La copropriété est-elle soumise à l'obligation d'isolation thermique ?

Pour atteindre l'objectif ambitieux d'une réduction de 50 % des émissions de CO2 d'ici 2050, le Ministère de la Transition énergétique impose désormais des travaux d'isolation thermique dans les copropriétés. Étant donné que les murs et combles sont les principaux responsables des déperditions de chaleur, l'accent sera mis sur leur isolation. À moins d'avoir déjà opté pour une isolation par l'extérieur, toutes les copropriétés sont concernées par cette obligation.

Les gros travaux de rénovation, dits « travaux embarqués », seront l'occasion idéale pour lancer en parallèle le projet d'isolation thermique de la copropriété.

Le ravalement de façade

L'obligation d'isolation thermique de la copropriété intervient lorsqu'un ravalement est prévu pour au moins 50 % de la façade, hors ouvertures. Une isolation par l'extérieur pourra donc être réalisée à cette occasion afin de renforcer l'efficacité énergétique du bâtiment et réduire les besoins en énergie pour le chauffage.

Contrairement à l'isolation par l'intérieur, ce procédé ne réduit pas la surface habitable et offre une meilleure protection contre les fuites thermiques. De plus, il protège les murs de l'humidité et contribue ainsi à augmenter la durée de vie du bâtiment. Toutefois, elle n'est pas obligatoire en cas de nettoyage ou de peinture de la façade. 

Les travaux de toiture

Lorsqu'au moins 50 % de la surface de la toiture fait l'objet de travaux de réfection, une isolation thermique de la toiture, du sol et du plancher haut du dernier étage occupé est obligatoire. Toutefois, cette obligation ne s'applique pas aux seuls travaux de nettoyage ou de démoussage.

Les travaux d'aménagement

Lorsque des travaux d'aménagement visent l'augmentation d'au moins 5 m² de la surface habitable, l'isolation des parois opaques est rendue obligatoire. Cette obligation s'applique également si l'extension de la copropriété concerne le garage ou un local non chauffé. La réglementation précise que les parois opaques et les planchers bas doivent être isolés, tout comme les murs donnant sur l'extérieur. 

Malgré cette obligation, une copropriété peut être exempte de travaux d'isolation thermique lorsque :

• Les travaux présentent un risque de dégradation du bâti lié à l'isolant utilisé. Le maître d'ouvrage prouve que l'opération peut altérer la solidité d'un mur ou d'une toiture ; 
• Les servitudes ou les règles liées au droit des sols sont modifiées ; 
• L'immeuble est classé parmi les sites patrimoniaux remarquables ; 
• Les bâtiments sont labellisés Architecture contemporaine remarquable ; 
• Les bâtiments sont composés de matériaux sensibles à l'humidité : pierre, terre crue, torchis, bois ou enduit traditionnel à la chaux ; 
• Les bâtiments servent de lieux de culte ou de constructions provisoires pour une durée inférieure à 2 ans ; 

Les travaux en copropriété passent nécessairement par une expertise professionnel. Un expert doit se pencher sur l'aspect technique, architectural et économique. Pour ce dernier point, la copropriété est libérée de l'obligation de réaliser les travaux, si le professionnel démontre que les dépenses engagées ne seront amorties qu'après plus de 10 ans.

L'isolation thermique des bâtiments permet en moyenne de réaliser 65 % d'économies d'énergie, quelle que soit la zone climatique. Ces travaux offrent de nombreux avantages pour la collectivité.

La réduction des charges de copropriété

En créant une barrière thermique efficace au niveau des parois opaques, des planchers bas et de la toiture, les travaux d'isolation réduisent considérablement les déperditions de chaleur. Les occupants bénéficient ainsi d'un meilleur confort thermique tout en réalisant des économies d'énergie substantielles, ce qui se traduit par une baisse significative des charges de copropriété.

L'amélioration de la valeur verte des biens

Une isolation thermique performante augmente la valeur du bien puisque la note obtenue au DPE (Diagnostic de performance énergétique) sera meilleure. Ces travaux constitueront un moyen de valoriser son investissement. Lors de la revente, le copropriétaire peut espérer une plus-value. En effet, les biens avec une bonne classe énergétique se vendent plus cher que ceux avec qui sont classés parmi les passoires thermiques.

La prévention des dégâts des eaux

En améliorant l'étanchéité du bâtiment, une bonne isolation thermique performante prévient les infiltrations d'eau, les risques de condensation et les problèmes d'humidité liés aux variations de température. De plus, en isolant les réseaux de plomberie, la structure du bâtiment est protégée des risques de gel et de fuites, préservant ainsi la structure du bâtiment.

Pour lancer les travaux d'isolation thermique de l'immeuble, deux possibilités s'offrent aux copropriétaires : 

• Soumettre les travaux embarqués à la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Le vote à la majorité absolue vaut validation du projet ;
• Demander la réalisation d'un audit énergétique afin de déterminer précisément les besoins en rénovation énergétique de la résidence. Les conclusions du professionnel mandaté permettront ensuite de prévoir un bouquet de travaux complets incluant l'isolation thermique. 

Quel que soit le type de travaux d'isolation thermique envisagé, le coût est réparti entre les copropriétaires selon leur quote-part, définie dans le règlement de copropriété. Une fois les travaux achevés, le syndic de copropriété transmet à chaque copropriétaire une note individuelle précisant le montant de sa participation.

Afin de réduire le reste à charge pour les copropriétaires, le syndic peut solliciter une ou plusieurs aides financières à la rénovation. 

MaPrimeRénov’Copropriété

Versée par l'Anah (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat), MaPrimeRénov'Copropriété peut financer jusqu'à 25 % des travaux réalisés dans les parties communes, dans la limite de 25 000 €. Pour pouvoir y prétendre, la copropriété doit respecter les critères suivants : 

• Être immatriculée au registre national des copropriétés ; 
• Être composée d'au moins 75 % de résidences principales ; 
• Effectuer des travaux de rénovation permettant d'atteindre un gain énergétique de 35 % ou plus ; 
• Recourir à une assistance à maîtrise d'ouvrage ; 
• Confier les travaux à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). 

L'éco-PTZ en copropriété

L'éco-PTZ copropriété est un prêt bancaire sans intérêt, plafonné à 50 000 €, destiné à financer des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes d'un immeuble. Remboursable sur 20 ans, il peut être sollicité par le syndic pour des bâtiments de plus de deux ans. Toute décision de travaux doit être approuvée au préalable par l'ensemble des copropriétaires lors d'une assemblée générale.

Le prêt copropriétés dégradées d'Action Logement

Afin de soutenir les copropriétés, Action Logement propose un prêt avec un taux préférentiel de 1,5 % pour financer les travaux de rénovation des parties communes d'un immeuble. Ce prêt, d'un montant maximal de 10 000€, est accessible aux copropriétés en difficulté ou faisant l'objet d'un plan de sauvegarde ou d'une OPAH. Comme pour les autres aides à la rénovation énergétique, les travaux doivent préalablement être validés en assemblée générale.