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Comment réagir en cas de copropriété en difficulté ?

Copropriété en difficulté

SOMMAIRE

  • Identifier les signes de difficulté
  • Obligations d'une copropriété
  • Procédure d'alerte
  • 3 solutions pour redresser une copropriété en difficulté
  • FAQ

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La copropriété peut être une source de stress pour les propriétaires. Lorsque les impayés de charges s'accumulent, que les conflits entre copropriétaires augmentent et que les responsabilités et obligations ne sont pas respectées, il est possible que la copropriété soit en difficulté. Mais comment savoir si une copropriété est en difficulté ? Quels sont les signes qui doivent alerter les propriétaires ? Comment le syndic peut-il régler la situation et redresser la copropriété ?

Identifier les signes de difficulté d'une copropriété

Comment savoir si une copropriété est en difficulté ?

Une copropriété est considérée en difficulté si au moment où elle arrête les comptes annuels, elle atteint 15 % d'impayé. Les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayées.

Les difficultés rencontrées par une copropriété portent généralement sur des impayés de charges. Ces retards ou absences de paiement sont favorisés par d'autres types de problèmes, tels que :

Par exemple, si un copropriétaire ne paie pas ses charges depuis plusieurs mois et que la copropriété rencontre des difficultés à récupérer cette somme, cela peut être un signe de difficulté financière. Dans ce cas, il est important de prendre les mesures nécessaires pour éviter que la situation ne s'aggrave.

Les impayés de charges 

L'un des premiers signes de difficulté d'une copropriété est la présence d'impayés. Les charges de copropriété sont les frais communs qui permettent d'assurer le bon fonctionnement de la copropriété, tels que l'entretien des parties communes ou la rémunération du syndic de copropriété. Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas sa part de charges, cela peut avoir des conséquences importantes sur la situation financière de la copropriété. Les impayés de charges peuvent ainsi rapidement s'accumuler et mettre la copropriété en difficulté.

Les conflits entre copropriétaires

Il est important de prendre ces conflits au sérieux et de les traiter rapidement, car ils peuvent avoir des conséquences négatives sur la vie de la copropriété, sur l'entente entre les copropriétaires et sur la valeur des biens immobiliers. Par exemple en cas d'écoulement dans la copropriété, qui doit faire la recherche de fuite ?

Ils peuvent porter sur des questions financières, telles que le non-paiement des charges, ou sur des questions organisationnelles, telles que la prise de décisions concernant les travaux ou l'utilisation des parties communes.

Quelles sont les obligations d'une copropriété ?

Le règlement de copropriété

Il s'agit d'un document essentiel qui définit les règles de vie commune au sein de la copropriété. Il précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, la répartition des charges, les règles de fonctionnement de la copropriété et les modalités de prise de décision. Il est important de le consulter régulièrement pour s'assurer que les règles sont respectées.

Il a une grande importance dans la gestion des difficultés rencontrées par une copropriété car il permet de fixer les règles et les procédures à suivre en cas de litige ou de difficulté financière. En cas de litige entre les copropriétaires ou entre les copropriétaires et le syndic, le règlement de copropriété peut être utilisé pour déterminer les responsabilités de chacun et les modalités de règlement du litige.

Il peut également être utilisé pour régler les difficultés financières en définissant les modalités de recouvrement des charges impayées, les modalités de mise en place d'un plan d'apurement des dettes ou encore les modalités de recours à l'état de carence.

Les obligations légales et financières

Une copropriété est soumise à de nombreuses obligations légales, notamment en matière de sécurité, d'hygiène et de salubrité. Elle doit ainsi respecter les normes en vigueur en matière de sécurité incendie, de plomberie, d'électricité, de chauffage, etc. Elle doit également respecter les règles en matière de protection de l'environnement et de lutte contre les nuisances sonores.

Cela entraîne nécessairement de devoir assumer des charges financières importantes, telles que l'entretien et la rénovation de l'immeuble, la rémunération du syndic de copropriété, les consommations d'eau et d'énergie, etc. Les copropriétaires sont tenus de participer à ces charges en fonction de leur quote-part de propriété. 

Connaître la procédure d'alerte pour une copropriété en difficulté 

Quelle est la procédure d'alerte pour une copropriété en difficulté ?

Lorsqu'une copropriété rencontre des difficultés financières, il est possible de mettre en place une procédure d'alerte. Cette procédure a été instaurée par la loi ALUR et permet d'alerter les autorités compétentes sur la situation de la copropriété. Cette procédure est également applicable aux copropriétés qui rencontrent des difficultés de gestion.

La procédure d'alerte peut être déclenchée de deux façons différentes :

  1. Par le syndic de copropriété : si le syndic constate que la situation financière de la copropriété est préoccupante, il peut alerter le conseil syndical et les copropriétaires. Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale pour discuter de la situation et des mesures à prendre.
  2. Par le préfet de département : le préfet peut également déclencher la procédure d'alerte s'il constate que la copropriété rencontre des difficultés financières. Dans ce cas, il doit informer le syndic et les copropriétaires et leur demander de mettre en place des mesures pour sortir de la situation.

Une fois la procédure d'alerte déclenchée, le syndic et les copropriétaires ont un délai de 3 mois pour élaborer un plan d'action pour sortir de la situation. Si aucun plan d'action n'est mis en place dans ce délai, le préfet peut prendre des mesures pour protéger la copropriété, comme la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire.

Les rôles et missions du conseil syndical

Le conseil syndical est un organe de gouvernance d'une copropriété, composé de copropriétaires bénévoles élus par l'assemblée générale. Il a pour rôle de représenter les copropriétaires et d'assister le syndic dans la gestion de la copropriété. Il a un rôle important dans la détection des signes de difficulté de la copropriété. Il peut être professionnel ou bénévole mais est toujours obligatoire.

Voici les principales missions du conseil syndical :

  1. Contrôle de la gestion du syndic : le conseil syndical est chargé de surveiller la gestion du syndic et de contrôler les comptes de la copropriété. Il doit vérifier que le syndic respecte les dispositions du règlement de copropriété et de la loi, et qu'il agit dans l'intérêt de la copropriété.
  2. Préparation des assemblées générales : le conseil syndical est également chargé de préparer les assemblées générales en proposant des projets de résolutions et en examinant les comptes de la copropriété.
  3. Représentation des copropriétaires : le conseil syndical représente les copropriétaires auprès du syndic et des autres organes de la copropriété. Il peut également représenter la copropriété dans les relations avec les tiers.
  4. Assistance technique : le conseil syndical peut fournir une assistance technique au syndic en matière de travaux et de maintenance de la copropriété. Il peut également proposer des solutions pour améliorer la gestion de la copropriété.

Les mesures préventives à prendre pour éviter la détérioration de la copropriété

Il est important de mettre en place des mesures préventives pour éviter la détérioration d'une copropriété. Voici quelques exemples de mesures à prendre :

  1. Établir un budget prévisionnel : le budget prévisionnel permet de prévoir les dépenses courantes de la copropriété et de planifier les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble. Il est important d'établir un budget réaliste et de le respecter pour éviter les impayés de charges et les difficultés financières.
  2. Surveiller les comptes de la copropriété : il est important de surveiller régulièrement les comptes de la copropriété pour détecter les éventuelles anomalies ou les impayés de charges. Les copropriétaires doivent être informés de la situation financière de la copropriété et des mesures à prendre pour y remédier.
  3. Mettre en place une politique de prévention des impayés : il est conseillé de mettre en place une politique de prévention des impayés de charges, en rappelant aux copropriétaires leurs obligations financières et en proposant des solutions en cas de difficultés financières.
  4. Mettre en place un plan d'entretien de l'immeuble : il est important de planifier les travaux d'entretien et de rénovation de l'immeuble notamment à travers la réalisation d'un diagnostic technique global pour éviter les dégradations et les coûts supplémentaires liés à des travaux d'urgence.
  5. Encourager la participation des copropriétaires : il est important d'encourager la participation des copropriétaires à la vie de la copropriété en favorisant les échanges et les débats lors des assemblées générales. Les copropriétaires doivent être informés des décisions prises et des travaux prévus.

3 solutions pour redresser une copropriété en difficulté

1/ Savoir comment mieux gérer les impayés dans une copropriété 

La gestion des impayés de charges est un enjeu important pour la copropriété. Voici quelques solutions et recours à disposition pour gérer les impayés dans une copropriété.

En cas d'impayé de charges, la copropriété peut envoyer une lettre de rappel au copropriétaire concerné. Cette lettre doit rappeler le montant de la dette et les conséquences d'un défaut de paiement. Elle peut également proposer des solutions de paiement ou un plan d'apurement des dettes.

La lettre simple

En cas d'impayé de charges inférieur à 1 500 euros, la copropriété peut envoyer une simple lettre au copropriétaire concerné pour lui rappeler son obligation de paiement.

La mise en demeure

Si la lettre de rappel ne permet pas de régler l'impayé, la copropriété peut envoyer une mise en demeure au copropriétaire concerné. Cette mise en demeure doit être envoyée en recommandé avec avis de réception et doit préciser les conséquences du défaut de paiement, notamment la saisine du juge.

Les recours juridiques

En cas d'impayé persistant, la copropriété peut engager des recours juridiques pour récupérer les sommes dues. Les recours possibles incluent :

  • La saisine du juge de proximité pour les impayés inférieurs à 10 000 euros ;
  • La saisine du tribunal d'instance pour les impayés supérieurs à 10 000 euros ;
  • La saisine du tribunal de grande instance pour les impayés supérieurs à 30 000 euros ;
  • La mise en place d'une procédure de recouvrement amiable ou judiciaire.

Le recours à un huissier

La copropriété peut également faire appel à un huissier de justice pour récupérer les sommes dues. L'huissier peut procéder à une saisie sur compte bancaire, à une saisie-vente ou à une saisie des rémunérations du copropriétaire concerné.

La mise en place d'un plan d'apurement des dettes

En cas d'impayé, la copropriété peut proposer au copropriétaire concerné un plan d'apurement des dettes. Ce plan prévoit un échéancier de paiement pour permettre au copropriétaire de régler sa dette progressivement.

2/ Faire appel à un administrateur provisoire en cas de difficulté

L'administrateur provisoire est une personne désignée par le juge en cas de difficulté financière ou de gestion de la copropriété. Il est chargé de prendre en main la gestion de la copropriété pour une durée limitée, afin de régler les problèmes et de mettre en place des mesures d'urgence si nécessaire.

Les missions de l'administrateur provisoire

Les missions de l'administrateur provisoire peuvent varier en fonction des besoins de la copropriété. Elles peuvent inclure par exemple :

  • La mise en place d'un plan d'apurement des dettes ;
  • La recherche de solutions pour résoudre les conflits entre copropriétaires ;
  • La mise en place de mesures de réduction des dépenses ;
  • La préparation et la convocation d'une assemblée générale pour élire un nouveau syndic de copropriété.

Les modalités de désignation de l'administrateur provisoire

L'administrateur provisoire est désigné par le juge, soit à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires, soit à la demande du syndic de copropriété. Il peut également être désigné d'office par le juge en cas de carence du syndic. La procédure de désignation de l'administrateur provisoire peut varier en fonction des situations, mais elle implique généralement la saisine du tribunal par un demandeur et la mise en place d'une audience pour l'examen de la demande.

Les coûts liés à l'administrateur provisoire

Les coûts liés à l'administrateur provisoire sont pris en charge par la copropriété et sont inscrits au budget prévisionnel. Les honoraires de l'administrateur provisoire peuvent varier en fonction de sa mission et de la durée de son intervention. Il est donc important de se renseigner sur les coûts liés à l'administrateur provisoire avant de faire appel à ses services.

3/ Recourir à l'état de carence pour une copropriété en difficulté

L’état de carence pour une copropriété en difficulté

L'état de carence est un dispositif prévu par la loi Alur pour les copropriétés en difficulté. Il permet à l'État de prendre en charge la gestion provisoire de la copropriété en cas de carence ou de défaillance du syndic de copropriété.

L'état de carence est une mesure exceptionnelle qui peut être mise en place lorsque la copropriété est en difficulté. Il peut être déclenché par le préfet de la commune, sur demande de certains copropriétaires, du conseil syndical ou du maire de la commune.

Comment mettre en place l'état de carence ?

La mise en place de l'état de carence implique la saisine du préfet de la commune par l'une des personnes suivantes : les copropriétaires, le conseil syndical, le maire de la commune. Cette demande doit être motivée et accompagnée d'un état des impayés, d'une copie du règlement de copropriété et d'un état de conservation de l'immeuble.

Le préfet dispose ensuite d'un délai d'un mois pour prendre une décision. Si la demande est acceptée, l'État prend en charge la gestion provisoire de la copropriété pour une durée maximale de 3 ans. Si à l'issue de cette période, la situation n'est pas régularisée, le préfet peut décider de mettre la copropriété sous administration provisoire.

Les conséquences de l'état de carence

L'état de carence a pour conséquence de suspendre les pouvoirs du syndic de copropriété et de confier la gestion de la copropriété à un mandataire ad hoc. Ce mandataire ad hoc est désigné par le préfet de la commune et a pour mission de réaliser un état des lieux de la copropriété, de mettre en place un plan d'apurement des dettes et de réaliser les travaux nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

FAQ

Quel est l'impact de la loi Alur sur la gestion des copropriétés ? 

La loi Alur a introduit plusieurs changements importants dans la gestion des copropriétés, notamment en renforçant les obligations des syndics, en encadrant les honoraires et les contrats de syndic, en facilitant la mise en place de travaux d'efficacité énergétique, et en permettant une meilleure implication des copropriétaires dans la gestion de leur immeuble. Elle a également introduit la notion d'état daté, qui doit être fourni aux acheteurs potentiels d'un lot de copropriété pour leur permettre de prendre connaissance des informations importantes sur la copropriété.

Quelles sont les mesures préventives à prendre pour éviter la détérioration de la copropriété ?

Les mesures préventives à prendre pour éviter la détérioration de la copropriété incluent la tenue régulière de l'assemblée générale, la mise en place d'un budget prévisionnel, le suivi des comptes de la copropriété, la gestion des charges et des impayés, et la nomination d'un conseil syndical.

Quelle est la procédure d'alerte pour une copropriété en difficulté ? 

La procédure d'alerte pour une copropriété en difficulté consiste à saisir le tribunal judiciaire pour demander la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire chargé de gérer la copropriété.

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