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Comment utiliser le tableau récapitulatif de tantième pour le calcul des charges en copropriété ?

Tableau calcul tantième

SOMMAIRE

  • Qu’est-ce qu’un tantième de copropriété ?
  • Comment calculer les tantièmes de copropriété ?
  • Tableau récapitulatif de tantièmes et de charges
  • Peut-on modifier les tantièmes de copropriété ?
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Les tantièmes de copropriété représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes.

Ils sont calculés par un expert en se basant sur 4 critères principaux.

Ces tantièmes servent à répartir les charges et à déterminer le poids du vote en assemblée générale.

Un tableau des tantièmes est inclus dans l'état descriptif de division pour faciliter la répartition des charges.

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Les tantièmes de copropriété représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble. Ils servent au calcul de répartition des charges, mais pas uniquement. Le calcul des tantièmes de copropriété est réalisé par un expert. Il repose sur 4 critères principaux. L'état descriptif de division comprend obligatoirement un tableau récapitulatif de tantièmes par lot. Ce tableau permet au syndic de calculer la quote-part de charges de chaque propriétaire.

Qu’est-ce qu’un tantième de copropriété ?

Définition de tantièmes et millièmes

Les tantièmes de copropriété représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble. Ils sont généralement exprimés en millièmes ou en dix millièmes.

Concrètement, les propriétaires disposent de la jouissance des parties communes. Ils partagent les charges qui s'y rapportent à hauteur de leurs tantièmes.

Conformément à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, l'attribution des tantièmes est proportionnelle à la valeur relative de chaque lot.

On distingue :

  • Les tantièmes généraux : ils sont inscrits dans le règlement de copropriété de l'immeuble. Ils servent à répartir la majorité des dépenses de conservation, d'entretien et d'administration de la copropriété.
    Ils sont répartis en fonction du nombre de tantièmes de parties communes générales des lots.
  • Les tantièmes relatifs aux services et équipements collectifs et communs : Ils concernent principalement les charges d'ascenseur (entretien, mise aux normes et dépenses d'électricité). Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité objective pour chaque lot. Le règlement de copropriété fixe la clé de répartition. 
À quel moment sont attribués les tantièmes de copropriété d'un immeuble ?

Les tantièmes sont généralement attribués à chaque lot au moment de la division de l'immeuble. Leur calcul est basé notamment selon les règles fixées dans le règlement de copropriété. 

Rôle des tantièmes de copropriété

Une copropriété est constituée de ses lots privatifs (qui appartiennent à chaque copropriétaire) et des parties communes (dont la jouissance est partagée entre chaque occupant de l'immeuble).

L'entretien des parties communes de l'immeuble est à la charge des copropriétaires au titre des charges de copropriété. Chacun paie une partie de ces charges en fonction des tantièmes de parties communes qu'il détient. Cette part de tantièmes constitue la clé de répartition des charges. Elle est calculée en fonction de plusieurs critères (voir ci-après). 

Toutefois, le rôle des tantièmes ne se limite pas à la répartition des charges de la copropriété entre les copropriétaires. En effet, ils servent aussi à :

  • Établir l'état descriptif de division de l'immeuble dont ils sont un élément essentiel ;
  • Définir le poids du vote de chaque copropriétaire au moment des assemblées générales.

Comment sont calculés les tantièmes de copropriété ?

Les critères de calcul des tantièmes

Les tantièmes de copropriété sont calculés par un géomètre-expert.

L'évaluation repose sur 4 critères principaux :

1- La nature du lot

Le nombre de tantièmes est plus ou moins important selon que le bien consiste en un appartement, un commerce, une cave, un garage, un grenier, etc.

2- La superficie du bien

Il s'agit du critère le plus important. Il représente généralement 90 % du calcul.

Pour définir la superficie du bien, le géomètre-expert peut se baser sur les données délivrées par l'architecte pour un bien en état futur d'achèvement par exemple. Il se base alors sur les règles de mesurage en cas de vente d'un lot (loi carrez, articles 4-1 et 4-2 du décret de 1967).

Le mesurage concerne les lots principaux (appartement) et les lots annexes (cave, garage…).

3- La situation du logement

Le professionnel calcule les tantièmes en fonction de :

  • L'étage ;
  • L'exposition (ensoleillement, vue, calme…) ;
  • L'existence ou non d'un ascenseur ;
  • etc.

4- La consistance du lot

L'expert examine les caractéristiques du bien, notamment :

  • Sa nature ;
  • Sa distribution ;
  • Sa forme ;
  • Sa hauteur sous plafond ;
  • La nature et la qualité des matériaux ;
  • etc.

Il applique un coefficient de consistance pour pondérer la surface. À chaque type de lot (appartement, garage…) correspond un coefficient de pondération fixé par l'ordre des géomètres-experts.

Les règlements de copropriété publiés à compter du 1er janvier 2003 doivent préciser les éléments pris en compte et le mode de calcul utilisé pour déterminer les tantièmes.

Le calcul des tantièmes

Le géomètre-expert calcule ensuite :

1- La moyenne de tous les coefficients de pondération afin d'obtenir un coefficient moyen. 

2- La surface pondérée du lot :

Surface pondérée = superficie du lot x coefficient moyen

3- Les tantièmes de copropriété :

Surface de chaque lot/total des surfaces pondérées

Exemple :

Le géomètre expert obtient un total de surfaces pondérées égal à 1 850 m2. Le lot n° 1 présente une surface de 50 m2. Les tantièmes sont exprimés en 10 000e.

Il calcule les tantièmes du lot n° 1 de la manière suivante :
50 m2/1 850 m2 x 10 000 = 270,27 arrondis à 270 tantièmes.

Comment établir un tableau récapitulatif de tantièmes et de charges ?

Exemple de tableau de tantièmes

L'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 prévoit que l'état descriptif de division d'un immeuble doit intégrer un tableau récapitulatif des tantièmes. Celui-ci doit contenir les informations essentielles de chaque lot.

Voici un exemple de tableau dont les tantièmes sont exprimés en 1 000e :

Numéro de lot Bâtiment Escalier Étage Nature du lot Tantièmes de parties communes
1 unique - R+1 appartement 50
2 unique - R+2 appartement 300
3 unique - R+3 appartement 236
4 unique - R+4 appartement 403
5 unique - RDC cave 4
6 unique - RDC cave 7
Total 1000

Exemple de calcul de quote-part de charges de copropriété

Pour obtenir la quote-part de charges dues par les copropriétaires, le syndic applique la formule suivante :

Coût des travaux X Tantièmes du copropriétaire / Nombre total de tantièmes de copropriété.

Par exemple :

Travaux N° de lot Copropriétaires Tantièmes de parties communes en 1 000e Coût des travaux en € Quote-part individuelle
Réfection des parties communes 1 Monsieur X 50 10 000 € 500
Réfection des parties communes 2 Monsieur et Madame Y 300 10 000 € 3000
  • Monsieur X devra payer : 10 000 € x 50/1 000 = 500 €
  • Monsieur et Madame Y devront payer : 10 000 € x 300/1 000 = 3 000 €
Quelle est la différence entre les tantièmes et la quote-part ?

On parle de tantièmes de copropriété. Ils sont une unité de mesure. Ils servent à déterminer la part du copropriétaire dans les parties communes.

On parle de quote-part de charges de copropriété. Elle est proportionnelle aux tantièmes détenus par le copropriétaire.

Calcul du nombre de voix en assemblée générale

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix pour les votes en assemblée générale. Le pourcentage de voix est calculé d'après la formule suivante :

Tantièmes du copropriétaire X 100 / Nombre total de tantièmes de copropriété

Soit :

Travaux N° de lot Copropriétaires Tantièmes de parties communes en 1 000e Coût des travaux en € Quote-part individuelle Nombre de voix en AG
Réfection des parties communes 1 Monsieur X 50 10 000 € 500 5%
Réfection des parties communes 2 Monsieur et Madame Y 300 10 000 € 3000 30%

Plus le pourcentage de voix est élevé, plus le copropriétaire a de poids dans les décisions votées pour la gestion de la copropriété.

Peut-on modifier les tantièmes de copropriété ?

La modification des tantièmes de copropriété est soumise au vote de l'assemblée générale.

Pour être adoptée, la résolution doit obtenir l'unanimité des voix des copropriétaires.

Cette modification intervient dans plusieurs cas :

  • La division d'un lot ;
  • Le changement d'usage du bien ;
  • La vente d'une partie commune ;
  • La réalisation de travaux impactant la répartition des charges de copropriété ;
  • Une erreur de calcul.

FAQ

Comment calculer les tantièmes (1 000e, 10 000e, 100 000e) ?

Les tantièmes de copropriété sont calculés d'après les critères principaux suivants : la nature du lot, sa surface habitable, sa consistance et sa situation.

Comment sont calculés les millièmes dans une copropriété (formule) ?

La formule de calcul pour obtenir les millièmes de copropriété est :
Nombre total de tantièmes de l'immeuble / 1 000. 

Comment sont calculés les tantièmes de chauffage ?

Conformément au décret n° 2019-496 du 23 mai 2019 sur l'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, les frais de chauffage sont répartis selon la règle suivante :

  • 70 % des charges sont liées à la consommation individuelle du lot ;
  • 30 % sont répartis en fonction des tantièmes de chauffage définis par la copropriété.

Qui calcule les tantièmes ?

Les tantièmes de copropriété sont calculés par un géomètre-expert, généralement dès l'établissement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

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  • Peut-on modifier les tantièmes de copropriété ?
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