Frais de gestion locative : quel est le vrai coût pour un bailleur ?

Les frais de gestion courante

Un mandat de gestion locative a pour fonction première de libérer le bailleur des tâches liées à la location. En contrepartie, le propriétaire s'acquitte de frais de gestion courant couvrant :

• L'encaissement des loyers et charges ;
• L'édition des quittances ;
• Les relances et la gestion des impayés ;
• La gestion administrative ;
• La gestion des demandes du locataire ;
• Des services additionnels selon l'agence de gestion locative.

L'agence ou l'administrateur de biens fixe librement les frais de gestion. Cependant, une négociation a généralement lieu avant la signature du mandat. Dans la pratique, ces frais représentent entre 6 à 10 % du loyer annuel du logement. La somme obtenue avec ce calcul n'inclut pas les taxes, il faut encore prévoir une majoration de 20 % pour appliquer la TVA.

Pour estimer les frais de gestion locative, il faut donc faire le calcul suivant :

Notons que certaines agences prennent en considération les charges locatives pour calculer les frais de gestion. Il faut donc également inclure ces charges dans le calcul pour obtenir une estimation plus précise.

Les frais de mise en location

Une agence de gestion locative peut également prendre en main la recherche et l'installation de nouveaux locataires. Dans ce cas, le bailleur doit débourser des frais de mise en location. Ceux-ci couvrent habituellement :

• La rédaction et la diffusion de l’annonce ; 
• L'organisation des visites ;
• La vérification des dossiers et le tri des candidatures ;
• La rédaction du bail.

Les frais de mise en location, également connus sous le nom de " frais d'agence " correspondent le plus souvent à un mois de loyer hors taxe. Cette somme est à remettre à l'agence dans les jours suivant la signature du bail et l'installation du locataire. 

En matière de frais d'agence, la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire dépend de la nature des frais en question. Le bailleur peut faire supporter une partie des dépenses prévues pour :

• Le traitement des dossiers ;
• La visite du logement ;
• La rédaction du bail.

Toutefois, 2 règles strictes de répartition doivent être respectées :

• La participation du locataire ne doit pas dépasser celle du bailleur ;
• La part du locataire ne doit pas excéder le plafond fixé par les autorités compétentes.

Les frais d'état des lieux

Le propriétaire peut également solliciter le mandataire pour la réalisation d'état des lieux. En conséquence, il devra s'acquitter les frais correspondant qui lui garantissent : 

• L'inspection détaillée du logement ;
• La rédaction d'un rapport précis ;
• L'évaluation minutieuse des dégradations locatives lors du départ du locataire. 

Les professionnels fixent librement le montant des frais d'état des lieux. Ils dépendent principalement de la superficie du logement. Ceci dit, une prestation de ce type sera facturée entre 50 et 150€.

Les frais annexes

Les professionnels de la gestion locative proposent également de nombreux services optionnels facturés en sus, dont : 

• La gestion des travaux : facturés entre 5 à 10% du montant engagé pour les travaux ;
• L'assurance loyers impayés : entre 2,5 et 5% des loyers annuels ;
• Le renouvellement du bail : entre 100 et 300€ TTC selon l'agence. 

Il n’existe pas de solutions miracles et chacune des situations présente à la fois des avantages et des inconvénients. Déléguer la gestion du bien permet de gagner du temps et de se décharger d'une part de charge mentale. 

À l’inverse, il faut comprendre que solliciter un gestionnaire locatif coûtera au moins un mois de loyer dans l'année. C’est donc un budget non négligeable à prévoir et c'est pourquoi il doit faire l’objet d’une réelle réflexion. D’autant plus que les prix des agences varient d’un prestataire à un autre. Par conséquent, les frais liés à gestion locative peuvent largement osciller d’une agence à l’autre.

Dans ces conditions, comment réduire ces honoraires de gestion ? 3 solutions s'offrent aux bailleurs :

1. Opter pour une solution digitale : la gestion locative en ligne,
2. Se charger soi-même de la gestion du bien,
3. Éplucher le contenu du mandat de gestion et le négocier si nécessaire.

Bien vérifier le contenu du mandat de gestion avant de le signer

Limiter les frais de gestion locative commence par une lecture minutieuse du mandat. Il faut vérifier toutes les prestations incluses dans le contrat. Les mauvaises surprises peuvent vite arriver, et un service additionnel peut gonfler exponentiellement les frais de gestion locative. 

Le locataire doit également vérifier si les montants proposés par l’agence correspondent à des tarifs toutes taxes comprises. Enfin, il a tout intérêt à rester attentif aux modalités de calcul réalisées par l'établissement. 

Choisir une solution digitale : la gestion locative en ligne

Pour bénéficier des avantages d'une agence de gestion locative sans en subir les inconvénients ni les mauvaises surprises, il est possible de souscrire une solution directement en ligne. Les prestations essentielles (fourniture des documents officiels, revue de la réglementation, suivi des paiements, édition des quittances...) sont intégrées à une plateforme généralement intuitive et facile à utiliser. Le coût reste par ailleurs bien inférieur aux tarifs pratiqués par les agences immobilières. Entre économies, efficacité et simplicité dans la gestion quotidienne d’un bien, un outil de gestion locative en ligne représente une option intéressante pour maximiser la rentabilité locative.