Frais de gestion locative : quel est le vrai coût pour un bailleur ?

Les frais de gestion locative incluent : 

Les frais de gestion courante

Un mandat de gestion locative a pour fonction première de libérer le bailleur des tâches liées à la location. En contrepartie, le propriétaire s'acquitte de frais de gestion courante couvrant :

• L'encaissement des loyers et charges ;
• L'édition des quittances ;
• Les relances et la gestion des impayés ;
• La gestion administrative ;
• La gestion des demandes du locataire ;
• Des services additionnels selon l'agence de gestion locative.

L'agence ou l'administrateur de biens fixe librement les frais de gestion. Ils sont facturés mensuellement ou trimestriellement et représentent entre 6 à 10 % des encaissements.

Pour estimer ses revenus locatifs, le propriétaire doit reporter ces frais à l'année en faisant le calcul suivant : 

Honoraires de gestion  = (loyer mensuel x 12) x le pourcentage de rémunération de l’agence

La somme obtenue avec ce calcul n'inclut pas les taxes, il faut encore prévoir une majoration de 20 % pour appliquer la TVA.

Notons que certaines agences prennent en considération les charges locatives pour calculer les frais de gestion. Il faut donc également inclure ces charges dans le calcul pour obtenir une estimation plus précise.

Les frais de mise en location

Une agence de gestion locative peut également prendre en main la recherche et l'installation de nouveaux locataires. Dans ce cas, le bailleur doit débourser des frais de mise en location. Ceux-ci couvrent habituellement :

• La rédaction et la diffusion de l’annonce ;
• L'organisation des visites ;
• La vérification des dossiers et le tri des candidatures ;
• La rédaction du bail.

Les frais de mise en location, également connus sous le nom de " frais d'agence " correspondent le plus souvent à un mois de loyer hors taxe. Cette somme est à remettre à l'agence dans les jours suivant la signature du bail et l'installation du locataire.

La répartition des frais d'agence entre le locataire et le propriétaire dépend de la nature des frais en question. Le bailleur peut faire supporter une partie des dépenses prévues pour :

• Le traitement des dossiers ;
• La visite du logement ;
• La rédaction du bail.

Toutefois, 2 règles strictes de répartition doivent être respectées :

• La participation du locataire ne doit pas dépasser celle du bailleur ;
• La part du locataire ne doit pas excéder le plafond fixé par les autorités compétentes.

Les frais d'état des lieux

Le propriétaire peut également solliciter le mandataire pour la réalisation d'état des lieux. En conséquence, il devra s'acquitter les frais correspondant qui lui garantissent :

• L'inspection détaillée du logement ;
• La rédaction d'un rapport précis ;
• L'évaluation minutieuse des dégradations locatives lors du départ du locataire.

Les professionnels fixent librement le montant des frais d'état des lieux. Ils dépendent principalement de la superficie du logement. Ceci dit, une prestation de ce type sera facturée entre 50 et 150€.

Les frais annexes

Les professionnels de la gestion locative proposent également de nombreux services optionnels facturés en sus, dont :

• La gestion des travaux : facturés entre 5 à 10% du montant engagé pour les travaux ;
• L'assurance loyers impayés : entre 2,5 et 5% des loyers annuels ;
• Le renouvellement du bail : entre 100 et 300€ TTC selon l'agence.

Les frais annexes

Les professionnels de la gestion locative proposent également de nombreux services optionnels facturés en sus, dont : 

• La gestion des travaux : facturés entre 5 à 10% du montant engagé pour les travaux ;
• L'assurance loyers impayés : entre 2,5 et 5% des loyers annuels ;
• Le renouvellement du bail : entre 100 et 300€ TTC selon l'agence. 

Les frais de gestion locative varient en fonction des évènements qui ponctuent la location. Le propriétaire s'acquitte à minima des frais de gestion courante de manière mensuelle ou trimestrielle selon les termes du mandat. Des frais de mise en location peuvent être ajoutés à la facture en cas de relocation. Par ailleurs, des frais ponctuels peuvent également être appliqués pour la gestion d'un sinistre ou la supervision d'un chantier à titre d'exemple.

En conséquence, le coût de la gestion locative peut être stable une année puis augmenter l'année suivante. 

De nombreux facteurs influent sur les frais de gestion locative et notamment :

• Le taux de commission de l'agence : les frais totaux se composent principalement des frais de gestion courante. Le propriétaire doit donc s'attarder sur le taux de commission pratiqué par l'agence. Cet indicateur sera déterminant ; 
• La typologie du logement : la tarification d'une agence varie habituellement selon le type de logement en location. Une maison individuelle est plus simple à gérer qu'un appartement en copropriété. Les professionnels facturent également leurs services plus chers pour les logements situés en zone tendue ;
• Les charges locatives : certains gestionnaires immobiliers calculent leurs honoraires en prenant en considération des charges locatives. Il faut donc confirmer si les frais sont calculés sur la base du loyer hors charges ou non. Ce petit détail peut faire la différence ;
• Le nombre de logements confiés à l'agence : certains professionnels proposent des remises aux bailleurs multi-propriétaires

Le propriétaire peut déduire certains frais de gestion locative s'il dépend du régime réel d'imposition. Sous ce régime, sont déductibles des revenus locatifs imposables : 

• Les frais de gestion courante ;
• Les frais de mise en location pour un bien loué meublé ; 
• Les frais d'état des lieux ; 
• Les divers frais administratifs et annexes. 

La déduction des charges locatives (y compris les frais de gestion locative) est impossible sous le régime micro-foncier ou micro-BIC. 

Négocier avec son gestionnaire

Le propriétaire peut tout à fait négocier avec son gestionnaire immobilier. Dans ce sens, il peut tout à fait mettre en concurrence l'agence avec un de ses concurrents. Le bailleur peut simplement présenter une offre plus attractive afin d'obtenir une remise sur les honoraires d'agence. 

Le contenu du contrat est aussi un levier de négociation. Le propriétaire peut demander à retirer certains services de son package. Effectivement, ces agences proposent en principe des mandats à la carte. 

Bien vérifier le contenu du mandat de gestion avant de le signer

Limiter les frais de gestion locative commence par une lecture minutieuse du mandat. Il faut vérifier toutes les prestations incluses dans le contrat. Les mauvaises surprises peuvent vite arriver, et un service additionnel peut gonfler exponentiellement les frais de gestion locative.

Le locataire doit également vérifier si les montants proposés par l’agence correspondent à des tarifs toutes taxes comprises. Enfin, il a tout intérêt à rester attentif aux modalités de calcul réalisées par l'établissement.

Choisir une solution digitale : la gestion locative en ligne

Pour bénéficier des avantages d'une agence de gestion locative sans en subir les inconvénients ni les mauvaises surprises, il est possible de souscrire une solution directement en ligne. Les prestations essentielles (fourniture des documents officiels, revue de la réglementation, suivi des paiements, édition des quittances...) sont intégrées à une plateforme généralement intuitive et facile à utiliser. Le coût reste par ailleurs bien inférieur aux tarifs pratiqués par les agences immobilières. Entre économies, efficacité et simplicité dans la gestion quotidienne d’un bien, un outil de gestion locative en ligne représente une option intéressante pour maximiser la rentabilité locative.

Il n’existe pas de solutions miracles et chacune des situations présente à la fois des avantages et des inconvénients. Déléguer la gestion du bien permet de gagner du temps et de se décharger d'une part de charge mentale.

À l’inverse, il faut comprendre que solliciter un gestionnaire locatif coûtera au moins un mois de loyer dans l'année. C’est donc un budget non négligeable à prévoir et c'est pourquoi il doit faire l’objet d’une réelle réflexion. D’autant plus que les prix des agences varient d’un prestataire à l'autre. Par conséquent, les frais liés à gestion locative peuvent largement osciller d’une agence à l’autre.

Dans ces conditions, comment réduire ces honoraires de gestion ? 3 solutions s'offrent aux bailleurs :

1. Opter pour une solution digitale : la gestion locative en ligne,
2. Se charger soi-même de la gestion du bien,
3. Éplucher le contenu du mandat de gestion et le négocier si nécessaire.

Même sans l'intervention d'une agence, la gestion locative engage des frais. Le propriétaire peut être amené à s'acquitter d'une somme plus ou moins importante pour : 

• La publication d'annonces de mise en location (payante sur certaines plateformes) ; 
• La vérification du dossier du locataire en usant d'un outil en ligne ; 
• La rédaction du bail s'il sollicite une aide juridique ;
• L'état des lieux s'il fait appel à un professionnel ; 
• Les frais de justice en cas de litiges. 

Gérer soi-même sa location revient donc moins cher. Toutefois, cette option n'est pas totalement gratuite. Il faut aussi tenir compte du temps consacré à la gestion du bien. Le recours à une application de gestion locative semble finalement être un bon compromis.