Pourquoi mandater une agence de gestion locative (ou non) ?

Une agence de gestion locative est une entreprise spécialisée dans la gestion des biens immobiliers mis en location. Son rôle principal consiste à accompagner les propriétaires dans la gestion administrative, technique et financière de leurs biens locatifs.

Quel professionnel peut s'occuper de la gestion locative ?

Différents professionnels peuvent s'occuper de la gestion locative, tels que les agences immobilières, les administrateurs de biens, ou les gestionnaires de patrimoine.

Par ailleurs, pour pouvoir exercer ce type de prestation, il est obligatoire de détenir une carte professionnelle avec la mention “gestion immobilière” (loi Hoguet du 2 juillet 1970). Celle-ci est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie. 

Il existe de nombreux profils de bailleurs (location unique, rentier, colocation, etc.) mais tous ne sont pas destinés à gérer leurs biens seuls ou accompagnés :

Quels sont les bailleurs qui ont tout intérêt à passer par une agence de gestion locative ?

Avant toute chose, il faut bien avoir en tête qu'un mandat de gestion locative englobe des prestations limitées. 2 exemples qui concernent tous les bailleurs :

1. Une prestation de mise en location est facturée séparément pour, en moyenne, 1 mois de loyer. S'ajoute à cela des honoraires payés par le locataire (10-12€/m²) qui rendent fatalement votre bien moins attractif qu'une relation directe de particulier à particulier.
2. Les états des lieux d'entrée ou de sortie sont par exemple facturés en suppléments pour 200-300€ chacun dans la plupart des cas.

Cela étant dit, certains bailleurs ont tout intérêt à passer par un mandataire. Cela est notamment le cas si :

• Le logement mis en location par le bailleur se situe loin de son lieu de résidence et/ou si aucun proche ne peut être mandaté pour gérer le bien en question ;
• Le bailleur ne cherche pas à obtenir la meilleure rentabilité possible sur son bien. Il est en effet tout à fait possible de prioriser le confort de la délégation quitte à amortir son investissement sur une plus longue durée.

Dans le cadre de la gestion locative d'un bien, les missions proposées par le mandataire (l'agence de gestion locative) varient en fonction des agences et du mandat de gestion que le bailleur signera. Voici une liste non exhaustive des prestations généralement couvertes :

• Recherche du locataire : diffusion de l’annonce, visites, étude des dossiers de location et sélection du locataire ;
• Rédaction, conclusion et renouvellement du bail de location ;
• Réception des loyers et des charges perçus ;
• Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
• Règlement des charges et appels de fond émis par le syndic de copropriété ;
• Gestion des loyers impayés et suivi des procédures juridiques ;
• Réalisation des travaux d’entretien ou réparations urgentes ;
• Gestion de l’assurance du logement et des procédures de déclaration et de suivi en cas de sinistre ;
• Révision du loyer, régularisation des charges et restitution des dépôts de garantie ;
• Aide à la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Quelle est la durée d'un mandat de gestion locative ?

Généralement, la durée est fixée à 1 an.

Il est important de savoir que la plupart des mandats de gestion locative disposent d'une clause de reconduction tacite. Cela signifie que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année si le bailleur ne fait pas de demande de résiliation du mandat de gestion locative. 
Cette clause perdra effet au bout de 10 ans maximum. Au-delà, un autre mandat de gestion locative devra être conclu.

Gérer soi même la gestion locative de son logement peut être intéressant pour faire des économies et augmenter la rentabilité de son bien. Cependant, avoir recours à une agence de gestion locative permet au bailleur de bénéficier de nombreux avantages :

Un package de services évolutifs dédiés à la gestion du bien

En mandatant une agence de gestion locative, le bailleur s'assure que celle-ci s’occupe d'une partie ou de l'intégralité de la gestion du bien. Le propriétaire se verra toujours proposé une offre de base, complétée ou non par des prestations annexes.

Ainsi, ne sont par exemples pas inclus :

• Les frais liés à la rédaction de l’annonce de location et du bail de location ;
• Les frais rattachés aux visites mises en place par le mandataire afin de louer le logement au plus vite ;
• Les frais de constitution du dossier des candidats ;
• Les états des lieux, etc.

Un gain de temps (si tout se passe bien avec le locataire)

S’occuper de la gestion locative d’un bien immobilier et de sa mise en location prend du temps. Néanmoins, même sous mandat de gestion, le bailleur sera sollicité en cas de difficulté avec le locataire (dégradation, impayés, etc.). Attention à ne pas croire que la mise sous mandat de gestion d'un bien dispense le bailleur d'assumer ses responsabilités.

L'expertise d'un professionnel de l’immobilier

Le propriétaire du bien bénéficiera également des conseils et de l’accompagnement d’un professionnel du secteur immobilier tout au long de la gestion locative. Comme ces derniers connaissent parfaitement le marché immobilier, ils pourront ainsi répondre à toutes ses interrogations et l'aider en cas de difficulté.

Une garantie de loyers impayés (GLI)

Les agences immobilières proposent généralement une garantie des risques locatifs qui les assure contre les loyers impayés (en supplément du mandat de gestion). La garantie loyers impayés (GLI) permet aux propriétaires de percevoir leur revenu locatif même si le locataire connaît des difficultés financières. La souscription à ce contrat garantit au propriétaire-bailleur l’intégralité du paiement de ses loyers en cas de défaillance du locataire : insolvabilité, décès du locataire, détérioration immobilière, etc.

Les frais de gestion locative varient d'une agence à l'autre, et sont fixés en fonction des prestations proposées. Ils peuvent être exprimés en pourcentage du loyer ou sous forme de forfait. Il est conseillé de bien comprendre le système tarifaire de l'agence avant de signer un contrat.

En général, les honoraires de gestion locative représentent entre 6 et 10 % des loyers annuels perçus à l’année par le propriétaire.

Ainsi, pour anticiper les frais de gestions d’une agence locative, la formule est de multiplier le montant du loyer mensuel par le taux de commission de l'agence.

Par exemple, si votre loyer mensuel est de 900 euros et que l'agence applique un taux de commission de 8 %, les frais de gestion locative s'élèveront à 72 euros par mois : (900 € x 12) x 0,08 = 864 € par an. 

Il existe de plus en plus d'agences qui proposent des services de gestion locative en ligne mais leur modèle n'est pas réellement différent d'une agence physique. Cela reviendrait pour le bailleur à passer d'une banque de proximité à une banque en ligne. Les services de cette dernière resteront ceux d'une banque.

Ces agences offrent souvent des tarifs plus compétitifs qui se situent entre 3 % et 5 % du loyer mensuel ; et une meilleure disponibilité avec des conseillers souvent disponibles 7j/7, joignables par mail ou par téléphone.

À contrario, un propriétaire peut s'appuyer sur des applications de gestion locative. Le rendant ainsi parfaitement autonome et indépendant, avec le gros avantage d'être moins onéreux.