Quelles sont les obligations du mandataire après la signature du mandat de gestion locative ?

Les obligations contractuelles du mandataire

L'article 1991 du Code civil stipule que le mandataire de gestion locative est tenu de respecter ses obligations. Il remplit ses missions en agissant au mieux pour les intérêts du propriétaire. Il l'informe régulièrement de ses actions et décisions. Le propriétaire peut suivre l'évolution de la gestion de son bien et s'assurer que ses intérêts sont bien défendus.

L’obligation de conseil et d'assistance

Le mandataire de gestion locative est un partenaire privilégié pour le propriétaire. En amont de la location, ce professionnel vérifie la solvabilité du locataire et celle de la caution. Il s'assure que le locataire dispose des ressources financières suffisantes pour s'acquitter du loyer et des charges. L'administrateur de biens vérifie également que la caution est en mesure de garantir le paiement des loyers impayés.

Le mandataire veille à préserver l'état du logement et sa valeur sur le marché locatif. Si des travaux sont nécessaires, le mandataire les signale au propriétaire. Il lui fournit un devis et l'assiste dans la prise de décision. Il peut également s'occuper de la réalisation des travaux, en faisant appel à des artisans qualifiés.

La loi Hoguet du 2 juillet 1970 encadre la profession de gestionnaire locatif. Les mandataires doivent remplir certaines conditions pour agir en tant que mandataire à savoir : 

• Posséder une carte professionnelle avec la mention "gestion immobilière" : cette carte G autorise le mandataire à percevoir des loyers, charges locatives et cautionnements ;
• Justifier d'une garantie financière suffisante afin que le bailleur soit protégé en cas de fraude, de malversation ou de faillite ;
• Posséder une assurance responsabilité civile professionnelle afin de couvrir les dommages et les risques ;
• Ne pas faire l'objet d'une interdiction de pratiquer.

Le mandataire est aussi soumis à des règles déontologiques l'obligeant à :

• Agir dans l'intérêt du propriétaire et du locataire ;
• Respecter le secret professionnel ;
• Fournir une information complète et objective sur le locataire ;
• Se tenir informé de l'évolution de la législation et de la réglementation ;
• Se former régulièrement pour améliorer ses compétences.

La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé l'encadrement de l'activité de gestionnaire locatif. Elle prévoit des obligations supplémentaires. Le mandataire doit ainsi :

• Informer le propriétaire des caractéristiques du bien immobilier, de son état et de son environnement ;
• Signaler les procédures d'urgence à mettre en œuvre en cas de sinistre.
• Indiquer les loyers et charges locatives dus par le locataire ;
• Informer le propriétaire des travaux d'entretien et de réparation nécessaires au bien immobilier ;
• Indiquer au propriétaire les démarches à effectuer en cas d'impayés de loyer.

La rédaction du mandat est souvent la première mission du mandataire, qui doit produire un document conforme à la législation. Dans cet esprit, le futur gestionnaire locatif doit s'assurer que le contrat présente toutes les mentions obligatoires.

Le mandat doit présenter :

• L'identité du mandataire et du mandant ;
• La description du bien immobilier mis en gérance ;
• Le numéro de carte professionnelle du mandataire ;
• Les garanties financières ;
• L'autorisation de la part du propriétaire de percevoir des sommes d'argent dans le cadre de la gestion locative ;
• Les honoraires du mandataire ;
• La durée du mandat de gestion qui ne peut excéder 30 ans maximum ;
• La liste des missions incombant au mandataire ;
• Les obligations du mandataire et du mandant pendant toute la durée du contrat.

Le gestionnaire locatif est également soumis à certaines obligations envers le locataire à savoir : 

• S'assurer que le logement remplit les critères de décence ;
• Fournir un bail de location conforme à la réglementation ;
• Percevoir les loyers et les charges et délivrer les quittances à la demande du locataire ;
• Gérer les travaux d'entretien et les réparations non imputables au locataire ;
• Garantir la jouissance paisible du logement ; 
• Demander l'autorisation des occupants avant toute visite ;
• Traiter les réclamations, incidents et les demandes d'ordre administratif. 

Si le mandataire ne remplit pas ses obligations, le propriétaire bailleur peut : 

1. Faire un rappel des obligations : avant d'entrer dans un litige avec le mandataire, il est vivement conseillé de résoudre le problème à l'amiable ;
2. Adresser une mise en demeure : l'envoi d'une lettre de remise en demeure est une étape incontournable avant de résilier le mandat ou d'engager une action en justice contre le mandataire ; 
3. Résilier le mandat de gestion locative : face à une faute grave commise par le mandataire, le propriétaire est en droit de résilier le contrat par une simple lettre recommandée ; 
4. Porter l'affaire devant un juge : si le propriétaire estime avoir subi un préjudice, il peut demander réparation auprès du juge judiciaire.