Quelles sont les obligations du mandataire après la signature du mandat de gestion locative ?

Le mandataire de gestion locative se charge des relations avec le locataire avant, pendant et après le contrat de location. Ce professionnel de l'immobilier représente le propriétaire. Il agit en son nom en prenant toutes les décisions nécessaires pour le logement loué. 

Ce spécialiste de la gestion locative offre un service complet et sécurisant qui permet au bailleur de percevoir des revenus réguliers sans avoir à se soucier de la gestion quotidienne du logement.

Le mandataire est l'agence de gestion locative qui agit au nom du mandant pour trouver un locataire, gérer les aspects administratifs et parfois même assurer la gestion courante de la location. Le mandataire agit en tant qu'intermédiaire entre le propriétaire (mandant) et le locataire.

L'activité de gestionnaire locatif est encadrée par la loi Hoguet du 2 juillet 1970, puis renforcée par la loi Alur. Ces deux lois précisent les obligations de ce professionnel.

Les obligations liées à la fonction de mandataire locatif 

La loi Hoguet du 2 juillet 1970 impose aux gestionnaires immobiliers certaines obligations pour exercer leurs fonctions. Les mandataires locataires n'échappent pas à ces prescriptions. En conséquence, ils doivent :

• Posséder une carte professionnelle avec la mention "gestion immobilière" : cette carte G autorise le mandataire à percevoir des loyers, charges locatives et cautionnements ;
• Justifier d'une garantie financière suffisante afin que le bailleur soit protégé en cas de fraude, de malversation ou de faillite ;
• Posséder une assurance responsabilité civile professionnelle afin de couvrir les dommages et les risques ;
• Ne pas faire l'objet d'une interdiction de pratiquer.

Le mandataire est aussi soumis à des règles déontologiques à savoir :

• L'obligation d'agir dans l'intérêt du propriétaire et du locataire ;
• Le respect du secret professionnel ;
• Fournir une information complète et objective au propriétaire et au locataire ;
• Se tenir informé de l'évolution de la législation et de la réglementation ;
• Se former régulièrement pour améliorer ses compétences.

La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé l'encadrement de l'activité de gestionnaire locatif. Elle prévoit des obligations supplémentaire. Le mandataire doit ainsi :

• Informer le propriétaire des caractéristiques du bien immobilier, de son état et de son environnement ;
• Signaler les procédures d'urgence à mettre en œuvre en cas de sinistre.
• Indiquer les loyers et charges locatives dus par le locataire ;
• Informer le propriétaire des travaux d'entretien et de réparation nécessaires au bien immobilier ;
• Indiquer au propriétaire les démarches à effectuer en cas d'impayés de loyer.

Les obligations liées au mandat signé avec le bailleur

La rédaction du mandat est souvent la première mission du mandataire. Celui-ci est tenu de rédiger un document conforme à la législation. Dans cet esprit, le futur gestionnaire locatif doit s'assurer que le contrat présente toutes les mentions obligatoires. 

Le mandat doit présenter :

• L'identité du mandataire et du mandant ;
• La description du bien immobilier mis en gérance ;
• Le numéro de carte professionnelle du mandataire ;
• Les garanties financières ;
• L'autorisation de la part du propriétaire de percevoir des sommes d'argent dans le cadre de la gestion locative ;
• Les honoraires du mandataire ;
• La durée du mandat de gestion qui ne peut excéder 30 ans maximum ;
• La liste des missions incombant au mandataire ;
• Les obligations du mandataire et du mandant pendant toute la durée du contrat.

L'obligation de respecter le contrat signé

L'article 1991 du Code civil stipule que le mandataire de gestion locative est tenu de respecter ses obligations. Il remplit ses missions en agissant au mieux pour les intérêts du propriétaire. Il l'informe régulièrement de ses actions et décisions. Le propriétaire peut suivre l'évolution de la gestion de son bien et de s'assurer que ses intérêts sont bien défendus.

L’obligation de conseil et d'assistance

Le mandataire de gestion locative est un véritable partenaire pour le propriétaire. En amont de la location, ce professionnel vérifie la solvabilité du locataire et celle de la caution. Il s'assure que le locataire dispose des ressources financières suffisantes pour payer le loyer et les charges. L'administrateur de biens vérifie également que la caution est en mesure de garantir le paiement des loyers impayés.

Le mandataire veille à préserver l'état du logement et sa valeur sur le marché locatif. Si des travaux sont nécessaires, le mandataire les signale au propriétaire. Il lui fournit un devis et l'assiste dans la prise de décision. Il peut également s'occuper de la réalisation des travaux, en faisant appel à des artisans qualifiés.

Exemples de missions de gestion locative d'une agence immobilière

Le mandat de gestion locative précise les missions confiées par le mandat. Elles varient selon les besoins du propriétaire. Le mandataire peut ainsi être chargé de :

• La recherche d'un locataire via des annonces en lignes ou en agence immobilière ;
• Le tri des candidatures et l'organisation des visites ;
• L'établissement des diagnostics obligatoires avant la location dont le DPE, le diagnostic plomb ou amiante ;
• La rédaction du bail locatif et la réalisation de l'état des lieux. De plus, le mandataire locatif s'assure que le locataire a bien souscrit une assurance habitation ;
• etc.

L'article 1991 du Code civil indique que le mandataire est considéré comme responsable de l'inexécution du contrat mais aussi des conséquences de cette faute. Le propriétaire peut rechercher une solution amiable ou saisir la justice pour obtenir des dommages et intérêts lorsque la faute est avérée. En cas de faute du mandataire de gestion locative, la résiliation du contrat de gestion sera le dernier recours contre l'agence immobilière.

Notons que le mandataire aura aussi des obligations à remplir envers le locataire. Ce gestionnaire doit être en mesure de :

• Présenter un contrat de location conforme à la législation ;
• Encaisser les loyers et délivrer des quittances claires et précises ;
• Assurer la jouissance paisible des lieux (réalisation des travaux de réparation, gestion des conflits de voisinage, traitement des réclamations…) ;
• Protéger les données personnelles du locataire. 

Si un propriétaire souhaite résilier le mandat de gestion locative, il doit respecter la procédure prévue dans le contrat.

Comment résilier un mandat de gestion locative grâce à la loi Chatel ?

La loi Chatel permet de résilier le mandat de gestion locative à l'échéance prévue. Le mandataire a l'obligation de prévenir le propriétaire au moins trois mois avant l'échéance. 

En cas de manquement à cette obligation, le propriétaire peut rompre son contrat à tout moment et sans frais (Article L215-1 du Code de la consommation).

Dès la réception du courrier en recommandé avec accusé de réception, le propriétaire peut confier sa gestion locative à un autre agent immobilier. 

Cette lettre de résiliation du mandat doit comporter obligatoirement les mentions suivantes : 

• Les références du mandat de gestion locative ; 
• La date de signature du mandat ; 
• La date précise à laquelle il arrive à échéance : 
• La date souhaitée pour la résiliation du contrat ; 
• Les motifs de la résiliation ; 
• La mention de la loi Chatel qui permet aux propriétaires de résilier leur mandat. 

Comment résilier un mandat de gestion locative avant échéance ?

La rupture du contrat peut avoir lieu avant l'échéance en cas de faute grave du mandataire : 

• L'absence de vérification de la solvabilité du locataire ; 
• Un dépôt de garantie non encaissé ; 
• La signature d'un bail locatif en l'absence de garantie contre les impayés de loyer ; 
• L'absence de mesures en cas d'impayés de loyer. 

Comme dans le cas précédent, la résiliation a lieu via une lettre recommandée avec accusé de réception contenant toutes les informations relatives au mandat. Le propriétaire précisera le motif de cette résiliation pour faute grave.

Dès réception de cette lettre de résiliation pour faute grave, le mandataire peut contester la décision du propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire devra apporter les preuves du manquement aux obligations du mandataire. Lettres, factures, témoignages ou constats d'huissier servent de pièces justificatives.