Comment fonctionne un mandat de gestion locative pour un bailleur ?

Définition et cadre légal

Un mandat de gestion locative est mis en place lorsqu’un propriétaire souhaite déléguer la gestion de son bien à un professionnel de l’immobilier. Il s’agit d’un contrat signé entre deux parties :

• le mandant, c’est-à-dire le propriétaire bailleur ;
• le mandataire, généralement une agence immobilière ou un administrateur de biens.

Le mandataire prend en charge la gestion courante du bien, ainsi que les aspects administratifs, financiers et techniques, selon les termes définis dans le mandat. Il agit au nom du propriétaire et devient son interlocuteur unique pour tout ce qui concerne la location.

En contrepartie, le mandant verse des honoraires au mandataire et s’engage à lui fournir tous les documents et informations nécessaires à la bonne gestion du bien.

Les trois types de mandat : simple, exclusif ou semi-exclusif

Il existe trois types de mandats de gestion locative avec un niveau de liberté différent pour le propriétaire.

• Mandat simple : Le propriétaire peut confier la gestion de son bien à plusieurs professionnels en même temps, ou continuer à le gérer lui-même en parallèle. Ce type de mandat est souple, mais moins engageant pour les agences, qui risquent de moins s'investir ;
• Mandat exclusif : Il donne l’exclusivité de la gestion à un seul mandataire. Le propriétaire ne peut pas intervenir ni faire appel à d’autres professionnels. C’est le mandat le plus contraignant pour le bailleur, mais aussi celui qui garantit généralement un meilleur suivi par le gestionnaire ;
• Mandat semi-exclusif : Il représente un compromis entre les deux précédents. Le mandataire est seul à gérer le bien, mais le propriétaire peut participer à certaines démarches comme trouver un locataire. Ce type de mandat est plus rare, mais peut convenir aux bailleurs souhaitant garder une part de contrôle.

Le mandat de gestion locative est un contrat écrit dont le contenu est strictement encadré par la loi Hoguet. Il doit préciser les rôles, responsabilités et conditions dans lesquelles le gestionnaire agit pour le compte du bailleur. Sa rédaction soignée est essentielle pour éviter tout litige entre les parties.

Mentions obligatoires

Le mandat de gestion locative doit obligatoirement inclure un certain nombre de mentions légales. Sans ces éléments, le contrat peut être contesté, voire déclaré nul. Voici les informations qui doivent impérativement y figurer :

• L'identité du mandant et du mandataire (propriétaire et professionnel) ;
• La désignation précise du bien concerné (adresse, lot, surface, etc.) ;
• La durée du mandat et ses conditions de reconduction ou de résiliation ;
• La liste détaillée des missions confiées au gestionnaire ;
• Le montant et les modalités de la rémunération du mandataire.

Qui peut être mandataire ?

Le contrat de gestion locative doit identifier de manière précise les parties engagées. Il s’agit du :

• Mandant : le propriétaire bailleur qui confie la gestion de son bien ;
• Mandataire : un professionnel (agence ou administrateur de biens).

Le mandataire doit obligatoirement être titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière, délivrée par la CCI (Chambre de commerce et d’industrie). Sans cette carte, l’exercice de la gestion locative est illégal.

Durée et conditions de résiliation

Le mandat de gestion locative doit spécifier clairement la durée légale d’un mandat de gestion locative, ainsi que les conditions de résiliation prévues. En général, il est établi pour un an, avec une tacite reconduction si aucune des parties ne s’y oppose.

Les modalités de résiliation doivent inclure :

• Le délai de préavis (souvent 1 à 3 mois) ;
• La forme requise pour notifier la résiliation (souvent par lettre recommandée avec accusé de réception) ;
• Les éventuels frais de rupture anticipée, s’ils sont prévus au contrat.

Missions du mandataire

Le mandat de gestion locative, obligations du mandataire comprises, doit détailler de manière précise les missions qui lui sont confiées. Celles-ci varient selon les besoins du propriétaire, mais peuvent inclure :

• La recherche et la sélection des locataires ;
• La rédaction et la signature du bail de location ;
• L’encaissement des loyers et des charges ;
• Le suivi et la coordination des travaux ou réparations ;
• La gestion des impayés et des relances.

Le contrat délimite ainsi le périmètre d’intervention du gestionnaire, qui agit au nom et pour le compte du bailleur.

Le coût d’un mandat de gestion locative varie selon le professionnel choisi, la nature du bien et l’étendue des missions confiées. Il comprend généralement une commission mensuelle sur les loyers encaissés, à laquelle peuvent s’ajouter des frais ponctuels, notamment lors de la mise en location. Tout doit être précisé noir sur blanc dans le contrat.

Rémunération du gestionnaire

Le gestionnaire perçoit des honoraires mensuels en contrepartie de la gestion du bien. Ceux-ci s’élèvent en moyenne entre 5 % et 10 % TTC des loyers encaissés, selon les services inclus (relance, travaux, assurance loyers impayés, etc.). Cette rémunération est librement fixée, mais doit être mentionnée de façon claire dans le mandat.

Honoraires de mise en location

Outre la gestion courante, des frais spécifiques sont généralement facturés lors de la mise en location d’un nouveau locataire. Ils couvrent la rédaction du bail, l’organisation des visites, la publication des annonces et l’état des lieux d’entrée. Ces honoraires sont encadrés par la loi et peuvent être partagés entre bailleur et locataire.

Déléguer la gestion locative à un professionnel présente de nombreux avantages pour le propriétaire bailleur. C’est une solution qui permet de gagner du temps, de sécuriser la location et de s’appuyer sur l’expertise d’un interlocuteur qualifié. Le mandat apporte aussi un cadre juridique plus solide pour gérer les imprévus.

Gain de temps et tranquillité

Le gestionnaire s’occupe de tout : publication des annonces, sélection des locataires, rédaction du bail, relances de loyers, gestion des sinistres… Le bailleur est ainsi délesté des contraintes quotidiennes et peut se concentrer sur d'autres priorités, tout en gardant un œil sur les comptes rendus fournis régulièrement.

Réduction des risques juridiques et locatifs

Le professionnel veille à la conformité des documents et des procédures (dossier locataire, état des lieux, régularisation des charges…). Il anticipe les risques d’impayés, applique la réglementation en vigueur et assure une veille juridique. Résultat : le propriétaire limite les erreurs, les litiges et les mauvaises surprises.

Si le mandat de gestion locative présente de nombreux atouts, il comporte aussi certains inconvénients qu’il est important de prendre en compte avant de s’engager. Ces limites concernent principalement la rentabilité du bien et le niveau d’implication que conserve le bailleur sur la gestion de son patrimoine.

Coût impactant la rentabilité

La délégation de la gestion a un prix. Entre les honoraires mensuels, les frais de location et les prestations additionnelles, le mandat peut réduire la rentabilité nette du bailleur, en particulier sur les petites surfaces ou en cas de loyers modérés. Il faut donc évaluer si le gain de temps compense le coût engagé.

Perte de contrôle sur son bien

En confiant son bien à un professionnel, le propriétaire accepte de ne plus intervenir directement dans les décisions courantes (choix du locataire, travaux, relances). Même s’il reste légalement responsable, son marge de manœuvre est réduite, ce qui peut poser problème aux bailleurs souhaitant garder la main.

Tous les propriétaires ne souhaitent pas déléguer entièrement la gestion de leur bien à un professionnel. Il existe aujourd’hui des alternatives au mandat de gestion locative classique, plus souples et souvent moins coûteuses, qui permettent au bailleur de garder la main tout en s’appuyant sur des outils ou services ciblés.

Applications de gestion locative

De nombreuses solutions digitales permettent aux bailleurs de gérer leur bien en toute autonomie : suivi des loyers, envoi des quittances, relance des impayés ou génération automatique de contrats.

Ces outils sont particulièrement adaptés aux propriétaires à l’aise avec l’administratif, souhaitant réduire leurs frais sans négliger le suivi.

Gestion semi-déléguée

Entre la gestion 100 % autonome et le mandat classique, certains professionnels proposent des formules hybrides. Par exemple, le bailleur gère les relations locataires mais délègue la comptabilité, ou inversement.

Cette solution dite "semi-déléguée" permet de choisir les missions confiées tout en gardant un certain contrôle.