Placer son bien sous mandat de gestion locative : bonne ou mauvaise idée ?

Un mandat de gestion locative voit le jour lorsque le propriétaire souhaite confier la gestion d'un bien en location à un professionnel de l'immobilier. Celui-ci prend la forme d'un contrat signé entre : 

• Le mandataire (l'administrateur de biens ou l'agence immobilière) ; 
• Le mandant (le propriétaire-bailleur). 

Le mandataire se charge de la gestion courante du bien mais également des aspects administratifs, financiers et techniques. L'étendue de ses responsabilités est définie par le mandat. Il agit au nom du propriétaire et sera le seul interlocuteur de ce dernier pour tout ce qui rapporte à la location.

Le mandant, quant à lui, est tenu de verser un honoraire au mandataire en contrepartie des services rendus. Il a aussi l'obligation de fournir les informations et les documents nécessaires à la bonne gestion du bien en location.

Quelle est la durée de validité d'un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est généralement conclu pour une durée d’un an, avec une limite légale de 30 ans. Certains contrats incluent une clause de reconduction tacite, renouvelable chaque année, mais cette reconduction ne peut excéder une période de 10 ans.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un mandat de gestion locative ?

Un mandat de gestion locative est soumis à un certain formalisme. Ce contrat doit présenter certaines mentions obligatoires à savoir :

• L’identité des parties ;
• La durée du mandat ;
• Le mode renouvellement du contrat ;
• Le délai de préavis ;
• La désignation du logement ;
• Les missions exhaustives et concrètes du mandataire ;
• Le montant des honoraires de gestion.

Quelles sont les missions du mandataire immobilier ?

Chercher et trouver un locataire

Dès la signature du mandat, le mandataire est tenu de rechercher un locataire. Dans la pratique, le gestionnaire rédige et diffuse l’annonce de location de bien. Il met à profit son réseau pour que le bien trouve preneur dans les meilleurs délais. Le professionnel trie par la suite les candidatures, effectue les visites et sélectionne le meilleur candidat.

Assurer une mise en location du bien aux normes

En amont de la signature du bail, le mandataire doit également réaliser les diagnostics obligatoires, rédiger le bail en utilisant le contrat de location adapté (bail vide, meublé, colocation…) et réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie du locataire (avec les formulaires types prévus par la loi Alur pour le mandat de gestion locative).

Se charger de la gestion courante de la location

Durant la période de location, le mandataire prend en charge les actions liées à la gestion courante du bien. Et la mise en location d’un logement comprend des missions bien plus variées qu’il n’y paraît ! Cela regroupe notamment :

• La perception des loyers : le mandataire perçoit les loyers versés par le locataire et se charge de les virer sur le compte courant du propriétaire. Il détaille les recettes et les charges et génère les documents comptables.
• La gestion des impayés : lorsque le locataire se retrouve en situation d’impayé, le gestionnaire intervient en tant que médiateur pour trouver une solution à l'amiable (règlement différé, mise en place d’un plan d’échéancier).
• La gestion des travaux et sinistres : le professionnel contacte les professionnels qualifiés (plombier, maçon, serrurier…) lorsque des travaux sont nécessaires.
• La gestion des actions en justice en cas de litige : le mandataire se charge de solliciter un huissier de justice lorsque nécessaire, ainsi que des démarches auprès de la commission départementale de conciliation ;
• L’aide à la déclaration fiscale des revenus : le gestionnaire accompagne le propriétaire dans l’ensemble des déclarations liées au bien.

Tranquillité d’esprit, gain de temps, accompagnement… Le mandat de gestion locative remporte souvent l’approbation des propriétaires qui manquent de temps ou qui s'inquiètent d’un défaut d’expertise ! Recourir à un professionnel permet effectivement de :

Se libérer du temps

En déléguant la gestion courante d’un logement, le propriétaire se décharge de tâches chronophages et récurrentes. Terminées la recherche de locataire, la gestion des démarches administratives (déclarations fiscales, etc.), la gestion de sinistres, le mandataire prend le relais !

Profiter de l'expertise d'un professionnel

Entre les évolutions législatives et les changements jurisprudentiels en matière de gestion locative, il y a de quoi s’y perdre ! Alors au lieu de passer des heures (voire des journées) sur internet pour mieux comprendre les contours de l’immobilier, le gestionnaire peut directement répondre à toutes les interrogations du bailleur (aspect juridique, technique, financier, etc.).

Prévenir les impayés de loyer 

En cas de défaillance du locataire, le gestionnaire se charge de gérer l’impayé. Prise de contact avec le locataire, relance ou intervention de différents acteurs (huissier de justice, avocat, etc.), le professionnel s'occupe de tout. Toutefois, il va tenir informé le propriétaire de toutes les démarches entreprises.

Échanger avec un seul interlocuteur 

Locataire, assureur, comptable, technicien, plombier, huissier, avocat… Lorsqu’on fait le compte, un propriétaire bailleur peut voir défiler bon nombre d’intervenants durant la vie de son logement. Il faut alors trouver les perles rares de chaque secteur et se constituer un bon carnet d’adresses. L’avantage majeur du mandat de gestion locative consiste à bénéficier d’un unique interlocuteur : le mandataire.

Une rentabilité en baisse 

Un mandat de gestion locative engage un coût à ne pas négliger. Les services fournis sont certes pratiques. Toutefois, certains d'entre eux sont facturés en sus. Tout dépend de la politique tarifaire de l'agence ou de l'administrateur de bien sollicité. 

Quand tout ne se passe pas comme on l’espère…

Nul n'est à l'abri des mauvaises surprises. Coût cachés, mauvais choix de locataire, manque de communication, un mandat de gestion locative peut aussi décevoir le propriétaire. Pour se prémunir contre ces situations délicates, il faudra à tout prix bien choisir son gestionnaire.

Les législateurs ont déjà pris des mesures pour préserver les propriétaires des mauvaises surprises décrites plus haut. En effet, seuls les acteurs détenant une carte professionnelle avec la mention "gestion immobilière" sont autorisés à devenir mandataire. 

Cette carte prouve que l'intervenant remplit les exigences légales pour exercer le métier. Pour obtenir cette pièce, le principal concerné doit :

• Posséder les qualifications professionnelles requises ;
• Disposer des garanties financières suffisantes pour gérer des biens immobiliers ;
• Disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• Ne faire l'objet d'aucune condamnation l'interdisant de pratiquer sa profession.

Le coût d'un mandat de gestion locative s'articule autour de 3 postes de dépense pour le propriétaire :

La rémunération du mandataire 

La rémunération du mandataire est établie d'un commun accord dès la signature du contrat. Il convient donc au propriétaire de négocier en fonction des services qu'il demande. Ce montant représente entre  5 à 10 % des recettes locatives hors taxes. Cela équivaut plus ou moins à 1 mois de loyer sur une année entière.

Les honoraires de location (Frais d'agence)

Le mandataire perçoit des honoraires sur la mise en location d'un bien. Ces " frais d'agence " sont répartis de manière équitable entre le locataire et le propriétaire dans la majorité des cas. La loi souligne simplement que la part du locataire doit être inférieure ou égale à celle du bailleur. À ce jour, ces frais sont plafonnés entre  11 à 15 € le m² selon la situation géographique du bien.

Les services additionnels 

Le mandat de gestion locative définit les services récurrents inclus dans le forfait de base. Les prestations non indiquées sont facturées en sus. Cela concerne le plus souvent la synthèse fiscale en fin d'année ou encore le compte-rendu de gérance. 

Les missions à la charge du mandataire diffèrent en fonction de chaque mandat. Pour éviter des frais de gestion locative additionnels dont vous vous passeriez bien, vérifiez que le contrat couvre bien tous les cas d’usages que vous ne souhaitez pas gérer vous-même pour un tarif tout compris qui vous convient.

Les applications de gestion locative sont une alternative moins onéreuse au mandat de gestion locative. Cette fois-ci, une application prend la place d'un professionnel de l'immobilier. Elle fournira au propriétaire les documents dont il aura besoin et l'alertera sur les démarches à régler. 

Pour autant, le bailleur recevra toujours de judicieux conseils. Il aura à sa disposition un service client réactif qui répond à toutes ses questions. En somme, l'intéressé sera en mesure de gérer son bien en toute simplicité et surtout en toute tranquillité.