Placer son bien sous mandat de gestion locative : bonne ou mauvaise idée ?

Le mandat de gestion locative est un contrat passé entre un propriétaire bailleur (le mandant) et un professionnel de l’immobilier (le mandataire). Concrètement, ce contrat vous lie au mandataire (agence de gestion locative, administrateur de biens, etc.), que vous allez rémunérer en contrepartie d’une prestation : assurer la gestion courante de votre bien.

La plupart des mandats de gestion locative incluent par exemple des prestations obligatoires qui donnent lieu à des facturations supplémentaires, comme la synthèse fiscale en fin d’année ou l’édition du compte-rendu de gérance. Juste pour ces exemples, on parle déjà de plusieurs centaines d’euros en supplément.

Une fois signé, il découle du mandat de gestion locative certaines obligations à l’égard du mandataire aussi bien que du mandant :

• Les obligations du mandataire : s’engager à assurer la bonne gestion du patrimoine locatif de propriétaire et mettre à cet effet toutes les actions nécessaires pour y parvenir (à conditions évidemment qu’elles soient incluses dans le contrat) : - Trouver un locataire  - Vérifier la solvabilité du locataire  - Mettre en place un contrat de bail - Percevoir les loyers de la part du locataire - Agir en justice en cas de litige locatif - Tenir le propriétaire régulièrement informé, notamment pour les interventions réalisées sur son bien.

• L’obligation du propriétaire : faciliter l’application du mandat en proposant un prix de location adapté au marché. Oui, c’est votre seule obligation !

Avant de signer, prenez le temps de vérifier que les mentions suivantes sont bien présentes dans votre mandat de gestion locative : 

• l’identité des parties ; 
• la durée du mandat ; 
• le mode renouvellement du contrat ; 
• le délai de préavis ; 
• la désignation du logement ; 
• les missions exhaustives et concrètes du mandataire ; 
• le montant des honoraires de gestion

On en revient à notre question de départ, devez-vous placer votre bien sous mandat de gestion locative ?

Évidemment la réponse est propre à chacun. Vous pourriez très bien commencer par gérer votre bien vous-même puis le passer sous mandat, ou inversement. Quoi qu’il en soit vous aurez de quoi vous décider après la lecture des prochaines lignes.

Votre principal bénéfice, un gain de temps non négligeable

Tranquillité d’esprit, gain de temps, conseils… Le mandat de gestion locative remporte souvent l’approbation des propriétaires qui manquent de temps ou qui s'inquiètent d’un défaut d’expertise ! Dans les principaux bénéfices, on retrouve : 

1. Se libérer du temps : en déléguant la gestion courante d’un logement, vous verrez soudainement une importante charge de travail disparaître. Terminées la recherche de locataire, la gestion des démarches administratives (déclarations fiscales, etc.), la gestion de sinistres. Le mandataire prend le relais.

2. Obtenir une expertise : entre les évolutions législatives et les changements de jurisprudentielles en matière de gestion locative, il y a de quoi s’y perdre ! Alors au lieu de passer des heures (voire des journées) sur internet pour mieux comprendre les contours de l’immobilier, votre gestionnaire peut directement répondre à toutes vos interrogations (aspect juridique, technique, financier, etc.). 

3. Prévenir l’impayé de loyer : en cas de défaillance du locataire, le gestionnaire se charge de gérer l’impayé. Prise de contact avec le locataire, relance ou intervention de différents acteurs (huissier de justice, avocat, etc.), le professionnel vous décharge de ces démarches. 

4. Bénéficier d’un seul interlocuteur : locataire, assureur, comptable, technicien, plombier, huissier, avocat… Lorsqu’on fait le compte, un propriétaire bailleur peut voir défiler bon nombre d’intervenants durant la vie de son logement. Il faut alors trouver les perles rares de chaque secteur et se constituer un bon carnet d’adresses. L’avantage majeur du mandat de gestion locative consiste à bénéficier d’un unique interlocuteur : le mandataire. 

Le principal inconvénient : jusqu’à 10% de rentabilité en moins

1. La rentabilité de votre bien impactée : le mandataire chargé de la gestion de votre location perçoit une commission allant de 5 à 10% du montant des loyers ;

2. L’ajout de frais additionnels, une pratique courante : les agences immobilières ont pour habitude de facturer chaque acte supplémentaire lié à la gestion de votre bien (recherche du locataire, réalisation de l'état des lieux, visites en vue de vérifier l'état du bien...) ;

3. Quand tout ne se passe pas comme on l’espère… : nous n’allons pas nous mentir, comme pour tout service, certains d’entre vous connaîtront des déceptions (surfacturation, absence de locataire ou mauvais choix de locataire, absence de gestion ou d’informations, manque d’expertise, etc.). Nous vous souhaitons évidemment de trouver un mandataire aux petits oignons mais, comme dit le dicton, on n’est jamais mieux servi que par soi-même.

Chercher et trouver un locataire

Démarrons par la toute première tâche attribuée au mandataire dans le cadre d’un mandat de gestion locative : la recherche du locataire. En pratique, le gestionnaire rédige et diffuse l’annonce de location de bien en vous faisant bénéficier de son réseau. Il se charge ensuite des visites, réceptionne les dossiers des intéressés et sélectionne le meilleur candidat pour la location de votre bien. 

Assurer une mise en location du bien aux normes 

En amont de la signature du bail, le mandataire doit également faire réaliser les diagnostics obligatoires, rédiger le bail en utilisant le contrat de location adapté (contrat de bail vide, meublé, colocation…) et réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie du locataire (avec les formulaires types prévus par la loi Alur pour le mandat de gestion locative.) 

Se charger de la gestion courante de la location 

Durant la période de location, le mandataire prend en charge les actions liées à la gestion courante du bien. Et la mise en location d’un logement comprend des missions bien plus variées qu’il n’y paraît ! Cela regroupe notamment :   

• La perception des loyers : le mandataire perçoit les loyers versés par le locataire et se charge de les virer sur le compte du propriétaire. Il intègre tout ce qui rentre (recettes locatives) et sort (travaux, réparations..) et génère les documents comptables (quittance, relance, etc.).

• La gestion de l’impayé : lorsque le locataire se retrouve en situation d’impayé, le gestionnaire se charge de trouver une solution amiable (règlement différé, mise en place d’un plan d’échéancier). 

• La gestion des travaux et sinistres : le professionnel contacte les professionnels qualifiés (plombier, maçon, serrurier…) lorsque des travaux sont nécessaires. 

• La gestion des actions en justice en cas de litige : le mandataire se charge de solliciter un huissier de justice lorsque nécessaire, ainsi que des démarches auprès de la commission départementale de conciliation ;

• L’aide à la déclaration fiscale des revenus : le gestionnaire vous accompagne dans l’ensemble des déclarations liées au bien.  

La rémunération du mandataire prend la forme d’un pourcentage fixé d’un commun accord entre les parties. Ce montant varie généralement entre 6 % et 10 % hors taxes des recettes locatives annuelles. En pratique, cela correspond à 1 mois de loyer. 

Si l’on prend par exemple un loyer de 800 € avec des honoraires de 8 %, une agence de gestion locative vous facturera 768 € par an. 

La durée d’un mandat de gestion locative peut être librement établie par les deux parties du moment qu’elle ne dépasse pas 30 ans (contrat de mariage) (vous aurez certainement remboursé votre prêt d’ici là !). Dans la pratique, les mandats sont signés pour 1 an. 

Une clause de tacite reconduction peut également être intégrée au mandat. Cela signifie que si vous ne dénoncez pas le contrat à date d’échéance, ce dernier sera automatiquement reconduit d’année en année. Cette reconduction ne peut toutefois pas aller au-delà de 10 ans. 

Mais une date d’échéance peut vite être oubliée… C’est pourquoi la loi Chatel impose au mandataire l’obligation d’informer le propriétaire de la date à laquelle aura lieu la reconduction de son contrat (au plus tôt 3 mois et au plus tard 1 mois avant la date de reconduction).

La résiliation du mandat de gestion locative avec la loi Chatel 

Concernant la résiliation du mandat, la loi Chatel s’applique. Dans les faits, le gestionnaire vous informe que le contrat arrive à échéance et si vous désirez résilier, c’est le bon moment pour le faire. 

Quant aux modalités de rupture du contrat, elles sont directement prévues par le mandat de gestion. S’il mentionne par exemple une durée de mandat de 1 an, vous devrez attendre que cette période soit écoulée pour obtenir la résiliation du mandat. 

Il vous suffira ensuite de transmettre au gestionnaire un courrier recommandé avec accusé de réception en indiquant : 

• l’adresse du bien ; 
• votre identité ;  
• le numéro de référence de votre mandat ; 
• mentionner l’article L136-1 du Code de la consommation ; 
• indiquez votre volonté de rompre le contrat. 

Une fois réceptionnée, la résiliation du mandat de gestion locative sera prise en compte par l’agence. 

La résiliation du mandat de gestion locative avant son terme  

Il n’est en théorie pas possible d’obtenir la résiliation du mandat de gestion locative avant l’échéance avec la loi Chatel. Cependant, une exception subsiste : en cas de faute grave du mandataire. 

Attention, il s’agit là d’un manquement allant à l’encontre de vos intérêts et non d’une erreur mineure involontairement commise par ce dernier. 

Il ne peut donc pas y avoir de résiliation du mandat de gestion locative suite au simple départ des locataires. De même, la résiliation du mandat de gestion locative demandée pour un logement qui se retrouve sans locataire n’est pas de nature à caractériser une faute grave du professionnel.