Quels sont les recours du bailleur en cas de faute du mandataire de gestion locative ?

Le gestionnaire immobilier joue un rôle clé dans la gestion des biens locatifs. Ses obligations, régies par la loi et les contrats signés avec les propriétaires, couvrent plusieurs aspects :

• Il doit faire preuve de prudence pour ne pas mettre en péril la situation du propriétaire ;
• Il doit détenir l'argent pour le compte de son client ;
• Il doit justifier d'une garantie financière délivrée par un organisme solvable afin d'assurer ces sommes ;
• Il doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle afin de garantir d'éventuelles erreurs, fautes ou négligences dans l'exécution de sa mission ;
• Il est tenu de respecter les termes et clauses du contrat de mandat ;
• Il doit consigner le mandat de gestion numéroté dans son registre des mandats.

Aussi, le mandataire peut être tenu responsable en cas de défaillance si le propriétaire du bien apporte la preuve du non-respect de l'une de ces obligations. En cas de faute ou de manquement grave, un juge peut ordonner la résiliation du mandat de gestion locative. Il peut aussi condamner le mandataire de gestion au versement de dommages et intérêts.

Les fautes du mandataire de gestion locative

Les fautes peuvent concerner :

• Le défaut de vérification de la solvabilité du locataire (vérifications sur la situation personnelle, professionnelle et financière) ;
• L'absence de caution ;
• L'absence de la garantie de loyer impayé ;
• Le manquement à l'obligation de signer un bail ;
• etc.

Précisons par ailleurs que pour s'assurer de la solvabilité du candidat locataire, le mandataire de gestion doit procéder à diverses vérifications indispensables : derniers bulletins de salaire, attestation employeur, dernier avis d'imposition, quittances de loyer, relevé d'identité bancaire…

Tout défaut de contrôle peut être considéré comme une négligence. Celle-ci constitue une faute pouvant justifier la résiliation du mandat de gestion locative (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004).

Lorsque la bonne gestion du logement est remise en cause, le propriétaire doit apporter la preuve de la faute.

En effet, le gestionnaire immobilier n'est tenu, au titre de son mandat, que d'une obligation de moyens (Cass. 1re civ., 9/05/2001, n° 98-19145 ; Cass. com., 13/07/2004, n° 01-01934).

Par ailleurs, conformément à une jurisprudence du 24 janvier 1985, la violation par le mandataire de son obligation de moyens, de prudence ou de diligence, constitue une faute.

La responsabilité du mandataire de gestion

L'article 1991 du Code civil prévoit que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. »

L'article 1992 du Code civil précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion… »

En d'autres termes, les manquements, négligences ou fautes de gestion locative (frauduleuses ou non) du mandataire engagent sa responsabilité.

Pour mettre en cause la responsabilité du mandataire, il suffit au propriétaire d'envoyer une lettre de mise en demeure. Celle-ci a pour vocation d'informer formellement le gestionnaire de la faute et de demander une réparation dans un délai précis. 

Le mandant doit cependant préalablement réunir les preuves de la faute. Dans l'éventualité où le mandataire n'accepte pas d'indemniser le propriétaire, l'affaire passera en médiation. Si aucun consensus n'est trouvé, il reste à saisir le tribunal compétent. Un juge étudiera les éléments fournis par les deux parties avant de trancher le litige.

Les causes de résiliation

Le dernier des recours contre une agence immobilière en cas de faute grave est la résiliation du mandat. Les cas de résiliation d'un mandat de gestion locative sont généralement les suivants :

• La résiliation à l'arrivée du terme : le contrat est souvent conclu pour une durée de un an. Le délai de préavis qui doit être respecté est inscrit dans le mandat. Celui-ci peut comporter une clause d'engagement de durée, une sorte de période d'essai ;
• La vente du bien immobilier : celle-ci entraîne, de fait, la résiliation du contrat de gestion. Le mandant peut être tenu de verser des frais au mandataire conformément aux termes du contrat ;
• Une faute grave du gestionnaire : le propriétaire doit pouvoir apporter la preuve de la faute devant les tribunaux.

Le propriétaire adresse au mandataire une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

Celle-ci doit contenir plusieurs informations importantes, notamment :

• L'identification du mandant et du mandataire ;
• La description du bien ;
• La date de prise d'effet de la résiliation ;
• Les motifs de la résiliation.

Le propriétaire doit respecter les délais de préavis fixés dans le contrat de gestion.

Lorsque le mandat de gestion locative est résilié, le gestionnaire est délivré de toutes ses obligations envers le propriétaire.

De son côté, le propriétaire récupère la gestion de son bien. Il peut la confier à un autre mandataire.

En cas de litige, ou à défaut de réponse de l'agence dans les 8 jours, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure par voie de commissaire de justice. Si le litige persiste, il peut saisir le juge du tribunal compétent.

Exemple de lettre de résiliation d'un mandat de gestion « LOI CHATEL »

Exemple de lettre de résiliation à l'échéance du mandat