SOMMAIRE
- Définition
- Fautes et responsabilité du mandataire
- Résiliation
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le mandat de gestion locative est un contrat entre un propriétaire et un professionnel de l'immobilier (mandataire), où ce dernier gère le bien pour le compte du propriétaire.
Le mandataire a diverses responsabilités et doit respecter certaines obligations.
Les fautes graves du mandataire peuvent entraîner la résiliation du mandat et des dommages et intérêts.
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Le mandataire de gestion locative est tenu à une obligation de moyens et de prudence dans l'exercice de sa mission. Il agit dans l'intérêt du propriétaire. Il veille à la bonne gestion du bien immobilier qui lui est confié conformément au contrat de gestion locative. Aussi, certaines fautes ou négligences et certains manquements entraînent la responsabilité du gestionnaire et la résiliation du mandat de gestion locative.
Examinons ici les fautes du mandataire de gestion locative et leurs conséquences.
Définition | Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?
Le mandat de gestion locative est un contrat établi entre un propriétaire (le mandant) et un professionnel de l'immobilier (le mandataire, par exemple un administrateur de biens).
Aux termes de celui-ci, le propriétaire confie la gestion de son bien immobilier au mandataire.
Le gestionnaire locatif peut être un administrateur de biens ou un agent immobilier. Il est soumis à la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Il doit être titulaire d'une carte professionnelle « gestion immobilière » aussi appelée « carte G ». Cette carte est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie du département. Elle doit être renouvelée tous les 3 ans.
Les missions du mandataire varient en fonction du mandat qui lui est confié :
- Gestion du bien immobilier ;
- Recherche active d'un locataire solvable ;
- Rédaction du contrat de location ;
- Signature d'un état des lieux d'entrée et de sortie ;
- Encaissement des loyers ;
- Entretien du bien et organisation des travaux nécessaires ;
- Gestion d'éventuels litiges ;
- Information du propriétaire des opérations réalisées ;
- etc.
En contrepartie, le propriétaire accepte de :
- Louer son bien au prix du marché ;
- Régler les honoraires du mandataire (plafonnés par la Loi Alur) et les frais de gestion locatives.
Le mandat de gestion doit faire l'objet d'un document écrit. Il est établi en double exemplaire.
Il est généralement signé pour une période de un an (30 ans maximum). Il peut prévoir une reconduction tacite annuelle (15 ans maximum).
Par ailleurs, il peut être résilié à tout moment, à condition de respecter le délai de préavis prévu dans le mandat (généralement compris entre 1 et 3 mois).
Obligations du gestionnaire de biens liées au mandat
Le mandataire de gestion locative est responsable contractuellement envers son client durant toute la durée du mandat.
Il est soumis à diverses obligations dans le cadre de la mission qui lui est confiée :
- Il doit faire preuve de prudence pour ne pas mettre en péril la situation du propriétaire ;
- Il doit détenir l'argent pour le compte de son client ;
- Il doit justifier d'une garantie financière délivrée par un organisme solvable afin d'assurer ces sommes ;
- Il doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle afin de garantir d'éventuelles erreurs, fautes ou négligences dans l'exécution de sa mission ;
- Il est tenu de respecter les termes et clauses du contrat de mandat ;
- Il doit consigner le mandat de gestion numéroté dans son registre des mandats.
Aussi, le mandataire peut être tenu responsable en cas de défaillance si le propriétaire du bien apporte la preuve du non-respect de l'une de ces obligations.
En cas de faute ou de manquement grave, un juge peut ordonner la résiliation du mandat de gestion locative. Il peut aussi condamner le mandataire de gestion au versement de dommages et intérêts.
D'autre part, l'agence de gestion locative joue un rôle d'intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. Il lui appartient de transmettre les besoins de l'occupant des lieux au mandant.
Elle doit également assurer un rôle de conseil et d'information auprès du locataire du bien immobilier. Elle doit assurer sa sécurité.
Quelles fautes graves engagent la responsabilité du gestionnaire immobilier ?
Les fautes du mandataire de gestion locative
Les fautes peuvent concerner :
- Le défaut de vérification de la solvabilité du locataire (vérifications sur la situation personnelle, professionnelle et financière) ;
- L'absence de caution ;
- L'absence de la garantie de loyer impayé ;
- Le manquement à l'obligation de signer un bail ;
- etc.
Précisons par ailleurs que pour s'assurer de la solvabilité du candidat locataire, le mandataire de gestion doit procéder à diverses vérifications indispensables : derniers bulletins de salaire, attestation employeur, dernier avis d'imposition, quittances de loyer, relevé d'identité bancaire…
Tout défaut de contrôle peut être considéré comme une négligence. Celle-ci constitue une faute pouvant justifier la résiliation du mandat de gestion locative (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004).
Lorsque la bonne gestion du logement est remise en cause, le propriétaire doit apporter la preuve de la faute.
En effet, le gestionnaire immobilier n'est tenu, au titre de son mandat, que d'une obligation de moyens (Cass. 1re civ., 9/05/2001, n° 98-19145 ; Cass. com., 13/07/2004, n° 01-01934).
Par ailleurs, conformément à une jurisprudence du 24 janvier 1985, la violation par le mandataire de son obligation de moyens, de prudence ou de diligence, constitue une faute.
La responsabilité du mandataire de gestion
L'article 1991 du Code civil prévoit que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. »
L'article 1992 du Code civil précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion… »
En d'autres termes, les manquements, négligences ou fautes de gestion locative (frauduleuses ou non) du mandataire engagent sa responsabilité.
Prenons un exemple :
Le gestionnaire n'est pas responsable des dégradations causées par les locataires. Toutefois, il doit intervenir rapidement si des réparations urgentes s'imposent.
Dès lors, le professionnel peut être jugé coupable en cas d'infiltrations récurrentes et non traitées dans les logements.
Il peut voir sa responsabilité engagée si l'immeuble est placé en péril du fait de ses manquements.
Comment se passe la résiliation du mandat de gestion locative ?
Les causes de résiliation
Le dernier des recours contre une agence immobilière en cas de faute grave est la résiliation du mandat. Les cas de résiliation d'un mandat de gestion locative sont généralement les suivants :
- La résiliation à l'arrivée du terme. Le contrat est souvent conclu pour une durée de un an. Le délai de préavis qui doit être respecté est inscrit dans le mandat. Celui-ci peut comporter une clause d'engagement de durée, une sorte de période d'essai ;
- La vente du bien immobilier. Celle-ci entraîne, de fait, la résiliation du contrat de gestion. Le mandant peut être tenu de verser des frais au mandataire conformément aux termes du contrat ;
- Une faute grave du gestionnaire. Le propriétaire doit pouvoir apporter la preuve de la faute devant les tribunaux.
Les démarches pour résilier un contrat de gestion immobilière
Le propriétaire adresse au mandataire une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.
Celle-ci doit contenir plusieurs informations importantes, notamment :
- L'identification du mandant et du mandataire ;
- La description du bien ;
- La date de prise d'effet de la résiliation ;
- Les motifs de la résiliation.
Le propriétaire doit respecter les délais de préavis fixés dans le contrat de gestion.
Lorsque le mandat de gestion locative est résilié, le gestionnaire est délivré de toutes ses obligations envers le propriétaire.
De son côté, le propriétaire récupère la gestion de son bien. Il peut la confier à un autre mandataire.
En cas de litige, ou à défaut de réponse de l'agence dans les 8 jours, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure par voie de commissaire de justice. Si le litige persiste, il peut saisir le juge du tribunal compétent.
Exemple de lettre de résiliation « loi Chatel »
LETTRE TYPE DE RÉSILIATION D'UN MANDAT DE GESTION « LOI CHATEL »
Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur
Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire
Objet : Résiliation du mandat de gestion en date du [date]
Monsieur ou Madame……….
Je vous informe par la présente, de mon intention de mettre fin au mandat de gestion n° [numéro de contrat] que nous avons signé en date du [date]
En effet, la loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 dite « Chatel » vous obligeait à m'informer, en ma qualité de mandant (consommateur), de la tacite reconduction du mandat de gestion.
La loi prévoit que : « Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction […] Les dispositions du présent article s’appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l’information du consommateur ».
Par conséquent, et en l'absence d'une telle information, je vous serais reconnaissant de bien vouloir prendre acte de la résiliation du mandat de gestion qui nous lie.
Vous voudrez bien m'adresser, dans vos meilleurs délais, le solde de tout compte et le montant du dépôt de garantie de [montant en euros] dans un délai de deux mois.
Fait à…………. [lieu], le………….[date]
Signature
Exemple de lettre de résiliation à l'échéance du mandat
LETTRE TYPE DE RÉSILIATION D'UN MANDAT DE GESTION A L'ECHEANCE DU CONTRAT
Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur
Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire
Objet : Résiliation du mandat de gestion en date du [date]
Monsieur ou Madame……….
Nous vous avons confié en date du [date] un mandat de gestion locative portant le numéro [numéro de contrat] relatif au bien immobilier situé à [adresse du bien]
Conformément aux conditions de résiliation prévues dans le contrat, nous vous informons par la présente que nous mettons fin audit mandat dont l'échéance est fixée au [date d'échéance]
La résiliation prendra effet à l'issue du préavis de 1 mois, soit le [date]
Je vous remercie de bien vouloir me faire parvenir dès que possible, la copie du bail dûment signé et le dossier complet du locataire.
Fait à…………. [lieu], le………….[date]
Signature
FAQ
Comment casser un mandat de gestion ?
Un propriétaire peut résilier le mandat de gestion locative en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au gestionnaire. Il doit toutefois respecter le délai de préavis prévu dans le contrat (de 1 à 3 mois).
Quel recours contre une agence immobilière de location ?
En cas de litige, le propriétaire peut adresser une mise en demeure à l'agence immobilière de location. Il peut saisir le juge du tribunal dont dépend le bien mis en location.
Quelles sont les obligations et les responsabilités d'un gestionnaire immobilier locatif ?
Le mandataire de gestion locative doit notamment vérifier la solvabilité des locataires. Par ailleurs, il doit gérer le bien, encaisser les loyers, assurer l'entretien du logement…
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