SOMMAIRE
- Les fautes engageant la responsabilité du gestionnaire immobilier
- Réagir face à une faute du gestionnaire
- Procéder à la résiliation du mandat pour faute du mandataire
- Résiliation du mandat pour faute
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le mandat de gestion locative est un contrat entre un propriétaire et un professionnel de l'immobilier (mandataire), où ce dernier gère le bien pour le compte du propriétaire.
Le mandataire a diverses responsabilités et doit respecter certaines obligations.
Les fautes graves du mandataire peuvent entraîner la résiliation du mandat et des dommages et intérêts.
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Le gestionnaire locatif agit dans l'intérêt du propriétaire et veille à la bonne gestion du bien immobilier. Toute négligence ou manquement à ses obligations engage sa responsabilité. En cas de faute professionnelle, le propriétaire dispose de plusieurs voies de recours. Dans la majorité des cas, cette situation entrainera la résiliation du mandat de gestion locative.
Quelles fautes engagent la responsabilité du gestionnaire immobilier ?
La responsabilité du mandataire peut être engagée pour tout manquement à ses obligations contractuelles ou légales.
Dans la majorité des cas, les fautes du mandataire correspondent à :
- Une mauvaise gestion courante : absence de relances en cas d’impayés, non-reversement des loyers, défaut de suivi des travaux ou sinistres, mauvaise communication avec les locataires ;
- Une sélection irraisonnée du locataire : négligence dans la vérification du dossier, absence de contrôle de solvabilité, ou validation de documents manifestement falsifiés ;
- Une négligence des obligations légales : non-respect des diagnostics obligatoires, absence de régularisation des charges, non-remboursement du dépôt de garantie ;
- Des incohérences comptables : erreurs dans les appels de loyers, défaut de transparence sur les honoraires perçus, retards ou anomalies dans les comptes-rendus de gestion.
Notons que pour qu'il y ait faute, il faut démontrer un manquement, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
Comment le propriétaire peut-il réagir face à une faute du gestionnaire ?
Une faute commise par le gestionnaire locatif ne débouche pas nécessairement sur une action en justice. Le propriétaire dispose de plusieurs voies de recours pour résoudre le conflit ou obtenir une compensation pour les préjudices subis.
Dans la pratique, le bailleur peut :
1. Interpeller le mandataire
Un premier échange par téléphone ou par mail est essentiel pour clarifier la situation. Certaines erreurs peuvent résulter d’une mauvaise communication ou d’un oubli ponctuel. Le propriétaire a intérêt à garder une trace écrite des échanges pour la suite de la procédure.
2. Envoyer une lettre de mise en demeure
Si le dialogue est infructueux, le bailleur peut envoyer une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier formel exige que le mandataire corrige la faute ou indemnise le préjudice dans un délai donné. Il constitue une preuve indispensable en cas d’action judiciaire.
3. Résilier le mandat de gestion locative
Après une mise en demeure infructueuse, le propriétaire peut résilier le mandat de manière unilatérale. La gravité de la faute doit cependant justifier cette résiliation anticipée du contrat. Dans le cas contraire, le mandataire peut se retourner contre le bailleur.
4. Solliciter la commission départementale de conciliation (CDC)
En cas de litige persistant, la CDC peut être saisie pour tenter une résolution amiable. Cette étape n’est pas obligatoire mais peut permettre d’éviter une procédure plus longue devant le juge.
5. Saisir le juge judiciaire
Si aucune solution n’est trouvée, le bailleur peut engager une action en responsabilité civile contre le mandataire devant le tribunal judiciaire. Il devra alors prouver la faute, le préjudice subi et le lien entre les deux. L’assureur du professionnel (garantie RCP) peut être mobilisé pour l'indemnisation.
Comment procéder à la résiliation du mandat pour faute du mandataire locatif ?
Pour mettre en cause la responsabilité du mandataire, il suffit au propriétaire d'envoyer une lettre de mise en demeure. Celle-ci a pour vocation d'informer formellement le gestionnaire de la faute et de demander une réparation dans un délai précis.
Le mandant doit cependant préalablement réunir les preuves de la faute. Dans l'éventualité où le mandataire n'accepte pas d'indemniser le propriétaire, l'affaire passera en médiation. Si aucun consensus n'est trouvé, il reste à saisir le tribunal compétent. Un juge étudiera les éléments fournis par les deux parties avant de trancher le litige.
Le propriétaire peut simplement exiger une réparation pour la faute commise. Une telle issue est envisageable, si les différends sont finalement réglés à l'amiable. Si l'affaire est portée devant le juge, ce dernier peut ordonner la résiliation du mandat compte tenu de la gravité de l'erreur.
Le propriétaire peut-il résilier le mandat de gestion locative en raison d’une faute du mandataire ?
Les modalités de résiliation du mandat pour faute
La procédure dépend des clauses du mandat. Toutefois, dans la majorité des cas, le propriétaire doit simplement adresser une lettre de résiliation par lettre recommandée avec avis de réception.
La lettre de résiliation doit mentionner :
- L'identité des parties ;
- L'adresse du bien concerné ;
- La référence et la date de signature du mandat ;
- Le motif de résiliation.
Exemple de lettre de résiliation de mandat de gestion locative
[Nom & Prénom de l’expéditeur]
[Adresse complète de l’expéditeur]
[Nom & Prénom ou Raison sociale du mandataire]
[Adresse complète du mandataire]
Objet : Résiliation du mandat de gestion locative n° [numéro de contrat] pour faute du mandataire
Madame, Monsieur,
Je vous informe, par la présente, de ma décision de résilier le mandat de gestion locative n° [numéro de contrat], signé en date du [date de signature], nous liant pour le bien situé [adresse du bien].
Cette résiliation est motivée par des manquements graves à vos obligations contractuelles. En effet, [exposez ici les fautes précises constatées — exemples : absence de relance en cas de loyer impayé, non-transmission des quittances, défaut de suivi des travaux urgents malgré mes relances, etc.].
Ces manquements constituent une faute engageant votre responsabilité, conformément aux articles 1217 et suivants du Code civil, et justifient la résiliation anticipée du mandat, sans indemnité à votre profit.
En conséquence, je vous demande de prendre acte de cette résiliation, avec effet immédiat, et de procéder aux opérations suivantes dans les meilleurs délais :
- La clôture du compte mandant et le règlement du solde de tout compte,
- La restitution du dépôt de garantie d’un montant de [montant en euros],
- La transmission de l’ensemble des pièces administratives et documents relatifs à la gestion du bien.
Je me réserve le droit d’engager toute action appropriée pour obtenir réparation du préjudice éventuellement subi.
Dans l’attente de votre confirmation écrite de la résiliation,
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Fait à [lieu], le [date]
[Signature]
La loi "Chatel" oblige le mandataire à notifier son mandant au renouvellement du mandat de gestion locative. S'il n'honore pas cette obligation, le propriétaire peut demander la résiliation du contrat à son échéance. Cette résiliation passe également par l'envoi d'un courrier. La lettre de résiliation doit cette fois-ci mentionner l'.
FAQ
Quels sont les délais pour engager une action contre un mandataire fautif ?
Les délais pour engager une action contre un mandataire fautif dans un mandat de gestion locative varient selon la nature de la faute. En cas de faute contractuelle, l’action se prescrit en 5 ans à compter de la découverte des faits. Si la faute constitue une infraction pénale, le délai dépend de la gravité des faits : 3 ans pour un délit et 1 an pour une contravention.
Quelles indemnités ou réparations peut-on obtenir en cas de préjudice lié à une faute du mandataire ?
Lorsqu’une faute du mandataire cause un préjudice au propriétaire, ce dernier peut prétendre à :
- Indemnisation des pertes financières : remboursement des loyers impayés, des frais de réparation mal gérés ou des charges non récupérées ;
- Réparation des dommages matériels : prise en charge des dégradations résultant d’un manque d’entretien ou d’une mauvaise gestion ;
- Compensation pour perte de rentabilité : indemnité liée à une vacance locative excessive imputable à une gestion négligente ;
- Frais juridiques et administratifs : remboursement des frais engagés pour résoudre le litige ou corriger les erreurs du mandataire ;
L’indemnisation dépend de la gravité de la faute et du lien direct avec le préjudice subi. Une expertise judiciaire peut être requise pour évaluer précisément le montant des réparations.
Comment prouver la faute d’un mandataire de gestion locative dans le cadre d’un litige ?
Pour prouver la faute d’un mandataire de gestion locative, il faut démontrer qu’il n’a pas respecté ses obligations contractuelles ou légales. Cela peut se faire en rassemblant des preuves telles que les correspondances et les échanges, les comptes-rendus de gestion, les témoignages ou les expertises fournies par les professionnels. Des preuves solides facilitent l’action en justice.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970
- Legifrance.gouv.fr - Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015
- Legifrance.gouv.fr - Articles 1991 à 1997 du Code civil (obligations du mandataire)
SOMMAIRE
- Les fautes engageant la responsabilité du gestionnaire immobilier
- Réagir face à une faute du gestionnaire
- Procéder à la résiliation du mandat pour faute du mandataire
- Résiliation du mandat pour faute
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