Quels sont les recours du bailleur en cas de faute du mandataire de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est un contrat établi entre un propriétaire (le mandant) et un professionnel de l'immobilier (le mandataire, par exemple un administrateur de biens). 

Aux termes de celui-ci, le propriétaire confie la gestion de son bien immobilier au mandataire.

Le gestionnaire locatif peut être un administrateur de biens ou un agent immobilier. Il est soumis à la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Il doit être titulaire d'une carte professionnelle « gestion immobilière » aussi appelée « carte G ». Cette carte est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie du département. Elle doit être renouvelée tous les 3 ans.

Les missions du mandataire varient en fonction du mandat qui lui est confié :

• Gestion du bien immobilier ;
• Recherche active d'un locataire solvable ;
• Rédaction du contrat de location ;
• Signature d'un état des lieux d'entrée et de sortie ;
• Encaissement des loyers ;
• Entretien du bien et organisation des travaux nécessaires ;
• Gestion d'éventuels litiges ;
• Information du propriétaire des opérations réalisées ;
• etc.

En contrepartie, le propriétaire accepte de :

• Louer son bien au prix du marché ;
• Régler les honoraires du mandataire (plafonnés par la Loi Alur) et les frais de gestion locatives.

Le mandat de gestion doit faire l'objet d'un document écrit. Il est établi en double exemplaire.

Il est généralement signé pour une période de un an (30 ans maximum). Il peut prévoir une reconduction tacite annuelle (15 ans maximum).

Par ailleurs, il peut être résilié à tout moment, à condition de respecter le délai de préavis prévu dans le mandat (généralement compris entre 1 et 3 mois).

Obligations du gestionnaire de biens liées au mandat

Le mandataire de gestion locative est responsable contractuellement envers son client durant toute la durée du mandat.

Il est soumis à diverses obligations dans le cadre de la mission qui lui est confiée :

• Il doit faire preuve de prudence pour ne pas mettre en péril la situation du propriétaire ;
• Il doit détenir l'argent pour le compte de son client ;
• Il doit justifier d'une garantie financière délivrée par un organisme solvable afin d'assurer ces sommes ; 
• Il doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle afin de garantir d'éventuelles erreurs, fautes ou négligences dans l'exécution de sa mission ;
• Il est tenu de respecter les termes et clauses du contrat de mandat ;
• Il doit consigner le mandat de gestion numéroté dans son registre des mandats.

Aussi, le mandataire peut être tenu responsable en cas de défaillance si le propriétaire du bien apporte la preuve du non-respect de l'une de ces obligations.

En cas de faute ou de manquement grave, un juge peut ordonner la résiliation du mandat de gestion locative. Il peut aussi condamner le mandataire de gestion au versement de dommages et intérêts.

D'autre part, l'agence de gestion locative joue un rôle d'intermédiaire entre le locataire et le propriétaire. Il lui appartient de transmettre les besoins de l'occupant des lieux au mandant. 
Elle doit également assurer un rôle de conseil et d'information auprès du locataire du bien immobilier. Elle doit assurer sa sécurité. 

Les fautes du mandataire de gestion locative

Les fautes peuvent concerner :

• Le défaut de vérification de la solvabilité du locataire (vérifications sur la situation personnelle, professionnelle et financière) ;
• L'absence de caution ;
• L'absence de la garantie de loyer impayé ;
• Le manquement à l'obligation de signer un bail ;
• etc.

Précisons par ailleurs que pour s'assurer de la solvabilité du candidat locataire, le mandataire de gestion doit procéder à diverses vérifications indispensables : derniers bulletins de salaire, attestation employeur, dernier avis d'imposition, quittances de loyer, relevé d'identité bancaire…

Tout défaut de contrôle peut être considéré comme une négligence. Celle-ci constitue une faute pouvant justifier la résiliation du mandat de gestion locative (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004).

Lorsque la bonne gestion du logement est remise en cause, le propriétaire doit apporter la preuve de la faute.

En effet, le gestionnaire immobilier n'est tenu, au titre de son mandat, que d'une obligation de moyens (Cass. 1re civ., 9/05/2001, n° 98-19145 ; Cass. com., 13/07/2004, n° 01-01934).

Par ailleurs, conformément à une jurisprudence du 24 janvier 1985, la violation par le mandataire de son obligation de moyens, de prudence ou de diligence, constitue une faute. 

La responsabilité du mandataire de gestion

En d'autres termes, les manquements, négligences ou fautes de gestion locative (frauduleuses ou non) du mandataire engagent sa responsabilité.

Prenons un exemple :

Le gestionnaire n'est pas responsable des dégradations causées par les locataires. Toutefois, il doit intervenir rapidement si des réparations urgentes s'imposent. 
Dès lors, le professionnel peut être jugé coupable en cas d'infiltrations récurrentes et non traitées dans les logements.
Il peut voir sa responsabilité engagée si l'immeuble est placé en péril du fait de ses manquements.

Les causes de résiliation

Le dernier des recours contre une agence immobilière en cas de faute grave est la résiliation du mandat. Les cas de résiliation d'un mandat de gestion locative sont généralement les suivants :

• La résiliation à l'arrivée du terme. Le contrat est souvent conclu pour une durée de un an. Le délai de préavis qui doit être respecté est inscrit dans le mandat. Celui-ci peut comporter une clause d'engagement de durée, une sorte de période d'essai ;
• La vente du bien immobilier. Celle-ci entraîne, de fait, la résiliation du contrat de gestion. Le mandant peut être tenu de verser des frais au mandataire conformément aux termes du contrat ;
• Une faute grave du gestionnaire. Le propriétaire doit pouvoir apporter la preuve de la faute devant les tribunaux.

Les démarches pour résilier un contrat de gestion immobilière

Le propriétaire adresse au mandataire une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

Celle-ci doit contenir plusieurs informations importantes, notamment :

• L'identification du mandant et du mandataire ;
• La description du bien ;
• La date de prise d'effet de la résiliation ;
• Les motifs de la résiliation.

Le propriétaire doit respecter les délais de préavis fixés dans le contrat de gestion.

Lorsque le mandat de gestion locative est résilié, le gestionnaire est délivré de toutes ses obligations envers le propriétaire.

De son côté, le propriétaire récupère la gestion de son bien. Il peut la confier à un autre mandataire.

En cas de litige, ou à défaut de réponse de l'agence dans les 8 jours, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure par voie de commissaire de justice. Si le litige persiste, il peut saisir le juge du tribunal compétent.

Exemple de lettre de résiliation « loi Chatel »

Exemple de lettre de résiliation à l'échéance du mandat