Pourquoi faire appel à un administrateur de biens ?

Un administrateur de biens est un professionnel de l’immobilier mandaté par un propriétaire pour gérer son patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de biens locatifs ou de copropriétés. Son rôle principal est de protéger les intérêts du bailleur tout en assurant le bon déroulement de la location ou de la gestion collective.

Il se distingue d’autres acteurs du secteur sur quelques points :

• l’agent immobilier, centré sur la transaction ;
• le gestionnaire locatif indépendant, souvent non réglementé ;
• et le syndic, qui gère exclusivement les copropriétés.

L’administrateur de biens opère quant à lui dans une logique de délégation complète, avec un cadre légal clairement établi.

Un professionnel mandaté par le propriétaire et encadrée par la loi Hoguet

L’administrateur de biens intervient sur la base d’un mandat de gestion locative écrit, signé avec le propriétaire. Ce document précise les missions confiées, leur durée et les conditions d’exécution. Le cadre juridique de cette relation est défini par la loi Hoguet, qui encadre les activités de gestion immobilière afin de protéger les intérêts des bailleurs comme des locataires.

Gestion complète des baux

L'administrateur de biens s'occupera de la mise en location du bien, de l'estimation du loyer jusqu'à la signature du bail et la remise des clés. Pendant toute la durée du contrat de location, il encaisse les loyers, s'acquitte des charges locatives et gère les impayés. Au terme du bail, il établira l'état de lieu de sortie pour ensuite décider s'il y aura ou non une restitution du dépôt de garantie conformément à la loi.

Suivi des opérations et gestion de litige

Cet intervenant fera également office d'intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. En sa qualité de professionnel de l'immobilier, il est en mesure de fournir des explications détaillées aux deux parties dans le cadre de situation délicate. En jouant le rôle de médiateur, l'administrateur de biens désamorce les litiges et assure une bonne entente entre le bailleur et le locataire. Garder de bonnes relation évitera la résiliation prématurée du bail de location.

L’agent immobilier intervient avant la location : il met le bien en vente ou en location, organise les visites, sélectionne les candidats et rédige le contrat. Son rôle s’arrête en général une fois le bail signé.

L’administrateur de biens, lui, prend le relais après la signature. Il gère le bien au quotidien pour le compte du propriétaire : loyers, charges, travaux, litiges… Il assure le suivi locatif dans la durée, dans le cadre d’un mandat de gestion.

Tableau récapitulatif

La rémunération d’un administrateur de biens est généralement calculée en pourcentage des loyers encaissés. En moyenne, ses honoraires se situent entre 6 % et 9 % du loyer charges comprises, selon le type de bien, la localisation et les services inclus dans le mandat de gestion.

Des frais fixes peuvent également s’ajouter pour certaines prestations spécifiques (état des lieux, relance d’impayés, suivi de travaux, etc.). Ces tarifs doivent être clairement précisés dans le contrat signé entre le propriétaire et le professionnel.

Choisir un administrateur de biens ne se limite pas à vérifier ses tarifs. Il est essentiel de s’assurer de ses compétences, de son professionnalisme et de sa capacité à répondre aux besoins spécifiques du propriétaire. Voici les principaux critères à prendre en compte.

Rechercher un professionnel fiable et bien référencé

Pour trouver un administrateur de biens, un propriétaire peut consulter des annuaires spécialisés, les sites d’associations professionnelles, ou encore s’appuyer sur le bouche-à-oreille. Recommandations d’autres bailleurs ou avis clients permettent souvent d’identifier un interlocuteur de confiance.

Comparer les services et les outils proposés

Un administrateur de biens compétent doit disposer d’une carte professionnelle, délivrée au titre de la gestion immobilière. Il doit aussi maîtriser les aspects juridiques (rédaction de bail, relances, régularisations) et comptables (quittances, suivi des paiements). Certains proposent des outils en ligne (extranet bailleur, suivi des comptes, alertes travaux), qui facilitent le pilotage à distance. Une agence de gestion locative expérimentée offre généralement ces services numériques pour simplifier les échanges avec le bailleur.

Le changement d’administrateur de biens doit se faire dans le respect des conditions prévues au contrat. La procédure d'effectue en deux étapes : résilier le mandat en cours, puis assurer la transition vers un nouveau gestionnaire.

Résilier dans le respect du mandat

La résiliation est possible à l’échéance du contrat, en cas d’absence de notification de renouvellement ou si le bien est retiré de la location. La plupart des mandats imposent un préavis de trois mois, à notifier par lettre recommandée. Le locataire n’est pas concerné par ce changement, mais il est recommandé de l’en informer. En cas de faute du mandataire de gestion locative, une résiliation anticipée peut être envisagée, à condition de pouvoir la justifier. La lettre de résiliation du mandat de gestion locative doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception pour être valable.

Préparer la transition vers un nouveau gestionnaire

Il est conseillé de trouver un nouveau professionnel avant la fin du mandat en cours. L’ancien administrateur doit transmettre les documents nécessaires (quittances, coordonnées, comptes, etc.). Un bon transfert des dossiers permet d’assurer une gestion continue et sans rupture.