Quels rôles jouent un administrateur de biens dans la gestion d'un logement en location ?

Un administrateur de biens est un professionnel de l’immobilier. Il joue un rôle essentiel dans dans la gestion des biens immobiliers locatifs pour le compte de particuliers ou d'entreprises. Il peut aussi être mandaté pour la gestion d'un syndic de copropriété.

Gestionnaire de bien immobiliers : un métier réglementé

La profession d’administrateur de biens est très réglementée. Elle obéit aux règles de la loi Hoquet du 2 juillet 1970 qui l’oblige à détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » pour pouvoir exercer.

Cette carte est délivrée par la chambre de commerce et d'Industrie. Pour l’obtenir, l’administrateur de biens doit :

• Avoir suivi le cursus requis par le métier (diplôme, expérience sur le terrain) ;
• Disposer d’une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte de tiers (Le montant de la garantie minimum est de 110 000 €. Si l’agent immobilier est garanti auprès de la Société de caution mutuelle GALIAN (ex CGAIM), ce montant minimum est porté à 120 000 € ;
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. L'administrateur de biens doit être protégé car il engage sa responsabilité dans le cadre de ses activités ;
• Justifier qu’il ne fait pas l'objet d'une interdiction d’exercer la profession.

Les honoraires de l'administrateur de biens

L'administrateur de biens est rémunéré en fonction de ses missions indiquées dans le mandat. Le montant de ses honoraires est déterminé au moment de la signature du mandat. Dans la plupart des cas, il sera rémunéré en fonction d’un pourcentage sur le revenu de la personne dont il gère les biens.

Il est parfois difficile de faire la différence entre certains métiers de l'immobilier. s’ils s’exercent dans le même domaine d’activité, leurs missions ne sont pas les mêmes. Voici un tableau récapitulant les différences fondamentales de ces deux métiers : 

En somme, un agent immobilier exerce une fonction plus commerciale. Il s'occupe de la prospection de logements à vendre, de réaliser les estimations, de négocier entre le propriétaire et les acheteurs. Son rôle principal est donc de vendre un bien. Tandis que l'administrateur de bien est un plus un gestionnaire, un médiateur et un conseiller auprès des propriétaires.

Les missions de l’administrateur de biens sont assez variées. Il s'occupe de l'aspect juridique, financier et technique des logements dont il a la responsabilité. Ce professionnel s'attèlera à l'ensemble des tâches locatives pour le compte des propriétaires.

La gestion des contrats de location et des flux financiers

L'administrateur de biens s'occupera de la mise en location du bien, de l'estimation du loyer jusqu'à la signature du bail et la remise des clés. Pendant toute la durée du contrat de location, il encaisse les loyers, s'acquitte des charges locatives et gère les impayés. Au terme du bail, il établira l'état de lieu de sortie pour ensuite décider s'il y aura ou non une restitution du dépôt de garantie conformément à la loi.

 Un intermédiaire entre le locataire et le bailleur

Cet intervenant fera également office d'intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. En sa qualité de professionnel de l'immobilier, il est en mesure de fournir des explications détaillées aux deux parties dans le cadre de situation délicate. En jouant le rôle de médiateur, l'administrateur de biens désamorce les litiges et assure une bonne entente entre le bailleur et le locataire. Garder de bonnes relation évitera la résiliation prématurée du bail de location.

Un acteur clé de l'entretien du logement en location

L’administrateur de biens joue un rôle central dans l’entretien des logements en location. Il veille à la préservation du patrimoine immobilier en organisant les réparations nécessaires et en assurant la conformité aux normes en vigueur. En lien avec des prestataires qualifiés, il supervise les travaux, qu’ils soient courants ou urgents, tout en respectant le budget du propriétaire. Cette gestion proactive garantit le confort des locataires et la pérennité des biens.

Pour trouver un administrateur de biens, un propriétaire peut consulter des annuaires spécialisés, des associations professionnelles ou demander des recommandations. Le bouche à oreille est un excellent moyen pour trouver un professionnel compétent.

L’administrateur de biens doit détenir une carte professionnelle, Il doit posséder les connaissances juridiques nécessaires pour rédiger divers documents (contrat de bail, quittance de loyer, lettre de mise en demeure pour loyer impayé). Des notions en comptabilité seront également indispensables pour une gestion financière saine.

Pour départager les candidats, comparer les honoraires est un passage obligé. Il faut savoir que ces professionnels  perçoivent entre 6 et 9 % du loyer toutes charges comprises. Notons que certains frais de gestion locative et honoraires TCC peuvent être à la charge du locataire.

Après avoir choisi son administrateur de biens, il reste à signer un contrat détaillant les responsabilités et les honoraires du professionnel ainsi que les modalités de gestion des biens.

Pour changer d'administrateur de biens, le bailleur doit avant tout se conformer aux modalités de résiliation du mandat de gestion locative. La loi l'oblige à respecter les délais de préavis. La majorité des mandats sont signés pour une durée d’un an ou de trois ans, avec un préavis de résiliation de trois mois.

En règle générale, un propriétaire change d'administrateur de biens lorsque :

• Le mandat de gestion locative arrive à son terme ;
• Le professionnel n'avertit pas le bailleur du renouvellement du mandat ;
• Le propriétaire souhaite vendre le bien anciennement en location. 

Ensuite, il suffit de trouver un nouvel administrateur de biens et d'informer l'ancien de votre décision de mettre fin à leur contrat par lettre recommandée. Ce changement n’a aucune incidence sur les locataires. Toutefois, il est vivement recommandé d'informer ces derniers du changement de gestionnaire.