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Quels sont les recours possibles contre une agence immobilière en cas de problèmes avec une location ?

Recours contre agence immobilière location

SOMMAIRE

  • Les problèmes fréquents avec les agences immobilières
  • Connaître ses droits en tant que propriétaire 
  • Que faire en cas de litige avec une agence immobilière ? 
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Les litiges avec les agences immobilières peuvent être résolus par un recours amiable, si cela ne fonctionne pas, une action en justice peut être engagée.

Les agences sont tenues responsables en cas de non-respect de leurs obligations légales, telles que l'obligation de moyens, de résultat et de conseil.

Le propriétaire conserve ses droits et peut mettre fin au mandat de gestion locative en cas de litige.

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Vous êtes propriétaire d'un bien et avez décidé de le mettre en location ? Pour optimiser votre temps, vous avez confié la gestion locative du logement à une agence et signer un mandat de gestion locative. Mais l'agence en question tarde à trouver un nouveau locataire ce qui entraîne une perte de loyers... Quels sont alors vos recours pour remédier à la situation ?

Les problèmes fréquents avec les agences immobilières

Lorsque des divergences surviennent entre vous et l’agence de gestion locative, celles-ci ne représentent pas nécessairement un motif de litige. En effet, tout désaccord ne signifie pas automatiquement conflit. Il est parfois nécessaire de les tolérer, du moins pendant la durée du mandat, avant de pouvoir envisager de faire appel aux services d'une agence concurrente ou bien de vous décider à gérer seul (à l’aide d’outils en ligne ou d'un administrateur de biens).

Cependant, lorsque le litige découle d'une violation des obligations de l'agence immobilière, la responsabilité de votre gestionnaire peut dans ce cas être mise en cause. 

Que dit la loi ? 

La législation est claire sur le sujet : conformément à l'article 1992 du Code civil, le mandataire est responsable non seulement en cas de dol (manipulation frauduleuse), mais aussi des erreurs ou des négligences qu'il peut commettre dans l'exercice de ses fonctions de gestion.

CAS 1 : Le non-respect de son obligation de moyen 

Tout d’abord, l'agent immobilier est soumis à une obligation de moyen envers son mandant. En d'autres termes, le mandataire ne peut être tenu responsable s'il n'a pas réussi à vendre ou louer le bien du propriétaire (sauf si une faute est prouvée dans l'exécution de sa mission ou s'il n'a pas fait tout ce qui était nécessaire pour favoriser la vente du bien).

Dans ce contexte, en cas de mauvaise exécution ou de non-exécution du mandat, le propriétaire peut alors engager la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier s'il est en mesure de prouver : 

Concrètement, le manquement à l’obligation de moyen prend forme lorsque l'agent immobilier refuse de faire visiter un bien malgré un mandat de location ou sélectionne un locataire dont la solvabilité est insuffisante. Tous ces motifs sont de nature à entraîner sa responsabilité contractuelle.

Les exemples de jurisprudence 
  • L’agent immobilier est sanctionné s’il n’est pas assuré de la solvabilité des locataires (CA Versailles, 3e Ch, 7 novembre 2003, n°01/06928). 
  • L’agence peut être tenue responsable lorsque la solvabilité de la caution n’a pas été contrôlée (CA Versailles, 3e ch., 17 octobre 2003, n°01/04984). 
  • Le gestionnaire qui oublie de demander au locataire la souscription d’une assurance et ne pas vérifier que cette dernière a effectivement été prise (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 13 octobre 2005). 
  • L’agence qui néglige la recherche d’un nouveau locataire après résiliation du bail (Cour d’appel de Paris, 17 septembre 1999). 

CAS 2 : Le non-respect de son obligation de résultat 

Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier peut également être chargé de rédiger des actes juridiques nécessaires à la réalisation d'une transaction immobilière au nom de son mandant. Les actes juridiques rédigés par le mandataire doivent alors impérativement produire les résultats escomptés. Cette exigence correspond à une obligation de résultat pour l'agent.

Ainsi, l'agent immobilier est responsable de toutes les conséquences dommageables découlant de cet acte, la principale étant : les vices de forme. 

CAS 3 : Le non-respect de son obligation de conseil 

Enfin, l’agence de gestion locative est aussi soumise à une obligation de conseil et d'assistance envers le propriétaire dans le cadre des opérations qu'il mène en son nom. Cette obligation implique la fourniture d'informations précises, complètes, voire même l'émission d'avertissements concernant toute éventualité susceptible de causer un préjudice.

Dans les cas les plus graves, la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier peut être complétée par une responsabilité délictuelle.

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Connaître ses droits en tant que propriétaire 

Lorsqu'un propriétaire décide de confier la gestion de son bien immobilier à une agence de gestion locative, il ne délègue pas pour autant son statut de propriétaire. À ce titre, il reste maître de ses choix et conserve les droits suivants :

  • Le droit de propriété : Le propriétaire reste le détenteur légal de son bien immobilier et conserve la pleine autorité pour décider de mettre en location ou non son bien ;
  • Le droit de fixer les conditions de location : Le propriétaire a le droit de déterminer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement en fonction de ses préférences et des lois en vigueur ;
  • Le choix de l'agence : Le propriétaire a le droit de sélectionner l'agence de gestion locative de son choix pour s'occuper de son bien immobilier ;
  • Le droit à l'information : Le propriétaire a le droit de recevoir des rapports réguliers de la part de l'agence de gestion locative, lui permettant de suivre la gestion de son bien immobilier ;
  • Le droit de résiliation du mandat de gestion locative : Le propriétaire conserve le droit de mettre fin au contrat de gestion locative à tout moment, sous réserve du respect des conditions stipulées dans le contrat et des délais de préavis convenus.

Que faire en cas de litige avec une agence immobilière ? 

Les étapes à suivre 

Lorsque l'agence immobilière ne respecte pas ses obligations, notamment en enfreignant les clauses de son mandat, vous avez alors la possibilité de faire jouer vos droits.

Nous vous recommandons tout de même de bien vérifier au préalable que le manquement provient bien de l'agence. Dans ce cas, le professionnel doit remédier à cette faute ou compenser les préjudices par le biais de dommages et intérêts.

1. La procédure amiable 

En présence d'un litige, la première étape consiste à engager un recours amiable. Généralement, cette démarche s'avère suffisante, car la plupart des agences immobilières veillent avant tout à préserver leur réputation.

Concernant la marche à suivre, vous pouvez adresser une lettre recommandée au directeur de l'agence, dans laquelle vous exposez les obligations légales de l'agence ainsi que les manquements constatés. Pensez également à préciser certains points dans votre courrier, à savoir : 

  • Préciser la nature du litige en détail ;
  • Joindre des pièces justificatives (e-mails, photos, mandat, factures, etc.) ;
  • Citer les références juridiques applicables à la situation.

Une fois cette démarche entamée, veillez à laisser un délai raisonnable à l'agence immobilière, généralement environ quinze jours, pour qu'elle puisse vous répondre.

2. Le recours à un médiateur 

Si à l'issue de cette procédure amiable, vous estimez que le litige persiste, vous pouvez aussi recourir à un médiateur. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée détaillant la situation au médiateur. Ce dernier dispose alors de 90 jours pour vous répondre. Les coordonnées du médiateur doivent être indiquées dans le mandat que vous avez signé au début de votre relation avec l'agence immobilière. 

Le délai pour saisir un médiateur

Vous disposez d'une période de 1 an pour saisir un médiateur à compter du manquement de l'agence. 

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3. L'action en justice 

Si toutes les tentatives de résolution amiable de votre litige avec l'agence immobilière ont échouées, vous avez toujours la possibilité d'engager une action en justice. Vous disposez d'un délai de 5 ans à compter du moment où l'agence immobilière a enfreint ses obligations pour saisir un tribunal. Quel que soit le montant en jeu, le tribunal judiciaire est compétent. Cependant, la nécessité d'obtenir l'assistance et la représentation d'un avocat dépendra de la procédure que vous souhaitez engager et du montant du litige.

Le délai pour engager une action en justice est de 5 ans et se fonde sur deux moments clés :

  • À partir du moment où le litige est connu, s'il n'y a pas eu de tentative de résolution amiable préalable ;
  • Après l'échec des tentatives de résolution amiable, le recours à un médiateur suspendant le délai pour engager une action en justice.

Nous pouvons donc en conclure que plusieurs voies sont envisageables pour résoudre un litige avec une agence immobilière. Les recours amiables sont toujours à privilégier, car ils permettent de gagner du temps, de l'argent et de l'énergie. De plus, un accord est souvent trouvé lorsque la responsabilité de l'agent immobilier est avérée, car cela préserve sa réputation. 

FAQ

Comment se défendre face à une agence immobilière ? Puis-je obtenir un dédommagement ? 

Si vous êtes propriétaire et que vous êtes confronté à des problèmes avec une agence immobilière, plusieurs recours s'offrent à vous. Le premier consiste à réaliser un recours amiable. En général, cela suffit car la plupart des agences immobilières ne souhaitent pas ternir leur réputation. Néanmoins, si le recours amiable ne donne pas de résultat, vous avez toujours la possibilité de saisir la justice en engageant la responsabilité contractuelle de l'agence.  

Puis-je me retourner contre l'agent immobilier ? Est-il possible de porter plainte ? 

Si l’agent immobilier manque à ses obligations, vous avez la possibilité, en tant que propriétaire bailleur, de vous retourner contre lui. 

Quelles sont les obligations d'une agence de gestion-location  ?

Le rôle d’une agence de location est de fournir aux clients un maximum d'informations pour faciliter la gestion locative du logement. À cet égard, les agents immobiliers sont tenus à un devoir de conseil et d'information envers leurs clients. Mais il doivent également répondre à une obligation de moyens dans l’exercice de leur mission ainsi qu’à une obligation de résultat dans la rédaction des actes juridiques. 

Problème entre un propriétaire et l'agence de gestion locative : à qui s'adresser ? 

Si le propriétaire et l'agence ne parviennent pas à trouver d'accord, il est possible de faire  appel dans un premier temps à un médiateur puis d'entamer un recours judiciaire si le conflit persiste. 

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