SOMMAIRE
- Les recours du bailleur face à un litige avec une agence immobilière
- Les causes fréquentes de litiges avec une agence immobilière
- Se prémunir contre les litiges avec une agence immobilière
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Les litiges avec les agences immobilières peuvent être résolus par un recours amiable, si cela ne fonctionne pas, une action en justice peut être engagée.
Les agences sont tenues responsables en cas de non-respect de leurs obligations légales, telles que l'obligation de moyens, de résultat et de conseil.
Le propriétaire conserve ses droits et peut mettre fin au mandat de gestion locative en cas de litige.
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Dans le cadre d’une gestion locative, les relations entre bailleur et agence immobilière ne sont pas toujours exemptes de tensions. Erreurs de gestion, manquements contractuels, conseils inadaptés… Autant de motifs qui peuvent conduire à un litige. Lorsque la confiance est rompue, le propriétaire doit user de ses voies de recours pour protéger ses intérêts. Voici donc comment réagir face à une faute du mandataire de gestion locative.
Quels sont les recours du bailleur face à un litige avec une agence immobilière ?
Lorsqu'un désaccord survient entre l'agence immobilière et le propriétaire, cette dernière peut :
1. Tenter de résoudre le litige à l'amiable
Face à un litige, la première étape consiste à engager un recours amiable. Généralement, cette démarche s'avère suffisante, car la plupart des agences immobilières veillent avant tout à préserver leur réputation.
Concrètement, le propriétaire bailleur doit discuter du problème avec son agent immobilier. Si aucune solution n'est trouvée, il peut adresser une lettre recommandée faisant office de mise en demeure. Pour ne rien laisser au hasard, il faut :
- Préciser la nature du litige en détail ;
- Joindre des pièces justificatives (e-mails, photos, mandat, factures, etc.) ;
- Citer les références juridiques applicables à la situation.
Le propriétaire doit laisser un délai de réponse raisonnable à l'agence immobilière. En règle générale, 15 jours sont amplement suffisants.
2. Faire appel à un médiateur
Si le dialogue ne porte pas ses fruits, le bailleur peut saisir le médiateur de la consommation désigné par l’agence (obligatoire pour toute agence immobilière professionnelle). Les coordonnées de ce médiateur doivent figurer sur les documents contractuels ou sur le site internet de l’agence.
Le médiateur agit comme un tiers neutre pour trouver une solution amiable. La démarche est gratuite et suspend les délais de prescription pendant toute la durée de la médiation. C’est une étape souvent efficace avant d’envisager une procédure judiciaire.
3. Intenter une action en justice
Si toutes les tentatives de résolution amiable du litige ont échoué, le propriétaire bailleur peut porter l'affaire devant la justice. Pour cela, il peut :
- Saisir le tribunal judiciaire pour engager la responsabilité civile du mandataire ;
- Déposer plainte auprès du procureur de la République, ou en commissariat/gendarmerie pour engager la responsabilité pénale du mandataire.
Le bailleur dispose d'un délai de 5 ans à compter du moment où l'agence a commis la faute pour saisir un tribunal. L'assistance d'un avocat est nécessaire dès que le préjudice subi s'élève à plus de 10 000 €.
Quelles sont les causes les plus fréquentes de litiges avec une agence immobilière ?
Les litiges avec une agence immobilière surviennent lorsque le professionnel ne remplit pas ses obligations. En ce sens, ces différends font habituellement suite à :
Un non-respect de l'obligation de moyen
L’agence immobilière est tenue à une obligation de moyen : elle doit déployer tous les efforts nécessaires pour remplir sa mission (mise en location, recherche de locataires, suivi administratif…). Elle n’est pas responsable si, malgré ses efforts raisonnables, un locataire ne paie pas son loyer ou si un bien met du temps à se louer.
Un propriétaire confie la location de son appartement à une agence avec pour mission de trouver un locataire dans les meilleurs délais. Après deux mois sans aucune nouvelle, il découvre que le bien n’a jamais été publié sur les plateformes d’annonces, et qu’aucune visite n’a été organisée. L’agence ne peut pas démontrer d’actions concrètes menées pour remplir sa mission. Cette situation constitue un manquement à l’obligation de moyen.
Un non-respect de l'obligation de résultat
Certaines tâches relèvent d’une obligation de résultat. C’est le cas, par exemple, du reversement des loyers au bailleur ou de la bonne tenue de la comptabilité locative. En cas de retards injustifiés, d’erreurs répétées dans les montants ou de gestion défaillante du dépôt de garantie, l’agence engage sa responsabilité.
Une faute sur ces éléments peut être qualifiée de grave et justifier la résiliation du mandat de gestion, voire une action en réparation.
Une agence assure la gestion locative complète d’un appartement. Depuis trois mois, les loyers sont perçus par l’agence mais ne sont pas reversés au bailleur, sans justification. Malgré plusieurs relances, le propriétaire ne reçoit ni versement ni explication claire. Or, la transmission des loyers est une obligation de résultat : l’agence engage donc sa responsabilité pour inexécution contractuelle.
Un non-respect de l'obligation de conseil
L’agence est également tenue à un devoir de conseil vis-à-vis du bailleur. Elle doit l’informer des risques juridiques, des obligations réglementaires et des conséquences de certaines décisions (choix du locataire, type de bail, montant du loyer…).
Si l’agence omet d’avertir sur les plafonds de loyers en zone tendue, elle peut être tenue responsable d’un préjudice causé au bailleur.
Une agence conseille à un bailleur de proposer son logement en location meublée, sans l’informer que le bien ne dispose pas de l’équipement minimal exigé par la loi. Le locataire saisit ensuite la justice et obtient la requalification du bail en location nue, avec effet rétroactif, entraînant une restitution de loyer. L’agence a failli à son devoir de conseil, car elle n’a pas alerté sur les exigences réglementaires de la location meublée.
Comment se prémunir contre les litiges avec une agence immobilière ?
Choisir une agence sérieuse
Avant de signer un mandat de gestion, il est important de vérifier que l’agence :
- Dispose d'une carte professionnelle “gestion immobilière” en cours de validité ;
- A souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle ;
- Possède des garanties financières pour les fonds détenus (loyers, dépôts de garantie...).
Un bailleur peut également consulter les avis clients, demander des recommandations ou interroger plusieurs agences pour comparer les méthodes de travail.
Négocier un mandat de gestion précis et équilibré
Le mandat doit mentionner clairement :
- La liste des prestations incluses (état des lieux, relances impayés, suivi des travaux…) ;
- Les frais de gestion et leurs modalités de calcul ;
- Les délais de reversement des loyers ;
- Les conditions de résiliation.
Un contrat flou ou standardisé favorise les malentendus. Un mandat bien rédigé est une protection juridique en cas de manquement.
Rester impliqué et demander des comptes réguliers
Même en cas de gestion déléguée, le mandant doit toujours :
- Consulter les comptes rendus de gestion mensuels ou trimestriels ;
- Vérifier les mouvements de trésorerie ;
- Exiger un double des devis et factures en cas de travaux ;
- Conserver une trace écrite des échanges (mails, courriers…).
Une relation suivie permet de détecter rapidement d’éventuelles anomalies et de les corriger avant qu’elles ne dégénèrent.
Prévoir une clause résolutoire
Le propriétaire a tout intérêt à ajouter une clause résolutoire (préavis, motifs légitimes, etc.) au mandat de gestion locative. Celle-ci permet de rompre facilement le contrat en cas de prestations insatisfaisantes. En cas de faute grave ou de manquements répétés, la résiliation anticipée est juridiquement fondée.
FAQ
Quels sont les droits du propriétaire bailleur ?
Lorsqu'un propriétaire décide de confier la gestion de son bien immobilier à une agence de gestion locative, il ne délègue pas pour autant son statut de propriétaire. À ce titre, il reste maître de ses choix et conserve les droits suivants :
- Le droit de propriété : Le propriétaire reste le détenteur légal de son bien immobilier et conserve la pleine autorité pour décider de mettre en location ou non son bien ;
- Le droit de fixer les conditions de location : Le propriétaire a le droit de déterminer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement en fonction de ses préférences et des lois en vigueur ;
- Le choix de l'agence : Le propriétaire a le droit de sélectionner l'agence de gestion locative de son choix pour s'occuper de son bien immobilier ;
- Le droit à l'information : Le propriétaire a le droit de recevoir des rapports réguliers de la part de l'agence de gestion locative, lui permettant de suivre la gestion de son bien immobilier ;
- Le droit de résiliation du mandat de gestion locative : Le propriétaire conserve le droit de mettre fin au contrat de gestion locative à tout moment, sous réserve du respect des conditions stipulées dans le contrat et des délais de préavis convenus.
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- Se prémunir contre les litiges avec une agence immobilière
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