Qu'est-ce que le devoir de conseil d'un agent immobilier et quand engage-t-il sa responsabilité ?

Le devoir de conseil repose sur l'article 1240 du Code civil et une jurisprudence constante. Il oblige tout professionnel à fournir à son client des recommandations pertinentes, adaptées à sa situation, tout au long de la mission.

À la différence du devoir d'information, qui impose la transmission de faits objectifs (surface, diagnostics, etc.), le devoir de conseil exige une appréciation plus fine. Il s’agit de mettre en garde, de recommander une action ou d’en déconseiller une autre, en fonction des spécificités du dossier.

Pour l'agent immobilier, ce devoir de conseil s'applique aussi bien dans le cadre d'une mission de gestion locative ou une transaction immobilière. 

Dans le cadre d'une transaction immobilière

Dans le cadre de la vente ou de l'achat d'un bien, l'agent immobilier doit conseiller son client et se pencher sur :

• La valeur marchande du bien : le professionnel doit livrer un prix indicatif compte tenu de l'état du bien, de sa localisation et des tendances du marché ;
• La conformité juridique et technique : Il doit alerter sur les éventuels vices et vérifier les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb…) ;
• L’évaluation des risques : Si l’agent immobilier détecte une situation à risque (zone inondable, litige en cours, servitude grevante...), il a le devoir d’en informer les parties.

Par ailleurs, l'agent immobilier doit :

• Accompagner son client à chaque étape : le professionnel s'assure que l'acheteur ou le vendeur connaisse tous les tenants et aboutissants du projet. Il répondra également à toutes les questions de son interlocuteur ;
• Transmettre tous les documents : il veille à ce que le vendeur remette tous les éléments légaux au terme de la transaction. Sa diligence évitera de futurs échanges interminables.

Dans le cadre d'une location

Lorsque ce professionnel intervient dans le cadre d'un mandat de gestion locative, son devoir de conseil l'oblige à :

• Conseiller le propriétaire sur le montant du loyer en tenant compte de la législation et du marché locatif ;
• Informer le propriétaire sur ses obligations en tant que bailleur (diagnostics, décence du logement, conformité des équipements…) ;
• Vérifier la solvabilité du locataire en se penchant sur chaque dossier de location ;
• Alerter le bailleur sur les risques locatifs et lui recommander des garanties supplémentaires (GLI, caution solidaire…).

Un manquement au devoir de conseil peut prendre plusieurs formes. En règle générale, il s'agit de : 

Omission d’informations essentielles sur le bien

Un agent immobilier qui omet volontairement ou par négligence des procédures en cours, un vice connu, ou des charges de copropriété engage sa responsabilité. Il en est de même si le mandataire de gestion locative n'indique pas à son client que certains diagnostics ne sont plus valides.

Manque de vigilance sur la situation de l’acheteur ou du locataire

Un défaut de conseil peut également découler d’un manque de diligence dans la vérification du dossier de l’acheteur ou du locataire. Il y a manquement lorsque l'agent choisit un candidat locataire sans avoir vérifié sa solvabilité. C'est également le cas si ce professionnel présente un bail mal rédigé présentant des clauses inadaptées.

Méconnaissance des règles d’urbanisme ou de fiscalité

L’agent immobilier est censé maîtriser les règles de constructibilité, les servitudes ou encore les impacts d’un zonage sur le projet du client. Il doit aussi alerter sur les conséquences fiscales d’un choix (ex : incompatibilité d’un investissement en Pinel avec la réalité du bien). Un mauvais conseil fiscal ou réglementaire ouvre droit à une indemnisation.

Cas concrets établis par la jurisprudence

Les juridictions ont déjà sanctionné :

• Un agent ayant omis de signaler des travaux non déclarés dans un bien vendu ;
• Un autre qui n’avait pas informé l’acheteur d’un contentieux en cours dans la copropriété ;
• Un professionnel qui a induit son client en erreur sur un dispositif fiscal inapplicable.

Lorsque l'agent immobilier faillit à son devoir de conseil, il risque :

• L'indemnisation du client lésé : dans la majorité des cas, l'agent immobilier est tenu de dédommager son client. Effectivement, la faute relève souvent de sa responsabilité civile (ex : bail non conforme). L'assurance du professionnel prend alors en charge tout ou une partie de cette indemnisation ;
• Un retrait temporaire ou définitif de sa carte professionnelle : la préfecture ou la chambre de commerce et d’industrie (CCI) peuvent ordonner le retrait de la carte professionnelle de l'agent. Cela survient habituellement après des manquements répétés ;
• Une peine d'emprisonnement et une interdiction d'exercer : si le manquement s’apparente à une infraction pénale (par exemple : tromperie, escroquerie, dissimulation volontaire, faux documents), l’agent peut être poursuivi devant un tribunal correctionnel. Il faut s'attendre à des amendes importantes, une peine de prison et une interdiction d'exercer.

Lorsque le mandant subit un préjudice lié à un défaut de conseil de la part de son agent immobilier, plusieurs recours sont possibles :

1. Mise en demeure de l’agent immobilier : cette première étape permet de formaliser la réclamation et d’inviter le professionnel à réparer le préjudice, souvent par le biais de son assurance responsabilité civile professionnelle ;
2. Saisine du médiateur de la consommation : obligatoire pour toutes les agences, ce dispositif gratuit vise à résoudre les litiges à l’amiable, sans passer par la voie judiciaire ;
3. Action en justice : si les démarches amiables échouent, le mandant peut demander réparation du préjudice subi. Il peut se tourner vers le juge judiciaire dans la majorité des cas. Si la faute engage la responsabilité pénale de l'agent, le mandant peut déposer plainte en gendarmerie. 

Notons qu'en cas de manquements répétés ou graves, le mandant peut signaler l'incident auprès de la préfecture ou de la CCI. Les responsables peuvent conseiller la partie lésée ou prononcer des sanctions administratives.

L'étendue du devoir de conseil dépend des connaissances de l'acquéreur sur l'immobilier. Si ce dernier est un professionnel de l'immobilier, le devoir de conseil de l'agent se voit allégé. Son client peut se renseigner sans son aide et évaluer les risques sans ses lumières.

Puisque l'agent immobilier n'est pas un architecte ou un maître d'œuvre, il n'est pas en mesure de détecter les malfaçons ou autres éléments qui mettent en danger la solidité du bâtiment. En ce sens, il ne peut être tenu responsable des vices cachés du bien. Les défauts de construction relèvent de l'assurance décennale du constructeur.