Comment faire face aux impayés de loyer grâce au FSL ?

Depuis l'entrée en vigueur de la réforme sur les impayés de loyers, les bailleurs ont l'obligation d'informer leurs locataires sur l'existence du FSL dès le premier retard de paiement. Il ne s’agit plus d’une simple bonne pratique : l’absence d’information peut entraîner un refus d'examen du dossier en justice ou bloquer l'action de recouvrement.

En conséquence, le propriétaire doit désormais communiquer les informations essentielles sur le FSL dans la première lettre de relance amiable. Ce courrier doit mentionner :

• L’existence du Fonds de Solidarité pour le Logement ;
• La possibilité de demander une aide pour apurer une dette locative ou éviter la résiliation du bail ;
• Les coordonnées du service social compétent (souvent le département ou le Centre Communal d'Action Sociale - CCAS) ;
• La liste minimale des pièces nécessaires pour constituer un dossier.

Le locataire est l'unique bénéficiaire du FSL, même si l'aide sera versée directement au bailleur. Le dossier doit donc être déposé par le locataire ou par un travailleur social agissant à sa demande.

Le bailleur ne peut pas déposer un dossier à la place du locataire, mais il doit en revanche l'accompagner, le relancer, et fournir les pièces nécessaires.

Pour compléter le dossier de demande de FSL, le bailleur doit préparer :

• Une attestation de dette locative détaillée ;
• Une copie du bail signé ;
• L’historique des paiement ;
• Un RIB pour le versement direct de l’aide ;
• Tout document prouvant l’existence de l'impayé (relance, échanges formelles, lettre de mise en demeure).

L'étude d'une demande FSL requiert une semaine à deux mois selon la situation. Pendant l'instruction du dossier, le bailleur doit : 

• Rester joignable : les services sociaux peuvent demander une entrevue avec le propriétaire ou encore demander des pièces supplémentaires. Le bailleur doit être disponible à tout moment pour gagner de temps et obtenir le versement des sommes dues ;
• S'engager à maintenir le bail et à ne pas poursuivre la procédure judiciaire : les autorités compétentes n'accordent le FSL qui si le bail est maintenu et que les actions de recouvrement sont suspendues. 

Notons que le conseil départemental peut demander au bailleur de fournir un justificatif de maintien dans les lieux. Ce document atteste que le propriétaire s'engage à ce que le bail se poursuit une fois les impayés réglés. 

Si la demande est acceptée, le FSL prend en charge tout ou partie de la dette locative. Le versement est effectué directement au bailleur, soit en une fois, soit en plusieurs échéances selon les départements.

En contrepartie :

• Le bail est maintenu en l’état ;
• Les poursuites sont levées (sauf nouveaux impayés) ;
• Une convention peut être signée pour formaliser l'accord.

Le bailleur doit s’assurer que le versement est bien effectué. En cas de retard ou d’anomalie, il faut contacter le service instructeur pour relancer le traitement.

Dans ce cas, le bailleur est libre de reprendre la procédure. Il peut alors : 

Envoyer un commandement de payer

Le commandement de payer peut être envoyé après une mise en demeure restée sans effet, et au moins un mois après le premier impayé. Il est rédigé par un commissaire de justice et déclenche le délai légal de deux mois avant une éventuelle résiliation judiciaire.

Activer les garanties à sa disposition 

Après l'envoi d'un commandement de payer, le bailleur peut toujours : 

• Solliciter la caution si une personne s'est portée garante du locataire ; 
• Activer la Garantie Loyers Impayés (GLI) s'il a souscrit une assurance adaptée. 

Demander la résiliation judicaire du bail 

Sans régularisation sous deux à trois mois, le bailleur peut saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. Il devra prouver que :

• Il a informé le locataire sur l'existence du FSL ;
• Il a tenté le recouvrement à l'amiable des sommes dues ;
• Le locataire est resté défaillant malgré tout.

La décision du juge pourra entraîner la fin du bail, et ouvrir la voie à une expulsion.