En tant que propriétaire, votre impôt sur location vide comprend avant tout l'impôt sur le revenu (IR).
Le régime des loueurs de biens vides est totalement différent du régime des loueurs en meublé, mais non moins intéressant d'un point de vue fiscal.
Les loyers issus de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, conformément à l’article 1A du Code général des impôts (CGI).
Ce régime diffère donc des revenus issus de la location meublée. En effet, le loueur en meublé professionnel ou non (LMP ou LMNP) est, quant à lui, taxé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon le montant de revenus fonciers ou suivant l'option retenue, vous relevez du régime microfoncier ou du régime réel d'imposition.
Le régime micro-foncier est exclu pour les revenus fonciers perçus notamment au titre de monuments historiques, aux immeubles bénéficiant de certaines réductions d'impôts ou d’amortissements spécifiques comme l'amortissement Périssol.
Le régime réel d'imposition vous permet de déduire du montant de vos recettes locatives un certain nombre de charges :
- frais de gestion ;
- intérêts d'emprunts ;
- dépenses de réparation ;
- travaux d'amélioration ;
- charges de copropriété ;
- certaines taxes ;
- certains amortissements spécifiques comme l'amortissement Perissol ;
- etc.
L'ensemble de ces charges impactent de façon très significative le montant de l'impôt sur votre location vide.
En revanche, à la différence du régime des loueurs en meublé, vous ne pourrez pas amortir le bien, c'est-à-dire déduire chaque année une partie du prix d'achat.
Sur quelle base calculer le montant de l’impôt sur le revenu ?
L’impôt sur location vide est appliqué sur votre base imposable elle-même constituée par le montant du revenu foncier net, c'est-à-dire le montant des recettes locatives nettes.
La base imposable des revenus nets est calculée par :
- l’administration fiscale, en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers brutes, si vous dépendez du régime micro-foncier,
- vous-même, via la déclaration des revenus fonciers n°2044, si vous êtes soumis au régime réel d’imposition.
Dans ce dernier cas, le revenu foncier net imposable est calculé en déduisant du montant des recettes brutes un certain nombre de charges.
Vous devez inclure certaines sommes autres que les loyers au montant des recettes locatives imposables. Les charges comprennent quant à elle, notamment, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les dépenses de réparation, les travaux d'amélioration, charges de copropriété, primes d'assurance, déductions spécifiques comme l'amortissement Perissol, etc.
Pour les propriétaires soumis au régime réel d'imposition, l'impôt sur la location vide peut être optimisé notamment dans le cadre d'un logement ancien devant faire l'objet de travaux d'amélioration. Non seulement les frais liés aux travaux d'amélioration sont déductibles mais les intérêts d'emprunt éventuellement souscrit pour réaliser les travaux sont également déductibles.
Si vous avez réalisé un déficit foncier, ce dernier est déductible de votre revenu global dans une certaine limite, actuellement fixée à 10 700 €. Le surplus du déficit peut être reporté les années suivantes pendant 6 ans. Ainsi, votre activité de location de bien vide peut vous permettre de payer moins d'impôt sur le revenu.
En tant que propriétaire soumis d'office au régime micro-foncier, sachez que vous pouvez tout à fait décider de formuler une option pour le régime réel d'imposition. Cette démarche, qui est très simple, doit être réalisée avant une certaine date pour pouvoir bénéficier du régime réel au titre des revenus fonciers perçus l'année précédente.
Quel est le taux de l’impôt sur location vide (IR) ?
Le taux d’impôt sur le revenu n’est pas fixe, mais établi en fonction d’un barème progressif, lequel dépend de votre niveau de revenu imposable.
Ci-après, le tableau retraçant les différents taux actuellement applicables (barème 2022) par tranche de revenu. Ce taux est révisé régulièrement.
L'impôt sur location vide dépend donc non seulement des loyers perçus mais aussi de vos autres revenus et de votre taux d'imposition global.
Quel calcul pour l'impôt sur le revenu d'une location d'appartement ?
Vos loyers seront soumis à impôt suivant le régime fiscal de l'IR.
L'impôt s'applique sur votre base imposable préalablement déterminée et déclarée. Le calcul de l'impôt sur le revenu dépend du niveau des revenus imposables déclarés sur la déclaration 2042 et ses annexes, générés par le contribuable et son foyer fiscal.
De plus, le montant de l'impôt sur location vide dépend du nombre de part du foyer fiscal, ou quotient familial.
Le montant de l'impôt sur le revenu sur les revenus fonciers et l'ensemble des revenus imposables de ce foyer s'obtient comme suit :
- Divisez votre revenu net imposable par le nombre de parts de quotient familial.
- Appliquez au montant obtenu le barème progressif de l’impôt sur le revenu applicable aux revenus de l'année concernée.
- Multipliez le résultat par le nombre de parts du quotient familial pour obtenir le montant de l'impôt dû.
L'IR est calculé directement par l'administration fiscale sur la base de votre déclaration de revenu et en fonction de votre base imposable. Vous pouvez le connaître dès que vous déclarez en ligne vos revenus et une fois que vous recevez l'avis d'imposition.