La fiscalité en location vide
La fiscalité en location vide

Quel régime d'imposition choisir en location vide : microfoncier ou régime réel d'imposition ?

Vous êtes propriétaire d'un ou de plusieurs logements que vous mettez en location vide ? Il faut savoir que la fiscalité varie en fonction de la nature des revenus locatifs que vous percevez. Contrairement à la location meublée, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la location vide est imposée dans la catégorie des revenus fonciers.

BailFacile vous aide à tout comprendre rapidement sur la fiscalité de la location vide ! 

Le régime micro-foncier : abattement de 30 % sur les revenus

Quel bailleur est concerné par le régime micro-foncier ?

La location vide est soumise à un régime spécifique si les loyers n'atteignent pas un certain plafond. Le régime micro-foncier s’applique aux loyers encaissés sur un ou plusieurs logements non meublés, ne dépassant pas 15000 € de revenu brut annuel (article 32 du CGI).

L'ensemble des loyers bruts du foyer fiscal est pris en compte pour déterminer si ce plafond est atteint ou non.

Le total du revenu brut bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30%

Les loyers générés par la mise en location de certains logements sont exclus du régime micro-foncier, à savoir :

  • monuments historiques et assimilés ;
  • immeubles détenus en nue-propriété ;
  • immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (dispositif Malraux) ;
  • immeubles bénéficiant d’un amortissement spécifique (Robien, Borloo neuf, etc.) ou de la déduction spécifique Besson-ancien ;
  • logements situés en zone de revitalisation rurale ;
  • immeubles ayant fait l'objet de dépenses de préservation et d'amélioration du patrimoine naturel ;
  • logements soumis à une convention ANAH ;
  • immeubles bénéficiant d’une réduction d’impôt (par exemple, réduction d'impôt en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques).

Sont également exclus du régime micro-foncier, les revenus locatifs réalisés par certains propriétaires de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier. 

Note

Le plafond de 15 000€ annuel est fixé quelle que soit la durée de la location du bien pendant l’année d’imposition. 

Comment déterminer les revenus fonciers ?

La fiscalité de votre location vide implique de déterminer vos revenus fonciers imposables. Le calcul des revenus bruts se fait en additionnant les montants de tous les loyers encaissés, des diverses subventions et indemnités perçues, ainsi que les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires. 

Revenu brut = montant des loyers encaissés + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + subventions et indemnités perçues. 

La fiscalité de la location vide s'applique en fonction des loyers générés par l'ensemble du foyer fiscal. Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’ensemble des biens mis en location vide par l'ensemble des membres du foyer fiscal.

Note

Vos loyers bruts peuvent également comprendre vos revenus issus de la location d’immeubles nus, de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placements immobiliers (FPI), non soumis à l’impôt sur les sociétés. 

Comment effectuer la déclaration des revenus fonciers ?

Le régime de la fiscalité de location vide implique une déclaration de vos revenus fonciers bruts sur un seul formulaire Cerfa. En effet, lorsque vous bénéficiez du régime micro-foncier, vous devez mentionner vos loyers sur votre déclaration 2042. Vous n’aurez pas à remplir la déclaration annexe 2044 de revenus fonciers

Il vous suffit de :

  • renseigner le montant de vos recettes brutes dans l'encadré revenus fonciers de votre déclaration des revenus 2042, en case 4BE
  • compléter, s’il y a lieu, la case 4BK, correspondant aux recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français.

Le régime réel d’imposition : imposition des revenus nets effectifs

Qui est assujetti au régime réel ?

La fiscalité de la location vide prévoit un régime différent si vos revenus bruts annuels dépassent le plafond de 15 000 €. Vous n’êtes plus soumis, dans ce cas, au régime micro-foncier mais au régime réel d’imposition.

Les bailleurs soumis de plein droit au régime du micro-foncier sont libres d’opter pour le régime réel d'imposition, s’ils trouvent qu’il est plus avantageux pour eux. En effet, avec le régime réel, le contribuable peut déduire un certain nombre de charges, lesquelles doivent être réelles et justifiées. 

Note

Dans ce dernier cas, le choix délibéré pour le régime réel d’imposition, l’option reste irrévocable pendant 3 ans, conformément à l’article 32 du Code général des impôts (CGI).

Comment calculer les revenus fonciers nets ?

Étape 1 : les revenus fonciers bruts 

Les revenus tirés de la location sont constitués : 

  • des loyers encaissés ;
  • des subventions et indemnités perçues ; 
  • des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires, remboursées par ces derniers au propriétaire. 

Étape 2 : les revenus fonciers nets

Dans le cadre du régime d’imposition réelle, le bailleur doit déterminer lui-même ses revenus nets imposables. Pour ce faire, il doit soustraire des revenus bruts calculés à la première étape, le montant des charges de propriétés. 

Ces charges déductibles comprennent notamment :

  • les frais de gestion locative ;
  • la taxe foncière et les taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les primes d'assurances ;
  • les dépenses de réparation, d’entretien et d'amélioration ;
  • les provisions pour charges de copropriété.
Note

Vous pouvez également déduire certains frais encourus en vue de l'acquisition ou de la conservation de votre revenu foncier. Par exemple, les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux affectant le bien loué. 

Comment remplir la déclaration de revenus fonciers ? 

Dans le cadre du régime réel d’imposition pour vos biens loués vides, vous êtes tenu de remplir la déclaration n°2044 portant sur les revenus fonciers. Il s’agit d’une déclaration annexe à la déclaration d’ensemble 2042. 

Télécharger le formulaire 2044 (Cerfa n°10334*26)

Déclaration 2044 complémentaire à la déclaration de revenus permettant de déclarer vos revenus fonciers.

Après avoir calculé le montant net de vos revenus foncier, deux cas de figure peuvent se présenter :

  • Cas 1 : le résultat net obtenu est positif. Vos loyers et recettes locatives sont donc supérieurs à vos charges. Vous avez réalisé un bénéfice foncier. Ce bénéfice doit, dès lors, être reporté dans la case 4BA de la déclaration des revenus 2042. Ce bénéfice est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
  • Cas 2 : le résultat est négatif. Vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs. Vous avez réalisé un déficit foncier avec des charges supérieures aux recettes. Ce déficit doit être reporté dans la case 4BB « Déficit imputable sur les revenus fonciers » de la déclaration de revenus 2042, dans la limite de 10 700 €. Le surplus éventuel doit être mentionné en case 4BC « Déficit imputable sur le revenu global ». Ce déficit peut être imputé sur le revenu brut global, sous certaines conditions et limites.
Note

Dans le cas d’investissements dans des dispositifs spéciaux (par exemple Besson ancien), vous devez souscrire une déclaration n°2044 Spéciale.

Quelle imposition pour les revenus fonciers soumis au régime réel d’imposition ?

La fiscalité de la location vide implique une imposition au régime réel d’imposition. Les loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu

En ce qui concerne les taux d’imposition des revenus issus de la location nue, les loyers nets sont soumis :

  • au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
  • aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Pour ce qui est du paiement du montant global de l’impôt, celui-ci est prélevé à la source.

Si vous souhaitez avoir plus d'informations sur la déclaration en ligne de vos revenus et le prélèvement à la source, vous pouvez consulter le site impots.gouv.fr. 

Quelle fiscalité sur les loyers si vous passez d’une location nue à meublée ?

Si vous décidez de louer en meublé un bien immobilier, sachez que vos loyers ne seront plus considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En effet, ce type de location est considéré comme une activité commerciale. Les bailleurs relèveront soit du statut des loueurs en meublé professionnels (LMP), soit de celui des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). 

L’imposition du loyer meublé se présente sous deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.

FAQ

Les loyers des locations nues sont-ils taxés comme les loyers des locations meublées ?

Non, les loyers des locations nues ou vides sont taxés selon le régime des revenus fonciers, Les loyers des locations meublées sont taxés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Faut-il déposer une déclaration 2044 de revenus fonciers quand on loue un bien non meublé ?

Tout dépend du montant des revenus fonciers du foyer fiscal. Si ce montant ne dépasse pas 15000€ en année N-1, vos revenus sont taxés suivant le régime micro-foncier. Dans ce cas, vous reportez directement vos revenus bruts sur votre déclaration 2042.

Quel est le taux d'imposition des revenus locatifs ?

Les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Comment sont imposés les loyers en location vide ?

Le mode d'imposition des loyers en location vide dépend du montant des revenus locatifs générés chaque année :

  • Revenus locatifs inférieurs à 15 000€ par an : les loyers sont soumis au régime micro-foncier et bénéficient d'un abattement de 30% avant impôt.
  • Revenus locatifs supérieurs à 15 000€ par an : les loyers de la location vide relèvent alors du régime réel d'imposition. Vous pouvez alors déduire certaines charges avant imposition.

Sur la déclaration d’impôt, faut-il inscrire le loyer avec ou sans charges ?

La déclaration d’impôt doit faire mention du loyer brut charges non comprises. En effet, les charges y sont indiquées séparément dans une case dédiée.

Quel régime d'imposition choisir en location vide : microfoncier ou régime réel d'imposition ?

Vous êtes propriétaire d'un ou de plusieurs logements que vous mettez en location vide ? Il faut savoir que la fiscalité varie en fonction de la nature des revenus locatifs que vous percevez. Contrairement à la location meublée, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la location vide est imposée dans la catégorie des revenus fonciers.

BailFacile vous aide à tout comprendre rapidement sur la fiscalité de la location vide ! 

Le régime micro-foncier : abattement de 30 % sur les revenus

Quel bailleur est concerné par le régime micro-foncier ?

La location vide est soumise à un régime spécifique si les loyers n'atteignent pas un certain plafond. Le régime micro-foncier s’applique aux loyers encaissés sur un ou plusieurs logements non meublés, ne dépassant pas 15000 € de revenu brut annuel (article 32 du CGI).

L'ensemble des loyers bruts du foyer fiscal est pris en compte pour déterminer si ce plafond est atteint ou non.

Le total du revenu brut bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30%

Les loyers générés par la mise en location de certains logements sont exclus du régime micro-foncier, à savoir :

  • monuments historiques et assimilés ;
  • immeubles détenus en nue-propriété ;
  • immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (dispositif Malraux) ;
  • immeubles bénéficiant d’un amortissement spécifique (Robien, Borloo neuf, etc.) ou de la déduction spécifique Besson-ancien ;
  • logements situés en zone de revitalisation rurale ;
  • immeubles ayant fait l'objet de dépenses de préservation et d'amélioration du patrimoine naturel ;
  • logements soumis à une convention ANAH ;
  • immeubles bénéficiant d’une réduction d’impôt (par exemple, réduction d'impôt en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques).

Sont également exclus du régime micro-foncier, les revenus locatifs réalisés par certains propriétaires de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier. 

Note

Le plafond de 15 000€ annuel est fixé quelle que soit la durée de la location du bien pendant l’année d’imposition. 

Comment déterminer les revenus fonciers ?

La fiscalité de votre location vide implique de déterminer vos revenus fonciers imposables. Le calcul des revenus bruts se fait en additionnant les montants de tous les loyers encaissés, des diverses subventions et indemnités perçues, ainsi que les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires. 

Revenu brut = montant des loyers encaissés + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + subventions et indemnités perçues. 

La fiscalité de la location vide s'applique en fonction des loyers générés par l'ensemble du foyer fiscal. Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’ensemble des biens mis en location vide par l'ensemble des membres du foyer fiscal.

Note

Vos loyers bruts peuvent également comprendre vos revenus issus de la location d’immeubles nus, de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placements immobiliers (FPI), non soumis à l’impôt sur les sociétés. 

Comment effectuer la déclaration des revenus fonciers ?

Le régime de la fiscalité de location vide implique une déclaration de vos revenus fonciers bruts sur un seul formulaire Cerfa. En effet, lorsque vous bénéficiez du régime micro-foncier, vous devez mentionner vos loyers sur votre déclaration 2042. Vous n’aurez pas à remplir la déclaration annexe 2044 de revenus fonciers

Il vous suffit de :

  • renseigner le montant de vos recettes brutes dans l'encadré revenus fonciers de votre déclaration des revenus 2042, en case 4BE
  • compléter, s’il y a lieu, la case 4BK, correspondant aux recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français.

Le régime réel d’imposition : imposition des revenus nets effectifs

Qui est assujetti au régime réel ?

La fiscalité de la location vide prévoit un régime différent si vos revenus bruts annuels dépassent le plafond de 15 000 €. Vous n’êtes plus soumis, dans ce cas, au régime micro-foncier mais au régime réel d’imposition.

Les bailleurs soumis de plein droit au régime du micro-foncier sont libres d’opter pour le régime réel d'imposition, s’ils trouvent qu’il est plus avantageux pour eux. En effet, avec le régime réel, le contribuable peut déduire un certain nombre de charges, lesquelles doivent être réelles et justifiées. 

Note

Dans ce dernier cas, le choix délibéré pour le régime réel d’imposition, l’option reste irrévocable pendant 3 ans, conformément à l’article 32 du Code général des impôts (CGI).

Comment calculer les revenus fonciers nets ?

Étape 1 : les revenus fonciers bruts 

Les revenus tirés de la location sont constitués : 

  • des loyers encaissés ;
  • des subventions et indemnités perçues ; 
  • des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires, remboursées par ces derniers au propriétaire. 

Étape 2 : les revenus fonciers nets

Dans le cadre du régime d’imposition réelle, le bailleur doit déterminer lui-même ses revenus nets imposables. Pour ce faire, il doit soustraire des revenus bruts calculés à la première étape, le montant des charges de propriétés. 

Ces charges déductibles comprennent notamment :

  • les frais de gestion locative ;
  • la taxe foncière et les taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les primes d'assurances ;
  • les dépenses de réparation, d’entretien et d'amélioration ;
  • les provisions pour charges de copropriété.
Note

Vous pouvez également déduire certains frais encourus en vue de l'acquisition ou de la conservation de votre revenu foncier. Par exemple, les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux affectant le bien loué. 

Comment remplir la déclaration de revenus fonciers ? 

Dans le cadre du régime réel d’imposition pour vos biens loués vides, vous êtes tenu de remplir la déclaration n°2044 portant sur les revenus fonciers. Il s’agit d’une déclaration annexe à la déclaration d’ensemble 2042. 

Télécharger le formulaire 2044 (Cerfa n°10334*26)

Déclaration 2044 complémentaire à la déclaration de revenus permettant de déclarer vos revenus fonciers.

Après avoir calculé le montant net de vos revenus foncier, deux cas de figure peuvent se présenter :

  • Cas 1 : le résultat net obtenu est positif. Vos loyers et recettes locatives sont donc supérieurs à vos charges. Vous avez réalisé un bénéfice foncier. Ce bénéfice doit, dès lors, être reporté dans la case 4BA de la déclaration des revenus 2042. Ce bénéfice est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
  • Cas 2 : le résultat est négatif. Vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs. Vous avez réalisé un déficit foncier avec des charges supérieures aux recettes. Ce déficit doit être reporté dans la case 4BB « Déficit imputable sur les revenus fonciers » de la déclaration de revenus 2042, dans la limite de 10 700 €. Le surplus éventuel doit être mentionné en case 4BC « Déficit imputable sur le revenu global ». Ce déficit peut être imputé sur le revenu brut global, sous certaines conditions et limites.
Note

Dans le cas d’investissements dans des dispositifs spéciaux (par exemple Besson ancien), vous devez souscrire une déclaration n°2044 Spéciale.

Quelle imposition pour les revenus fonciers soumis au régime réel d’imposition ?

La fiscalité de la location vide implique une imposition au régime réel d’imposition. Les loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu

En ce qui concerne les taux d’imposition des revenus issus de la location nue, les loyers nets sont soumis :

  • au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
  • aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Pour ce qui est du paiement du montant global de l’impôt, celui-ci est prélevé à la source.

Si vous souhaitez avoir plus d'informations sur la déclaration en ligne de vos revenus et le prélèvement à la source, vous pouvez consulter le site impots.gouv.fr. 

Quelle fiscalité sur les loyers si vous passez d’une location nue à meublée ?

Si vous décidez de louer en meublé un bien immobilier, sachez que vos loyers ne seront plus considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En effet, ce type de location est considéré comme une activité commerciale. Les bailleurs relèveront soit du statut des loueurs en meublé professionnels (LMP), soit de celui des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). 

L’imposition du loyer meublé se présente sous deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.

FAQ

Les loyers des locations nues sont-ils taxés comme les loyers des locations meublées ?

Non, les loyers des locations nues ou vides sont taxés selon le régime des revenus fonciers, Les loyers des locations meublées sont taxés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Faut-il déposer une déclaration 2044 de revenus fonciers quand on loue un bien non meublé ?

Tout dépend du montant des revenus fonciers du foyer fiscal. Si ce montant ne dépasse pas 15000€ en année N-1, vos revenus sont taxés suivant le régime micro-foncier. Dans ce cas, vous reportez directement vos revenus bruts sur votre déclaration 2042.

Quel est le taux d'imposition des revenus locatifs ?

Les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Comment sont imposés les loyers en location vide ?

Le mode d'imposition des loyers en location vide dépend du montant des revenus locatifs générés chaque année :

  • Revenus locatifs inférieurs à 15 000€ par an : les loyers sont soumis au régime micro-foncier et bénéficient d'un abattement de 30% avant impôt.
  • Revenus locatifs supérieurs à 15 000€ par an : les loyers de la location vide relèvent alors du régime réel d'imposition. Vous pouvez alors déduire certaines charges avant imposition.

Sur la déclaration d’impôt, faut-il inscrire le loyer avec ou sans charges ?

La déclaration d’impôt doit faire mention du loyer brut charges non comprises. En effet, les charges y sont indiquées séparément dans une case dédiée.

Gérez votre location en 10 minutes par mois.

Une solution à chaque problématique locative accessible en 3 clics.

Documents - Conseils Experts

Noté 4,7/5 par 1 350+ bailleurs