Quels sont les régimes de la fiscalité de la location vide ?

Quel bailleur est concerné par le régime micro-foncier ?

La location vide est soumise au régime micro-foncier si les loyers encaissés sur un ou plusieurs logements non meublés, ne dépassent pas 15000 € de revenu brut annuel (article 32 du CGI).

L'ensemble des loyers bruts du foyer fiscal est pris en compte pour déterminer si ce plafond est atteint ou non.

Le total du revenu brut bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30%. 

Les loyers générés par la mise en location de certains logements sont exclus du régime micro-foncier, à savoir :

• Monuments historiques et assimilés ;
• Immeubles détenus en nue-propriété ;
• Immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (dispositif Malraux) ;
• Immeubles bénéficiant d’un amortissement spécifique (Robien, Borloo neuf, etc.) ou de la déduction spécifique Besson-ancien ;
• Logements situés en zone de revitalisation rurale ;
• Immeubles ayant fait l'objet de dépenses de préservation et d'amélioration du patrimoine naturel ;
• Logements soumis à une convention ANAH ;
• Immeubles bénéficiant d’une réduction d’impôt (par exemple, réduction d'impôt en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques).

Sont également exclus du régime micro-foncier, les revenus locatifs réalisés par certains propriétaires de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier. 

Comment déterminer les revenus fonciers ?

La fiscalité d’une location vide implique de déterminer les revenus fonciers imposables. La formule du calcul des revenus bruts est la suivante :

La fiscalité de la location vide s'applique en fonction des loyers générés par l'ensemble du foyer fiscal. Les revenus fonciers sont déterminés sur la base de l’ensemble des biens mis en location vide par l'ensemble des membres du foyer fiscal.

Comment effectuer la déclaration des revenus fonciers ?

Le régime de la fiscalité de location vide implique une déclaration de vos revenus fonciers bruts sur un seul formulaire Cerfa. En effet, lorsque vous bénéficiez du régime micro-foncier, vous devez mentionner vos loyers sur votre déclaration 2042. Vous n’aurez pas à remplir la déclaration annexe 2044 de revenus fonciers. 

Il vous suffit de :

• Renseigner le montant de vos recettes brutes dans l'encadré revenus fonciers de votre déclaration des revenus 2042, en case 4BE ; 
• Compléter, s’il y a lieu, la case 4BK, correspondant aux recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français.

Qui est assujetti au régime réel ?

La fiscalité de la location vide prévoit un régime différent si les revenus bruts annuels dépassent le plafond de 15 000 €. Dans ce cas, le loueur est soumis au régime réel d’imposition.

Les bailleurs soumis de plein droit au régime du micro-foncier sont libres d’opter pour le régime réel d'imposition, s’ils trouvent qu’il est plus avantageux pour eux. En effet, avec le régime réel, le contribuable peut déduire un certain nombre de charges, lesquelles doivent être réelles et justifiées. 

Comment calculer les revenus fonciers nets ?

Étape 1 : les revenus fonciers bruts 

Les revenus tirés de la location sont constitués : 

• Des loyers encaissés ;
• Des subventions et indemnités perçues ; 
• Des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires, remboursées par ces derniers au propriétaire. 

Étape 2 : les revenus fonciers nets

Dans le cadre du régime d’imposition réelle, le bailleur doit déterminer lui-même ses revenus nets imposables. Pour ce faire, il doit soustraire des revenus bruts calculés à la première étape, le montant des charges de propriétés. 

Ces charges déductibles comprennent notamment :

• Les frais de gestion locative ;
• La taxe foncière et les taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ;
• Les intérêts d'emprunt ;
• Les primes d'assurances ;
• Les dépenses de réparation, d’entretien et d'amélioration ;
• Les provisions pour charges de copropriété.

Comment remplir la déclaration de revenus fonciers ? 

Dans le cadre du régime réel d’imposition des biens loués vides, le propriétaire bailleur est tenu de remplir le formulaire n°2044 portant sur les revenus fonciers. Il s’agit d’une déclaration annexe à la déclaration d’ensemble 2042. 

Après avoir calculé le montant net des revenus fonciers, deux cas de figure peuvent se présenter :

• Cas 1 : le résultat net obtenu est positif. 

Les loyers et recettes locatives sont donc supérieurs à ses charges. Le loueur a réalisé un bénéfice foncier. Ce bénéfice doit, dès lors, être reporté dans la case 4BA de la déclaration des revenus 2042. Ce bénéfice est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

• Cas 2 : le résultat est négatif. 

Les charges sont supérieures aux revenus locatifs. Le loueur a réalisé un déficit foncier avec des charges supérieures aux recettes. Ce déficit doit être reporté dans la case 4BB « Déficit imputable sur les revenus fonciers » de la déclaration de revenus 2042, dans la limite de 10 700 €. Le surplus éventuel doit être mentionné en case 4BC « Déficit imputable sur le revenu global ». Ce déficit peut être imputé sur le revenu brut global, sous certaines conditions et limites.

Quelle imposition pour les revenus fonciers soumis au régime réel d’imposition ?

Si l'imposition de la location non meublée se fait au régime réel, les loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

En ce qui concerne les taux d’imposition des revenus issus de la location nue, les loyers nets sont soumis :

• Au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
• Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Pour ce qui est du paiement du montant global de l’impôt, celui-ci est prélevé à la source.

Si un propriétaire décide de passer à la location meublée un bien immobilier, ses loyers ne seront plus considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En effet, ce type de location est considéré comme une activité commerciale. Les bailleurs relèveront soit du statut des loueurs en meublé professionnels (LMP), soit de celui des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). 

L’imposition du loyer meublé se présente sous deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.