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Quels sont les conditions et les avantages du régime micro-foncier ?

Régime micro foncier

SOMMAIRE

  • Le régime micro-foncier : de quoi s'agit-il ?
  • Calcul en micro-foncier
  • Deux avantages du régime
  • Déclaration des revenus locatifs
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le régime micro-foncier est automatiquement appliqué si trois conditions sont remplies : le bien est loué nu (non meublé), les loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 euros et le propriétaire ne choisit pas le régime réel.

Le régime micro-foncier offre une déclaration simplifiée et un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, ce qui signifie que seuls 70 % des revenus sont imposés.

Ce régime est avantageux si les charges (taxe foncière, travaux, frais de gestion, etc.) ne dépassent pas l'abattement de 30 %.

Les biens éligibles au micro-foncier incluent des propriétés résidentielles, commerciales, des parkings, des terrains, et des caves.

Les revenus du foyer fiscal, les revenus bruts, et les parts de sociétés immobilières sont pris en compte pour le calcul en micro-foncier.

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel doit être fait en fonction du montant des charges. Une fois choisi, le régime est contraignant pour une période de 3 ans.

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Les revenus issus d'une location de bien immobilier constituent des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu, que ce soit dans le régime micro foncier ou réel
En location vide, le propriétaire peut être soumis automatiquement au régime micro-foncier, sous certaines conditions. Ce régime offre deux avantages principaux : un abattement forfaitaire de 30 % et une déclaration simplifiée.

Le régime micro-foncier : de quoi s'agit-il ?

Les conditions d'application

Un propriétaire peut louer son bien immobilier nu ou meublé. Dans les deux cas, il perçoit des revenus locatifs.

Dans le cadre d'une location nue, il s'agit de revenus fonciers. Ceux-ci sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés à l'administration fiscale selon l'un des deux régimes d'imposition suivants : le régime réel ou le régime micro-foncier.

Le régime micro-foncier est appliqué automatiquement si trois conditions sont réunies : 

  • Le bien est loué nu (non meublé) ;
  • Le bailleur perçoit moins de 15 000 euros (plafond en micro-foncier) de loyers brut par an ;
  • Il n'opte pas pour le régime réel.

Au-delà de 15 000 euros, le régime réel s'applique de plein droit.

L'abattement en micro-foncier dont bénéficient les petits investisseurs est automatiquement de 30 % sur le total des loyers bruts perçus. Par conséquent, seuls 70 % de leurs revenus fonciers sont imposés.

Ce régime n'est pertinent que si le montant des charges (taxe foncière, travaux, primes d'assurance, frais de gestion, charges…) n'excède pas l'abattement de 30 %.

Qu'en est-il des revenus issus d'une location meublée ? 

Les revenus issus d'une location meublée ne constituent pas des revenus fonciers, mais des recettes ou un chiffre d'affaires. Fiscalement, ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis soit au régime du micro-BIC (locations meublées dont les recettes ne dépassent pas 77 700 €) soit au régime de bénéfice réel.

Les biens concernés par le micro-foncier

Les revenus fonciers sont constitués des loyers issus des immeubles mis en location vides par le propriétaire ou ceux dont il se réserve la jouissance. 

Ils peuvent concerner :

  • Un local à usage d'habitation (maison, appartement) ;
  • Un local à usage industriel ou commercial ;
  • Un emplacement de stationnement (parking, garage) ;
  • Un terrain ;
  • Une cave.

Les investissements locatifs exclus du micro-foncier

Le régime micro-foncier n'est pas applicable à certains biens immobiliers, notamment :

  • Les biens classés monuments historiques ;
  • Les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ;
  • Les biens qui bénéficient d'une déduction spécifique d'amortissement de type Robien, Borloo ancien, dispositif Pinel… ;
  • Les biens loués dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou détenus en nue-propriété.

Quels sont les éléments pris en compte pour le calcul en micro-foncier ?

Les revenus du foyer fiscal

Les revenus de l'ensemble du foyer fiscal sont pris en compte pour calculer le montant annuel des revenus fonciers. Par conséquent, si le conjoint, l'enfant ou n'importe quelle personne fiscalement rattachée au foyer fiscal perçoit des loyers, ceux-ci sont inclus dans le calcul des revenus locatifs.

Tous ces revenus sont nécessairement déclarés sous le même régime fiscal.

Les revenus fonciers comprennent :

  • Les loyers perçus (hors charges) ;
  • Les dépenses à la charge du propriétaire imputées au locataire ;
  • Les subventions et indemnités encaissées (aides à la rénovation énergétique par exemple) ;
  • Les revenus bruts issus d'une société civile immobilière à hauteur des droits du contribuable dans les bénéfices.

Le montant des revenus bruts 

Le bailleur déclare les revenus bruts annuels hors charges locatives. En effet, ces dernières sont déjà incluses dans l'abattement de 30 %.

Par conséquent, aucune dépense réellement engagée par le propriétaire ne peut être déduite du revenu brut foncier (taxe foncière, frais de gestion, travaux de rénovation énergétique, intérêts d'emprunt…).

Seule la CSG (Contribution Sociale Généralisée) relevant du revenu global de l'investisseur peut être déduite des revenus fonciers.

Notons par ailleurs que les loyers bruts perçus sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 %.

Les charges locatives récupérables ne sont jamais intégrées au calcul du revenu brut foncier. Elles sont payées par le locataire tous les mois sous forme de provisions.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le locataire n'entre pas dans le calcul des recettes brutes imposables lorsque le propriétaire le met à l'encaissement, sauf dans deux cas :

  • Le dépôt de garantie est utilisé par le bailleur pour couvrir des loyers impayés ou pour réaliser des travaux de remise en état du logement au départ du locataire. 
  • Le dépôt de garantie sert à payer des charges locatives dues par l'occupant du logement.

Dans ces 2 cas, le montant est imposable et inclus dans les revenus fonciers.

Les parts de SCI ou de FPI

Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de fonds de placement immobilier (FPI) entrent dans le calcul des revenus soumis au micro-foncier si : 

  • La SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés et n'est pas dotée de la transparence fiscale (c'est-à-dire si les revenus ne sont pas directement imposés à l'IR par chaque associé au prorata de ses droits).
  • Le détenteur des parts est propriétaire direct d'au moins un bien immobilier loué nu qui ne fait pas partie de la SCI. 
  • Les revenus fonciers bruts de l'associé (loyers, recettes accessoires, quote-part dans les SCI ou les FPI) ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros hors charges.

Pour bénéficier du régime micro-foncier, les revenus issus de la SCI ne doivent pas émaner de la location de biens immobiliers soumis à un régime spécial (Périssol, Besson, Robien, Borloo…).

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article « La SCI de location : caractéristiques, conditions et gestion ».

Bon à savoir  : Si le contribuable détient exclusivement des parts de sociétés immobilières ou de FPI qui ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés et qui ne sont pas dotées de la transparence fiscale, celles-ci sont exclues du régime micro-foncier.

Quels sont les 2 avantages du régime micro-foncier ?

Comme évoqué précédemment, le régime micro-foncier présente deux avantages principaux :

1- L'abattement forfaitaire de 30 %

Les revenus locatifs sont imposés après un abattement forfaitaire de 30 %. Seuls 70 % du montant des loyers perçus restent donc imposables.

Prenons un exemple :

Un propriétaire perçoit des revenus locatifs pour un montant de 20 000 €.
Il bénéficie d'un abattement automatique de 30 %, soit :
20 000 € - 30 % = 14 000 €, montant soumis à l'imposition.

Aucune autre charge ne peut être déduite des revenus fonciers. Seule l'imposition au réel permet la déduction des dépenses engagées par le propriétaire. 

2- La déclaration simplifiée

Le propriétaire bailleur n'a aucune démarche particulière à réaliser. Il doit simplement déclarer le montant des loyers bruts encaissés hors charges lors de sa déclaration de revenus.

C'est l'administration fiscale qui applique ensuite une déduction de 30 % au titre du forfait de charges de propriété.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

La déclaration sur formulaire 2042 ou en ligne

La déclaration des revenus fonciers a lieu une fois par an sur formulaire papier ou en ligne. 

  • Déclaration sur formulaire papier :
    Elle intervient lors de la déclaration de l'impôt sur le revenu sur le formulaire Cerfa n° 2042.

Le bailleur inscrit dans la case 4BE  « Recettes brutes sans abattement », le montant des loyers hors charges perçus dans l'année.

  • Déclaration en ligne :
    La déclaration est faite sur l'espace personnel du site impôts.gouv.fr

Le contribuable n'applique pas lui-même l'abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Il inscrit le montant brut sans abattement. Celui-ci est appliqué automatiquement par le fisc.

Les revenus locatifs issus d'un bien loué à l'étranger bénéficiant d'une réduction d'impôt accordée par l'administration fiscale française (par exemple les SCPI européennes) sont inscrits dans la case 4BK « recettes de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français ».

Lorsque le bien n'est loué que quelques mois dans l'année, le seuil de 15 000 euros n'est pas calculé au prorata du temps de location. Seul le montant total des loyers perçus au cours de l'année d'imposition est pris en compte.

Les loyers impayés n'ont pas à être déclarés aux impôts. Ils doivent cependant avoir fait l'objet d'une procédure de recouvrement (mise en demeure, commandement de payer…).

Par ailleurs, les loyers versés avant ou après l'échéance sont déclarés au moment de leur versement, même s'ils ne concernent pas la période écoulée.

Le régime d'imposition du micro-foncier ne permet pas de déficit foncier

En effet, contrairement au régime réel, le micro-foncier est toujours bénéficiaire.

La renonciation au régime micro-foncier 

Le contribuable qui remplit les conditions pour bénéficier du micro-foncier peut renoncer à ce régime s'il estime que l'imposition au réel est plus adaptée compte tenu du montant de ses charges. 

Il remplit alors une déclaration de revenus fonciers numéro 2044.

L'option choisie est irrévocable durant 3 ans. Par conséquent, durant cette période, le bailleur ne peut plus revenir en arrière.

Après le délai de 3 ans, l'option est reconduite tacitement chaque année, sauf si elle est dénoncée par le propriétaire.

FAQ

Quelle est la différence entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Le régime réel permet au propriétaire de déduire certaines charges de ses revenus fonciers. Le régime micro-foncier ne permet aucune déduction. Le propriétaire bénéficie de l'abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts.

Comment fonctionne le régime micro-foncier ?

Le total des loyers bruts du foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 euros. Il fait l'objet d'un abattement de 30 % avant imposition. Aucune autre dépense ne peut être déduite des revenus fonciers.

Quel est le régime le plus avantageux, micro-foncier ou réel ?

Pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux des revenus issus d'un investissement locatif, le bailleur doit calculer le montant de ses charges locatives. Si elles sont supérieures à 30 % du montant des loyers annuels hors charges perçus, l'investisseur doit opter pour le régime réel. Dans le cas contraire, le régime micro-foncier est plus avantageux.

Quels sont les avantages du micro-foncier ?

Le régime d'imposition au micro-foncier présente deux avantages majeurs :

  • L'abattement automatique de 30 % sur les revenus locatifs (par conséquent seuls 70 % des revenus sont imposables)
  • Une déclaration simplifiée.
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