Quels sont l'abattement et la fiscalité du régime micro-foncier ?

L'abattement fiscal est un avantage accordé au contribuable qui en bénéficie. Il se traduit par une baisse de la base d'imposition, et par conséquent de l'impôt sur le revenu.

La déduction prend la forme d'un pourcentage ou d'un forfait. Elle est appliquée sur la base imposable des revenus.

Dans le cadre d'un investissement locatif, c'est-à-dire un bien acquis dans le but de le louer, le propriétaire bénéficie, en fonction du montant de ses revenus locatifs annuels, soit d'un abattement forfaitaire (30 % pour les locations vides et 50 % pour les locations meublées) soit d'une déduction de ses charges réelles.

Régime d'imposition appliqué automatiquement

L'investisseur est automatiquement soumis au régime micro-foncier s'il remplit notamment les conditions suivantes :

• Il perçoit un revenu foncier brut qui ne dépasse pas le plafond en micro-foncier fixé à 15 000 euros par an (charges non comprises) ;
• Les revenus locatifs proviennent d'une location de bien immobilier vide (non meublé) ;
• Le logement loué ne bénéficie d'aucune déduction spécifique d'amortissement (Robien, Borloo ancien, dispositif Pinel, Périssol, etc.) ;
• L'immeuble n'est pas classé monument historique ou assimilé ;
• Il n'est pas situé dans un secteur sauvegardé ;
• Le logement n'est pas loué dans le cadre d'une convention avec l'Anah ;
• Il n'est pas détenu en nue-propriété.

Lorsque toutes les conditions ci-dessus énoncées sont respectées, le régime micro-foncier donne droit à un abattement de 30 % avant imposition.

Régime d'imposition sur option

Le propriétaire imposé d'office au régime micro-foncier peut choisir d'y renoncer s'il considère que le régime réel est plus avantageux.

Dans certains cas, l'abattement de 30 % s'avère trop faible par rapport aux charges supportées par le bailleur. 
Dès lors, il est plus judicieux d'opter pour le régime réel si le montant des charges payées ou des travaux réalisés durant l'année civile est supérieur à 30 % du revenu foncier.

En effet, contrairement au régime micro-foncier, le régime réel permet au propriétaire de déduire le montant de certaines charges de ses revenus fonciers.

Pour renoncer au régime micro-foncier et opter pour le régime réel, le contribuable remplit le formulaire n° 2044 sous format papier ou directement en ligne sur le site officiel impots.gouv.fr.

Lorsque le propriétaire d'un bien immobilier choisit l'imposition au réel, son choix est irrévocable durant trois ans. L'option est reconduite tous les ans par le dépôt d'une nouvelle déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Aussi, si un propriétaire opte en 2023 pour le régime réel applicable à ses revenus fonciers de 2022, il conserve ce régime fiscal pour ses revenus perçus en 2023 et en 2024. À partir de 2025, il peut décider de revenir au micro-foncier s'il ne dépasse pas le seuil de 15 000 euros.

Déclaration des revenus fonciers

Le régime micro-foncier fait l'objet d'une déclaration simplifiée. 

Le contribuable déclare le montant de ses revenus locatifs bruts (hors charges) perçus durant l'année civile sur le formulaire n° 2042, case 4BE « Revenus fonciers ».

Les revenus fonciers issus de biens loués à l'étranger sont inclus dans le montant déclaré dans la case 4BE.

Abattement forfaitaire sur les revenus fonciers

L'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % sur les revenus fonciers du contribuable soumis au micro-foncier.

Cet abattement représente un forfait susceptible de couvrir toutes les charges déductibles liées au bien immobilier et supportées par le propriétaire (frais de gestion, taxe foncière, travaux de rénovation énergétique, d'entretien ou d'amélioration…).

Exemple :

Un investisseur perçoit des revenus fonciers d'un montant de 12 000 euros par an hors charges pour la location d'un logement vide. Il paie des charges de 800 € et une taxe foncière de 600 €.

Ses revenus locatifs sont inférieurs au seuil de 15 000 €. Il est automatiquement soumis au régime du micro-foncier.
Avant imposition, ses revenus fonciers font l'objet d'un abattement forfaitaire de 30 %, soit :
12 000 € - 30 % = 8 400 €.
Cette somme est intégrée à l'ensemble de ses autres revenus (salaire, indemnités journalières de sécurité sociale…).
Il ne peut déduire aucune autre dépense réellement engagée (charges, taxe foncière…).

Calcul du revenu imposable en micro-foncier

Les revenus fonciers sont intégrés au total des revenus imposables du contribuable au titre de l'impôt sur le revenu.

Le calcul de l'impôt intervient en fonction de la tranche marginale d'imposition du contribuable (barème progressif).

En 2023, le barème applicable aux revenus imposables d'une personne seule (hors quotient familial) est :

• Moins de 10 777 euros : 0 % ;
• De 10 778 euros à 24 478 euros : 11 % ;
• De 22 479 euros à 78 570 euros : 30 % ;
• De 78 571 euros à 168 994 euros : 41 % ;
• Au-delà de 168 995 euros : 45 %.

Par ailleurs, les revenus fonciers, comme tous les revenus mobiliers et immobiliers, sont soumis aux prélèvements sociaux après application de l'abattement forfaitaire.

En 2023, le taux est de 17,2 %. Il correspond à :

• La contribution sociale généralisée (CSG) à hauteur de 9,20 % ;
• La contribution au remboursement de la dette sociale à hauteur de 0,5 % ;
• Le prélèvement de solidarité à hauteur de 7,5 %.

Le régime d'imposition au micro-foncier ne s'applique qu'aux locations nues, c'est-à-dire non meublées. Par conséquent, il est incorrect de parler de micro-foncier pour des locations meublées.

En effet, les loueurs de biens meublés dont les recettes ne dépassent pas 77 700 € depuis 2023 (le plafond était de 72 600 € avant cette date) sont soumis au régime du micro-bic.

Dans le cadre d'une location meublée, le revenu imposable est calculé après un abattement au taux de :

• 50 % pour les locations meublées ;
• 71 % pour les biens classés meublés de tourisme ou chambres d'hôtes.

Par ailleurs, un projet de loi de finances pour 2024 a été déposé le 19 décembre 2023 (rapport n° 220 / 2023-2024) concernant notamment une réforme du régime d'imposition des locations de meublés de tourisme classés, de type AirBnb. 

L'article 5 duodecies du texte prévoit « l'application d'un abattement réduit à 30 % pour les locaux meublés de tourisme, dans un plafond de revenus de 15 000 euros, indépendamment de leur classement. Un abattement supplémentaire de 21 % est prévu, soit un abattement total de 51 %, pour les locaux classés meublés de tourisme situés dans les zones peu denses, mais dans la limite d'un chiffre d'affaires hors taxes de 15 000 euros. »

Précisons que cet article visant à réduire l'avantage fiscal des locations meublées de tourisme pour aligner le régime sur celui du micro-foncier des locations nues a visiblement été maintenu à la suite d'une « erreur matérielle ». 

Les règles de procédure parlementaire ne permettent a priori pas de rectifier la disposition immédiatement. Le texte ne pourra être modifié que par un projet de loi de finances rectificative ou dans le cadre d'un projet de loi de finances pour 2025.

Le bailleur reste cependant libre de choisir le régime réel.