Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Les avantages du micro-foncier

Le régime micro-foncier est une forme d'imposition réservée aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels (appelés des revenus fonciers) ne dépassent pas 15 000 euros hors charges.

Le contribuable soumis au micro-foncier bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur son revenu foncier quel que soit le montant de ses dépenses réelles. 

L'abattement en micro-foncier est appliqué avant imposition et prélèvements sociaux.

Prenons un exemple :

Le bailleur déclare des revenus locatifs d'un montant de 12 000 euros. Il n'est imposable que sur 8 400 euros, soit :
12 000 € - 30 % = 8 400 €.
Si son taux marginal d'imposition s'élève à 14 %, il paiera 1 176 euros d'impôts, soit :
8 400 € x 14 % = 1 176 €.

Les avantages du régime réel 

Le régime réel est applicable au propriétaire soit parce qu'il a opté volontairement pour ce régime soit automatiquement parce qu'il est dans l'une des situations suivantes :

• Ses revenus locatifs dépassent 15 000 euros par an ;
• Le bien loué concerne un monument historique, un logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (déduction au titre du dispositif Borloo ancien, Périssol…) ;
• Il est détenu en nue-propriété ;
• Il est loué dans le cadre d'une convention signée avec l'Anah ;
• Etc.

Le régime d'imposition au réel permet de déduire certaines charges des loyers annuels, notamment :

• Le coût de certains travaux de rénovation et de réparation ;
• Les frais de gestion, d'administration, de procédure ;
• La taxe foncière ;
• Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur ;
• Le coût des diagnostics immobiliers ;
• Les charges de copropriété (à l'exclusion des charges locatives récupérables) ;
• Les primes d'assurances.

Prenons un exemple :

Un propriétaire perçoit 8 000 euros de loyers annuels. Il dépense au titre de diverses charges déductibles un montant de 3 200 euros par an. Il a volontairement renoncé au régime micro-foncier, et a opté pour le régime d'imposition au réel.

Son revenu foncier imposable est de :
8 000 € - 3 200 € = 4 800 €
Il serait de 5 600 € s'il était resté sous le régime du micro-foncier.

Le régime réel permet de déduire un éficit foncier contrairement au régime micro-foncier.

Il y a déficit foncier lorsque les dépenses réellement engagées sont supérieures aux revenus fonciers.
Le résultat de la base imposable est alors négatif.

Le déficit foncier déductible du revenu brut global

Lorsque le déficit foncier résulte de diverses charges à l'exclusion des intérêts d'emprunt, il est imputable sur le revenu global brut du foyer fiscal de l'année. Il est toutefois limité à 10 700 €. Le plafond est fixé à 15 300 euros lorsque le déficit concerne un logement qui fait l'objet d'une déduction au titre de l'amortissement Périssol ou qui relève de la déduction spécifique Cosse dans le cadre d'une convention Anah.

L'immeuble concerné par le déficit foncier déduit du revenu global doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. À défaut, l'administration fiscale peut contester le déficit foncier.

Le déficit foncier déductible des revenus fonciers

Lorsque le déficit foncier est supérieur au montant maximum de 10 700 euros, le surplus est imputable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent. C'est aussi le cas lorsque la partie du déficit foncier provient des intérêts d'emprunt.

Par ailleurs, le montant limite est de 15 300 euros lorsque le déficit concerne un logement qui fait l'objet d'une déduction au titre de l'amortissement Périssol ou qui relève de la déduction spécifique Cosse dans le cadre d'une convention Anah.

Exemple :

Un propriétaire perçoit des recettes annuelles d'un montant de 4 000 euros. Ses charges déductibles hors intérêts d'emprunt sont de 15 000 euros. Ses intérêts d'emprunt déductibles sont de 3 000 euros.

Il constate un déficit foncier de : 4 000 - 15 000 - 3 000 = 14 000 €
Celui-ci émane :

• Des intérêts d'emprunt pour 4 000 - 3 000 = 1 000 €
• Des autres charges pour 13 000 €.

Le déficit foncier est donc imputable :

• Sur le revenu global pour 10 700 €
• Sur les revenus fonciers pour 4 000 + (13 000 - 10 700) = 1 700 €

Le propriétaire a le choix entre micro-foncier et régime réel uniquement lorsque le montant des loyers annuels perçus ne dépasse pas le plafond de 15 000 euros.

Pour choisir, il doit respecter 3 étapes :

• Calculer le résultat après application de l'abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers et connaître quelles sont les charges déductibles en micro-foncier.
• Additionner le coût total des charges réelles qu'il peut déduire.
• Comparer les résultats des deux opérations :
  - soit le total des dépenses déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges : il a intérêt à opter pour le régime réel.
  - soit le total des dépenses déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels hors charges : il doit rester au régime du micro-foncier appliqué automatiquement par l'administration fiscale.

Prenons 2 exemples :

1er cas - Le propriétaire bailleur perçoit un revenu foncier annuel de 10 000 €. Ses frais réels sont plutôt modestes. Il dépense 1 200 € au titre de charges déductibles, 600 € de taxe foncière et une assurance de 100 €.

• S'il reste en micro-foncier, son revenu imposable est de : 10 000 € - 30 %  = 7 000 € ;
• S'il opte pour le régime réel, son revenu imposable est de : 10 000 € - (1 200 + 600 + 100) = 8 100 €

Dans ce cas, le résultat obtenu après abattement de 30 % est supérieur au total de ses charges réelles déductibles d'un montant de 1 900 €. Il a donc intérêt à rester en micro-foncier.

2e cas - Le propriétaire bailleur perçoit un revenu foncier annuel de 10 000 €. Ses frais potentiellement déductibles sont assez importants. Il dépense 2 200 € au titre de charges de copropriété, 900 € de taxe foncière, une assurance de 300 € et rembourse des frais d'emprunt d'un montant de 1 000 €. Il a, par ailleurs, réalisé des travaux de rénovation énergétique pour un montant de 3 800 €.

• S'il reste en micro-foncier,  son revenu imposable est de : 10 000 - 30 % = 7 000 € ;
• S'il opte pour le régime réel, son revenu imposable est de : 10 000 € - (2 200 € + 900 € + 300 € + 1 000 € + 3 800 €) soit 10 000 € - 8 200 € = 1 800 €

Dans ce cas, le résultat obtenu après abattement de 30 % est inférieur au total de ses charges réelles déductibles d'un montant de 8 200 €. Il a donc intérêt à opter pour le régime réel.

Passer du micro-foncier au réel pour la déclaration de ses revenus locatifs

Le propriétaire bailleur qui loue un logement non meublé et dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an peut renoncer au régime du micro-foncier qui lui est automatiquement appliqué par l'administration fiscale. 

Pour opter pour le régime réel, il doit compléter la déclaration n° 2044 soit sur formulaire papier, soit en ligne sur le site impot.gouv.fr.

Pour rappel, l'option est irrévocable durant 3 ans.

Au terme de ce délai de 3 ans, s'il souhaite continuer d'être imposé au régime réel, il remplit une nouvelle déclaration 2044 chaque année.

Passer du régime réel au micro-foncier  

Deux raisons peuvent justifier un retour au régime forfaitaire :

• Le montant des dépenses annuelles est inférieur à l'abattement de 30 %.
• Les revenus fonciers du foyer fiscal sont en baisse. Ils étaient supérieurs à 15 000 euros, mais ne dépassent désormais plus le plafond en micro-foncier.

Lorsque le propriétaire a opté pour le régime réel, il peut revenir au micro-foncier après une période incompressible de 3 ans. Il doit toutefois justifier des conditions requises, notamment des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €.

Dans le cas contraire, le régime réel est applicable de plein droit et non plus sur option.

Le contribuable indique le montant des loyers perçus hors charges dans la case 4BE de la déclaration d'impôt numéro 2042.