Formulaires 2044 et 2044 SPE : comment les remplir ?

Le formulaire 2044 vous concerne si : 

- le montant des revenus fonciers bruts perçus par votre foyer fiscal est supérieur à 15 000€. 

- vous êtes expressément exclu du régime du micro-foncier.

- vous entrez de plein droit dans le champ d’application du régime micro-foncier et vous avez opté pour le régime réel.  

Le formulaire 2044 Spéciale vous concerne si :

- Vous avez perçu des revenus issus de locations vides de logements neufs dans le cadre des dispositifs :

• Borloo neuf ; 

• Besson neuf ;

• Périssol ;

• Robien ancien ;

• Robien ZRR recentré ;

• Scellier ZRR ou Scellier intermédiaire ;

• Robien SCPI ;

• Borloo SCPI. 

- Vous avez perçu des revenus provenant d’immeubles classés monuments historiques. 

- Vous êtes propriétaire d’immeubles en nue-propriété donnés en location par l’usufruitier et pour lequel vous avez supporté des charges. 

- Vous êtes associé d’une société immobilière non passible de l’impôt sur les sociétés et non dotée de la transparence fiscale ou dans une société immobilière de copropriété transparente percevant des revenus locatifs issus :

• soit de logements neufs pour lesquels vous demandez à bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement ;

• soit d’immeubles classés monuments historiques.  

- Vous détenez des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) ouvrant droit à une déduction spécifique au titre de l’amortissement « Borloo SCPI » ou « Robien SCPI ». 

Si vous percevez à la fois des revenus issus de locations vides « classiques » et des revenus entrant dans une ou plusieurs catégories de la déclaration 2044 Spéciale, c’est uniquement ce dernier formulaire que vous devez remplir pour l’ensemble de vos revenus.  

Vous pouvez obtenir les déclarations 2044 et 2044 spéciale en les téléchargeant sur Internet ou en le récupérant en version papier auprès d’un service des impôts. 

Pour vous aider à compléter votre déclaration de revenus fonciers, vous pouvez télécharger la notice 2044 (imprimé 2044-NOT) ou 2044 Spéciale ( 2044 SPE-NOT) au même endroit sur le site du service des impôts.  

Les imprimés 2044 et 2044 Spéciale sont à transmettre en même temps que la déclaration des revenus 2042, courant mai. Les contribuables déclarant en ligne dispose d’un délai supplémentaire pour finaliser l’ensemble de leurs déclaration (15 jours environ). 

Cela ne signifie pas que vous devez tout déclarer et transmettre en ligne le même jour. Le remplissage de l'ensemble des formulaires pouvant prendre un certain temps, vous pouvez remplir et sauvegarder au fur et à mesure vos déclarations dans votre espace personnel du site impot.gouv.fr.

Formulaire 2044 et 2044 Spé : les informations personnelles

Pour commencer votre déclaration 2044 et 2044 Spé, vous devez renseigner les informations personnelles à votre sujet.

Dans chaque formulaire, il vous suffit d’indiquer à la ligne 100 : 

• Le nom et prénoms ;

• L’adresse complète du domicile.

S’il ne s’agit pas de votre première déclaration, ces informations sont préremplies. 

Formulaire 2044 et 2044 Spé : les informations sur les immeubles 

Les parts de SCI et FPI

À la ligne 110 des formulaires 2044 et 2044 SPE, vous devez renseigner les informations sur « vos parts dans une société immobilière ou un fonds de placement immobilier (FPI) non passibles de l’impôt sur les sociétés ».

Si vous êtes concerné, indiquez le nombre et les adresses des sociétés dont vous avez les parts. Si la société détient des immeubles faisant l’objet de dispositifs spéciaux, vous devez cocher la case : 

• Sur le formulaire 2044 : Besson 26%, Borloo ancien ou Cosse en précisant le taux de la déduction applicable.  

• Sur le formulaire 2044 SPE : Besson ancien, Robien ZRR et Scellier ZRR, Borloo neuf, Scellier dans le secteur intermédiaire 30 %, Borloo ancien, Cosse en précisant le taux de la déduction applicable. Vous devez également cocher les cases suivantes si vous êtes concerné : Périssol, Besson neuf, Robien classique et recentré, Borloo neuf ; Robien SCPI et Borloo SCPI. 

Vous devez compléter le formulaire en pages 4 et 5 si vous détenez des parts de sociétés immobilières possédant des immeubles spéciaux (immeubles classés monuments historiques ou détenus en nue-propriété).  

Les éléments de détermination du résultat 

Déclaration 2044

Mentionnez en première le total des éléments ayant permis de déterminer votre résultat foncier, détaillés dans les pages suivantes : 

• Ligne 111 « Revenus bruts » : vos loyers bruts comprenant les remboursements de charges éventuels des locataires et les recettes brutes diverses (indemnités d’assurance, subvention ANAH). 

• Ligne 112 « Frais et charges (sauf intérêts d’emprunt) » ; 

• Ligne 113 : « Intérêts d’emprunt » ; 

• Ligne 114 : « Bénéfice » ou « déficit » : ce montant est obtenu en déduisant les lignes 112 et 113 de la ligne 111. 

• Ligne 115 : indiquez le total de chaque ligne en additionnant les sommes obtenues par immeuble dans les cases A (revenus), B (charges et frais), C (intérêts d’emprunt), D (bénéfice ou déficit). Vous devrez reporter ces totaux en page 4. 

Comme indiqué sur le formulaire, n’indiquez pas les centimes, arrondissez à l’euro le plus près (par exemple : 960,44€ = 960€ ; 960,47 € = 961€). 

Déclaration 2044 Spéciale 

Le principe sera le même que pour la déclaration 2044, avec l’ajout d’une ligne supplémentaire, ce qui donnera : 

• Ligne 111 « Revenus bruts » : vos loyers bruts comprenant les remboursements de charges éventuels des locataires et les recettes brutes diverses (indemnités d’assurance, subvention ANAH). 

• Ligne 112 « Frais et charges (sauf intérêts d’emprunt) » ; 

• Ligne 113 « Déduction pratiquée au cours de l’année sur laquelle porte la déclaration au titre de l’amortissement » (uniquement si vous possédez des parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour les dispositifs « Robien classique», « Robien recentré » ou « Borloo neuf ») » Vous devrez également détailler les sommes mentionnées dans le tableau page 8.  

• Ligne 114 « Intérêts d’emprunt » ; 

• Ligne 115 : « Bénéfice » ou « déficit » : ce montant est obtenu en déduisant les lignes 112 et 113 de la ligne 111. 

• Ligne 116 : indiquez le total de chaque ligne en additionnant les sommes obtenues par immeuble dans les cases A/ligne 111 (revenus), B/ligne 112 (charges et frais), C/ligne 113 (déduction pratiquée au cours de l’année), D/114 (intérêts d’emprunt), E/115 (bénéfice ou déficit). Vous devrez reporter ces totaux en page 6. 

Renseigner les informations sur les immeubles en location

Vous pouvez remplir le paragraphe 200 directement si vous n’avez pas de parts en société immobilière ou en fonds de placement immobilier. 

Ce paragraphe vous permet de renseigner toutes les informations et les caractéristiques de vos propriétés.

Dans ce formulaire, un immeuble peut équivaloir à un groupe d’immeubles sous un même régime ou à un immeuble avec un ou plusieurs appartements.

Renseignez une à une les informations sur chacun de vos immeubles. Notez le taux de déduction applicable et le nom et le prénom du locataire de l’immeuble à la fin.

Pour connaître ce taux de déduction, référez-vous aux dispositifs applicables à votre immeuble.

Pour le formulaire 2044 classique, vous devez cocher parmi les dispositifs suivants :

• Besson ancien avec un taux de déduction de 26% (il est supprimé de tous les baux depuis le 1er octobre 2006) ;

• Borloo ancien dont le taux de déduction varie en fonction de la zone et du secteur (30 %, 45 %, 60% ou 70%) ;

• Cosse dont le taux de déduction varie en fonction de la zone et du secteur (15 %, 30 %, 50 %, 70% et 85%).

Référez-vous à la notice pour connaître le taux applicable en fonction de la zone A, Abis, B1, B2 etc.

Pour le formulaire 2044 Spéciale, d’autres dispositifs spécifiques s’ajoutent. Vous devez cocher parmi :

• Dispositifs Robien classique ZRR et Robien recentré ZRR et Scellier : le taux est à 26% ;

• Dispositif Besson ancien à 26% ;

• Dispositif Borloo neuf (amortissement) et Scellier dans le secteur intermédiaire (réduction d’impôt) ;

• Dispositif Anah (comme indiqué plus haut).

Chaque ligne représente un immeuble et chaque colonne le dispositif applicable. Remplissez de gauche à droite en cochant la disposition applicable, le taux de déduction et les informations sur les locataires. 

Ainsi, si vous avez 3 immeubles, numérotez chaque immeuble. 

Déclaration 2044 et 2044 Spéciale : indiquer les recettes et les charges locatives

À partir de la ligne 210, indiquez les recettes et les charges locatives dans le formulaire 2044 et 2044 Spéciale. 

Calculer les recettes

Reprenez la numérotation de vos immeubles en suivant celle que vous avez utilisée précédemment. Chaque immeuble dispose de sa colonne afin que vous puissiez indiquer toutes les informations correspondantes. Indiquez également le nombre de locaux dans chaque immeuble dans la case sous chaque numéro d’immeuble. Dans ce cas, vous allez regrouper l’ensemble des informations sur ces locaux dans une seule colonne. 

Sur les lignes 210 à 214, vous allez indiquer toutes les recettes annuelles, notamment :

• Ligne 211 : l’ensemble des loyers (ou fermage) bruts encaissés pour chaque immeuble ;

• Ligne 212 : les dépenses prises en charge par le locataire ;

• Ligne 213 : les recettes brutes diverses, incluant les subventions Anah et les indemnités d’assurance. Cette rubrique concerne notamment les sommes versées dans le cadre de contrats « garanties de loyers impayés », les primes à l’amélioration de l’habitat rural, les indemnités d’assurances destinés à financer les charges déductibles comme les travaux, la location d’un droit d’affichage ou encore la location de toits pour les antennes de téléphonie mobile ;

• Ligne 214 : la valeur locative réelle des propriétés dont vous gardez, le cas échéant, la jouissance. Il s’agit du loyer annuel théorique que vous pourriez percevoir si le bien était loué à des conditions normales. Cela ne concerne pas l’usage à titre d’habitation personnelle, mais, par exemple, le cas de l’usage de locaux commerciaux dont vous vous réservez la jouissance. en les mettant gratuitement à la disposition de tiers sans contrat de location. 

Déclarez à la ligne 215 « Total des recettes » le montant additionné des lignes 210 à 214, ceci pour chaque colonne. 

Déduire les charges

Continuez votre déclaration de revenus fonciers avec les charges locatives à la ligne 220. Cette partie vous permet de faire les déductions dans le cadre du régime du réel. Il vous suffit de continuer sur la colonne correspondant à chaque immeuble pour vos calculs.

Notez que les formulaires 2044 et 2044 Spé vous demandent parfois de remplir directement une autre ligne du formulaire puisque les informations sont liées. Ainsi, quand vous complétez la ligne 224 (charges d’entretien et de travaux) du formulaire classique, on vous demande d’en donner les détails à la ligne 400 (détail sur les paiements des travaux).

Cela permettra à l'administration d’avoir des informations supplémentaires sur les frais d’entretien et de travaux de votre immeuble.  

Vous devez inscrire les charges sur les lignes 221 à 230 : 

• Ligne 221 : frais d’administration et de gestion (gardiennage, procédure, rémunération, honoraires et commissions versées à tiers, frais de procédure : indiquez notamment les frais de gestion locative versées à une agence immobilière, etc. ;

• Ligne 222 : frais de gestion (fixé à 20 € par local) ; 

• Ligne 223 : primes d’assurance ;

• Ligne 224 : dépenses de réparation, entretien, amélioration : vous devez donner le détail de ces dépenses à la rubrique 400 ;

• Ligne 225 : charges récupérables non récupérées au départ du locataire ;

• Ligne 226 : indemnités d’éviction, frais de relogement des locataires ; 

• Ligne 227 : taxe foncière et taxes annexes (taxe d’enlèvement d’ordure ménagère déduit) ;

• Ligne 228 : déductions spécifiques applicables au total des recettes (ligne 215) : il s’agit des dispositifs spéciaux « Besson ancien », « Conventionnement Anah'' (dispositifs « Borloo ancien » et « Cosse »). 

Pour les immeubles en copropriété, d’autres charges sont également déductibles :

• Ligne 229 : provisions pour charges payées sur l’année écoulée sur laquelle porte l’imposition (N) ;

• Ligne 230 : montant correspondant à la régularisation pour charges déduites au titre de l’année précédente (N-1). 

À côté des colonnes, vous avez les cases E, F, G, H et I. Chaque case correspond à un total :

• Case E : total des recettes de tous les immeubles (215) ;

• Case F : total des frais et des charges de tous les immeubles (240) ;

• Case G : total des frais d’emprunt de tous les immeubles (250) ;

• Case H : total de la réintégration du supplément de déduction (262) ;

• Case I : total des résultats de tous les immeubles (263) et peut être négatif (déficit) ou positif (bénéfice).

Pour le formulaire 2044, les lignes 400 et 410 correspondent à des détails sur les charges et les frais. Si vous avez fait des travaux, indiquez pour chaque paiement :

• Dans la première colonne, le numéro d’immeuble et la nature des travaux (réhabilitation, isolation…) ;

• Dans la seconde colonne, le nom et l’adresse des entrepreneurs ;

• Dans la troisième colonne, la date de paiement ;

• Dans la dernière colonne, le montant. 

Si vous avez des intérêts d’emprunt à rembourser, remplissez le paragraphe 410 de la même manière.

Calcul du résultat foncier sur le formulaire 2044 classique 

Pour le formulaire 2044 classique, il ne vous reste plus qu’à calculer le résultat foncier. Sur la ligne 420, vous devez simplement additionner les montants des cases D et I.

Le montant correspond à votre résultat foncier, c’est-à-dire votre bénéfice ou votre déficit.

Vous devez le reporter à la déclaration 2042, dans la case 4BA.

Pour les lignes restantes, il vous suffit de reporter la somme des montants des cases indiquées. Ces calculs vous permettent surtout de connaître l’origine du déficit. 

Si vous aviez des déficits antérieurs à imputer, notez-le sur l’année correspondante. Remplissez la colonne A en utilisant vos déclarations des années précédentes. Dans la colonne B, notez le bénéfice déclaré à la ligne 420. Sur la colonne C, faites A — B. Vous aurez le montant des déficits à imputer. Vous devez le reporter à la déclaration 2042, dans la case 4 BD.

Si vous n’avez ni vendu ni cessé de louer votre immeuble sur l’année passée, vous avez terminé le remplissage du formulaire 2044. Ce formulaire est plus rapide à compléter contrairement à la déclaration 2044 Spé qui dispose de feuillets complémentaires. 

Les rubriques complémentaires de la déclaration 2044 spéciale

À partir du paragraphe 400, le formulaire 2044 se différencie du formulaire 2044 spécial. Il vous suffit de suivre la même logique qu’avec les premières lignes du formulaire classique. 

Indiquer les parts de sociétés immobilières avec des immeubles spéciaux

Le paragraphe 400 est la suite directe de la ligne 110 (parts dans des sociétés et des FPI) et se complète exactement de la même manière. Utilisez votre attestation annuelle pour remplir chaque case. Cette fois-ci, les informations concernent uniquement les sociétés immobilières détenant des immeubles spéciaux. 

Remplissez cette partie uniquement si vous détenez des parts d’une société immobilière qui dispose de monuments historiques ou des immeubles en nue-propriété. Si ce n’est pas le cas, passez directement au paragraphe suivant. Les informations doivent être complétées par catégorie d’immeuble possédé par la société. 

Indiquer les informations sur les immeubles spéciaux

À la ligne 410, indiquez vos immeubles spéciaux de la même manière que pour les immeubles ruraux et urbains (paragraphe 200). Remplissez cette partie si vous vous trouvez propriétaire d'un des immeubles suivants :

• Immeubles classés monuments historiques ;

• Immeubles en nue-propriété. 

Si vous avez des immeubles situés en secteur sauvegardé, ils ne font plus partie des immeubles spéciaux. Vous devez les déclarer au paragraphe 200 de la déclaration 2044 classique.

Vous devez ensuite remplir les lignes concernant les recettes (420 à 430) et des dépenses (440 à 454). Pour ce faire, il vous suffit d’appliquer le même principe que pour les immeubles classiques.

Détaillez les informations sur les descriptions des frais sur les lignes 600 (paiement des travaux) et 610 (intérêts d’emprunt). Si l’espace n’est pas suffisant, vous devez joindre un état à votre déclaration établie suivant le modèle des rubriques 600 et 610. Vous donnez ainsi le détail par immeuble avec les dates et montant des paiements correspondants.

Détermination du revenu ou du déficit global annuel 

Pour déterminer le revenu ou le déficit global annuel apparaissant ligne 630, vous devez additionner les cases suivantes :

• Case E « bénéfice » ou « déficit » (rubrique 110, page 1), 

• Case J « bénéfice » ou « déficit » (page 3), 

• Case 5E « parts de sociétés immobilières possédant des immeubles spéciaux, monuments historiques – Immeuble 1 » (rubrique 400, page 5),

• Case 5F « parts de sociétés immobilières possédant des immeubles spéciaux, monuments historiques – Immeuble 2 » (rubrique 400 page 5), 

• Case C5P « parts de sociétés immobilières possédant des immeubles spéciaux, nue propriété » (rubrique 400, pages 4 et 5),

• Case 5S « revenus fonciers taxables par immeuble » (ligne 470, page 5). 

Deux cas de figure se présentent ligne 630 : 

• Vous obtenez un bénéfice : reportez le montant sur votre déclaration 2042, rubrique 4, case 4BA (=> lien vers l’article sur la 2042).

• Vous obtenez un déficit : reportez page 7 de la déclaration 2044 spéciale pour calculer le déficit imputable sur votre revenu global de l’année d’imposition et sur les revenus fonciers des années suivantes. 

Pour obtenir le résultat global annuel, vous devez faire le total ou la différence des lignes précédentes. Vous obtenez ainsi le bénéfice ou le déficit à la ligne 630. 

Si vous avez des déficits antérieurs à imputer, inscrivez le montant sur l’année correspondante à l’aide de vos déclarations des années précédentes. Une fois le montant imputé, vous pouvez le reporter à la case 4BD de la déclaration 2042.

Uniquement en cas de déficit, complétez la répartition du déficit du paragraphe 700 à 765. Vous pourrez déterminer la quote-part de votre déficit foncier imputable sur votre revenu global et celle imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Suivez les indications données sur le formulaire pas à pas, puis reportez les résultats des lignes 764 ou 765 en cases 4BB et 4BC de votre déclaration 2042. 

La répartition s’effectue ensuite en déterminant l’origine des déficits.

Tableau d’amortissement

Si vous avez opté pour une déduction au titre de l’amortissement des logements neufs ou des parts de SCPI (« Robien SCPI », « Borloo neuf »), vous devez compléter le tableau d’amortissement de la rubrique 800, page 8 (=> lien vers l’article sur les charges déductibles des revenus fonciers). 

Il vous faut notamment préciser :

• Case 802 : le numéro de l’immeuble concerné.

• Case 803 : le dispositif d’amortissement pour lequel vous avez opté. 

• Case 851 : le numéro de la société en question. 

• Case 852 : le prix de revient de la souscription éligible à la déduction au titre de l’amortissement. 

Vente ou abandon de location 

Ce paragraphe vous concerne si vous avez vendu ou abandonné la location d’un bien immobilier (ou cédé des parts de sociétés immobilières) ayant généré un déficit imputable sur votre revenu global ou à une déduction au titre de l’amortissement des logements neufs.

Vous devez indiquer ligne 860 l’adresse du bien ou la dénomination et l’adresse de la société, ainsi que la date de la vente ou de l’arrêt de la location. 

Renseignement divers 

Ici, indiquez si vous avez bénéficié d’une déduction au titre de l’amortissement de vos revenus fonciers au cours des années précédentes. 

En cas de non-respect de l’engagement de location, vous devez mentionnez ligne 870 le montant des amortissements à réintégrer pour chaque année de déduction. 

Bravo ! Si vous êtes arrivé à cette conclusion en suivant toutes les étapes, il ne vous reste plus qu’à signer votre formulaire à la rubrique 120 et à le transmettre à l’administration avec votre déclaration 2042 et ses annexes éventuelles.