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Quelles sont les règles à respecter en cas d'achat d'un bien en indivision ?

Indivision des biens

SOMMAIRE

  • Qu'est-ce que l'acquisition en indivision ? 
  • Les règles d'un achat immobilier en indivision 
  • Les avantages d'un achat en indivision pour les couples 
  • Rédiger une convention entre indivisaires 
  • Comment sortir d'une indivision ?
  • FAQ

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L'acquisition d'un bien immobilier en indivision constitue une option fréquemment adoptée par des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, des couples non mariés, et des co-investisseurs. Ce mode de propriété partagée permet la mutualisation des ressources. Elle rend ainsi accessible l'acquisition de biens d'une valeur supérieure à ce qui pourrait être envisagé individuellement.

Cet article explore les principes de l'indivision, ainsi que les règles à respecter pour l'achat d'un bien en indivision.

Qu'est-ce que l'acquisition en indivision ? 

Définition

Il y a acquisition en indivision lorsqu'un bien immobilier est acheté conjointement par plusieurs personnes appelées « indivisaires ». 

Chaque indivisaire détient alors une part du bien, généralement proportionnelle à son apport financier. Ensemble, les co-indivisaires partagent les droits de propriété et de jouissance sur l'ensemble du bien.

Origine de l'indivision

L'indivision peut résulter de diverses situations, telles que :

  • Une acquisition délibérée entre les parties ;
  • Une succession où plusieurs héritiers se partagent un bien ;
  • Un divorce nécessitant le partage des biens du couple ;
  • Une donation au terme de laquelle un bien familial est transmis à plusieurs bénéficiaires.

Droits et obligations des co-indivisaires

Les co-indivisaires bénéficient du droit d'utiliser le bien indivis, à 2 conditions :

  • respecter sa destination ;
  • respecter les droits des autres membres de l'indivision. 

Un indivisaire peut demander aux autres co-indivisaires, le remboursement des frais liés à la gestion du bien (charges, travaux) qu'il a engagé seul.

Il est également important de noter que chaque indivisaire est responsable des dettes et charges liées à l'indivision proportionnellement à sa part dans le bien. 

Quid en cas d'occupation exclusive ?

Si un indivisaire occupe seul le bien, il doit alors payer une indemnité d'occupation aux autres co-indivisaires, proportionnellement à leur part dans l'indivision.

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Quelles sont les règles d'un achat immobilier en indivision ?

Financement de l'acquisition

L'achat d'un bien en indivision nécessite un accord mutuel sur le choix du bien, mais aussi sur les modalités de financement. Pour prévenir les litiges potentiels, notamment en cas de divorce ou de séparation, il est important de respecter les conditions suivantes :

  • Indiquer avec précision dans l'acte d'acquisition la part de propriété de chaque indivisaire. Celle-ci est généralement proportionnelle à leur contribution financière.
  • Conserver les preuves des paiements effectués, en particulier si l'un des indivisaires rembourse une partie du prêt bancaire qui incombe initialement à un autre ou s'il finance seul des travaux importants dans le logement. 

Gestion de l'indivision

La gestion de l'indivision nécessite des accords clairement définis entre les parties. Les règles de décisions varient selon l'importance des actes :

  • Actes d'administration : les décisions liées à la gestion courante du bien sont prises à la majorité des 2/3 des droits indivis.
  • Actes importants : les décisions liées à la vente du bien par exemple, requièrent l'unanimité. Des exceptions sont prévues si un indivisaire est incapable d'exprimer sa volonté ou si son comportement compromet l'intérêt commun.
  • Actes conservatoires : chaque indivisaire a le droit de prendre seul des décisions relatives à des travaux nécessaires pour la conservation du bien, telles que la souscription d'une assurance ou l'envoi d'une mise en demeure de payer.
Qu'en est-il des obligations déclaratives liées à la gestion de bien en indivision ?

Depuis le 1er janvier 2023, comme tous les propriétaires de biens immobiliers, les propriétaires de droits indivis doivent aussi se soumettre à l'obligation de déclaration des biens immobiliers en indivision et de leur état d'occupation.

Une seule déclaration suffit. Il est donc inutile que chaque co-indivisaire délivre les informations d'un même logement. 

Quels sont les avantages d'un achat en indivision pour les couples ?

L'acquisition en indivision des couples mariés

Les modalités d'achat pour les couples mariés dépendent de leur régime matrimonial. En cas de séparation de biens, chaque immeuble acquis individuellement reste la propriété exclusive de l'époux acquéreur. 

Cependant, le couple peut opter pour une acquisition en indivision afin de partager la propriété du bien. Chacun détient alors une quote-part spécifiée dans l'acte d'achat. 

Ledit acte, rédigé par le notaire, définit également les règles de gestion et de partage du bien. 

En cas de divorce, chaque partenaire conserve sa part dans l'indivision selon les termes initiaux, sauf accord contraire entre les deux parties.

L'achat indivis des couples non mariés

Les couples non mariés, y compris ceux engagés dans un pacte civil de solidarité (PACS), ne jouissent pas des mêmes protections légales que les couples mariés en ce qui concerne la propriété immobilière.

Dès lors, la rédaction d'une convention d'indivision est fortement conseillée pour :

  • Protéger les droits de chaque partenaire, en précisant leurs parts et responsabilités respectives.
  • Définir les modalités de gestion du bien commun, ce qui inclut les décisions concernant la maintenance et les conditions de vente éventuelle.
  • Inclure des clauses de protection, comme une clause de rachat en cas de décès de l'un des partenaires afin que le survivant puisse acquérir la part du défunt en priorité.
Quels sont les droits du partenaire survivant d'un PACS si l'autre décède sans convention d'indivision ?

En l'absence d'une convention d'indivision ou d'un testament, le partenaire survivant ne détient aucun droit automatique sur la part du bien immobilier détenue par le défunt. Cette part est transmise à ses héritiers, conformément à la loi.

Comment rédiger une convention entre indivisaires ?

La rédaction d'une convention permet de déroger au régime légal de l'indivision. S'agissant de la propriété partagée d'un bien immobilier, cette convention doit être rédigée par un notaire et signée de tous les indivisaires.

Ce document organise les règles de fonctionnement de l'indivision et la gestion du bien immobilier. Il définit précisément les droits et obligations de chaque partie. Voici les éléments essentiels à inclure dans une telle convention :

Durée de la convention

La durée de la convention peut être à durée indéterminée. Elle peut aussi être conclue pour une période allant jusqu'à 5 ans, renouvelable.

Modalités de jouissance du bien

La convention doit spécifier les règles d'utilisation du bien par les indivisaires, en s'assurant que l'accès et l'usage sont équitables et respectent les parts de chacun.

Droit de priorité en cas de cession

Lorsqu'un indivisaire souhaite vendre sa part, un droit de préemption doit être accordé aux autres co-indivisaires. Ils peuvent alors acquérir la part mise en vente en priorité.

Faculté d'acquisition en cas de décès

La convention peut inclure une clause permettant à un ou plusieurs co-indivisaires survivants de racheter la part du défunt, afin de préserver l'indivision.

Nomination d'un gérant

Il est utile de désigner un gérant (indivisaire ou tiers) responsable de la prise de décisions courantes concernant le bien. La convention doit préciser dans quelles mesures ce gérant peut agir seul.

Comment sortir d'une indivision ?

La cession de parts

Un indivisaire peut choisir de céder sa part à un autre membre de l'indivision ou à un tiers. Cette cession doit être communiquée à tous les co-indivisaires par un acte de commissaire de justice. Les co-indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. La transaction doit ensuite être formalisée par acte notarié.

La vente amiable du bien indivis

Lorsque tous les indivisaires sont d'accord pour vendre le bien indivis, ils interviennent tous à l'acte de vente en qualité de vendeurs.

Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs parts respectives dans l'indivision.

La vente forcée du bien indivis

Conformément à l'article 815 du Code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué… »

Aussi, en cas de désaccord entre les membres de l'indivision, un indivisaire peut demander au tribunal de statuer sur la vente du bien. Le juge peut alors ordonner une vente judiciaire pour mettre fin à l'indivision.

FAQ

C'est quoi un bien en indivision ?

Un bien en indivision est une propriété immobilière possédée conjointement par plusieurs personnes appelées indivisaires. Chaque indivisaire détient une part proportionnelle du bien, définie en fonction de sa contribution ou des termes de l'accord d'indivision. 

Quel est l'intérêt d'une indivision ?

L'indivision permet à plusieurs personnes de réunir leurs ressources pour acheter un bien immobilier et de partager les droits de propriété et de jouissance.

Quels sont les types d'indivision ?

Il existe principalement deux types d'indivision :

  1. L'indivision légale : les héritiers ou bénéficiaires deviennent co-indivisaires d'un bien suite à une succession (indivision successorale) ou donation.
  2. L'indivision conventionnelle : elle est basée sur une convention établie entre les indivisaires. Elle est souvent utilisée pour l'achat conjoint de biens immobiliers par des couples non mariés ou des investisseurs.
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