Comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ?

Le principe de l'héritage en indivision

Dans le cadre d'une succession, les héritiers recueillent les biens dans leur globalité. Les enfants se voient attribuer la même part (part réservataire), sauf dispositions particulières prises par le défunt au profit de l'un d'eux.

S'il n'existe qu'un seul bien immobilier, les frères et sœurs héritent d'une quote-part calculée notamment en fonction du nombre d'enfants. L'indivision demeure tant que l'un d'eux n'a pas décidé de vendre sa part indivise.

S'il existe plusieurs biens immobiliers, ils demeurent sous le régime de l'indivision tant que le notaire n'a pas procédé au partage successoral. Tous les biens immobilier en indivision doivent être déclarer.

Les droits et obligations des coïndivisaires (article 815 du Code civil)

Les articles 815 et suivants du Code civil réglementent l'indivision.

Il appartient aux coïndivisaires de respecter les conditions suivantes :

• Assumer les frais d'administration et les charges relatifs au bien ;
• User et jouir du bien indivis. Si la jouissance est laissée à l'un des héritiers, ce dernier doit payer une indemnité d'occupation aux autres indivisaires, sauf accord contraire ;
• Accorder un droit de préemption aux coïndivisaires en cas de mise en vente par l'un d'eux de sa quote-part indivise…

Concernant les décisions 

• Chaque indivisaire peut décider seul des mesures nécessaires à la conservation des biens indivis ;
• Les décisions importantes (actes graves ou actes de disposition) sont prises à l'unanimité, sauf cas exceptionnels ;
• Les décisions relatives aux actes de gestion courante sont prises à la majorité au moins égale aux 2/3 des droits indivis.

La signature d'une convention n'est pas une obligation légale. Elle permet cependant de définir les règles de fonctionnement de l'indivision. Elle peut aussi prévoir la désignation d'un gérant de l'indivision (héritier ou personne tierce). Elle peut être d'une durée de 5 ans renouvelables, ou d'une période indéterminée.

Par conséquent, chaque héritier a le droit absolu de mettre fin à l'indivision qui le lie à ses cohéritiers. Il existe plusieurs solutions pour faire cesser cette indivision entre frères et sœurs. Quelle que soit l'option choisie, il est nécessaire de recourir aux services d'un notaire dès lors qu'elle concerne un bien immobilier.

1/ Vente de quote-part à un cohéritier ou à un tiers

Dans le cadre d'une indivision, un héritier peut vendre sa quote-part à ses frères et sœurs. Il se retire ainsi de l'indivision. S'il n'existe qu'un seul frère (ou sœur), l'indivision prend fin.

Les coïndivisaires bénéficient toujours d'un droit de préemption. Il est donc essentiel de suivre la procédure sous peine de nullité de la vente :

• Adresser à la fratrie le projet de vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice. Le document doit comporter notamment le prix et les conditions de la cession et l'identification de l'acquéreur potentiel.
• À réception du courrier, les frères et sœurs disposent d'un délai d'un mois pour exercer leur droit de préemption.
• Si l'un d'eux se porte acquéreur, il a deux mois pour régulariser l'acte authentique de vente chez le notaire.
• Si aucun membre de l'indivision ne souhaite se porter acquéreur, l'héritier vendeur peut la céder à un tiers. 

2/ Vente d'un héritage immobilier (maison, appartement…)

Vente à l'amiable

Les frères et sœurs peuvent décider d'un commun accord de vendre le ou les biens dépendants de la succession.

Ils se partagent alors le prix de vente selon leur part dans l'indivision. 

Vente forcée

Même si tous les frères et sœurs ne sont pas d'accord pour vendre le bien immobilier dont ils ont hérité ensemble, la cession reste possible si :

• Elle est demandée par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis.
• Et si elle ne porte pas atteinte aux droits des autres héritiers.

Dans ce cas, les demandeurs s'adressent à un notaire afin qu'il signifie aux autres héritiers leur volonté de vendre. Cette démarche doit intervenir par acte de commissaire de justice dans un délai d'un mois, 
Les coïndivisaires disposent de 3 mois pour formuler leur opposition.

Si la fratrie s'oppose à la vente du bien, et souhaite le maintien de l'indivision, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés.

Les demandeurs saisissent le tribunal judiciaire pour demander l'autorisation de vendre le bien indivis.

3/ Partage amiable des biens de succession

Lorsque l'actif successoral se compose de plusieurs biens mobiliers ou immobiliers, chaque héritier reçoit un lot (choisi ou tiré au sort) dont la valeur correspond à sa part dans la succession. L'indivision qui existait sur la totalité des biens cesse. Chacun devient seul propriétaire d'un ou de plusieurs biens qui lui sont attribués.

Le partage amiable suppose l'accord de tous les héritiers.

Si la valeur d'un lot attribué à l'un des coïndivisaires est supérieure à ses droits dans la succession, il verse une compensation financière appelée « la soulte ».

Si la valeur du lot est au contraire inférieure à ses droits, ses frères et sœurs lui versent une soulte afin de compenser la faible valeur du lot.

Par ailleurs, l'article 831 du Code civil prévoit qu'un héritier peut demander l'attribution préférentielle d'un des biens de la succession, par exemple :

• S'il occupe déjà le bien ;
• S'il exploite le fonds de commerce ;
• etc.

Le partage des biens dépendant d'une succession peut être partiel ou total. Il est partiel lorsque certains biens ou certains héritiers demeurent dans l'indivision.

4/ Partage judiciaire des biens indivis

Il arrive que les héritiers ne parviennent pas à trouver une solution amiable pour sortir de l'indivision. Dans ce cas, la voie judiciaire est l'ultime solution.

Ils doivent saisir le juge du tribunal judiciaire (ancien tribunal de grande instance). Celui-ci ordonne le partage ou désigne un notaire pour la réalisation des opérations. 
L'officier ministériel compose des lots qu'il attribue ensuite à chaque héritier. Chaque lot a une valeur égale au montant de ses droits.

5/ Création d'une Société civile immobilière (SCI)

Pour sortir de l'indivision existant entre eux, les frères et sœurs peuvent choisir la création d'une Société civile immobilière.

Concernant l'apport à la société, chaque héritier, désormais associé, apporte le ou les biens immobiliers reçus en héritage. Ils reçoivent en contrepartie des parts dans la société à hauteur de leur apport.

La gestion de la SCI est assurée par son gérant. Il dispose de pouvoirs plus étendus que le gérant de l'indivision. 

La cession de tout ou partie des parts sociales est plus flexible que la cession des biens indivis. Un associé peut racheter les parts d'un autre associé par acte sous seing privé.

Les décisions sont prises en assemblée générale suivant la majorité fixée par les statuts.

Les statuts peuvent durer jusqu'à 99 ans (la durée d'une convention d'indivision est de 5 ans). 

Il est recommandé, mais pas obligatoire, de recourir à un notaire pour la constitution de la SCI. Cependant, en cas d'apport d'un bien immobilier, l'acte doit nécessairement être reçu devant notaire.

L'acte de partage des biens successoraux est rédigé par un notaire. Il est signé par toutes les parties, puis enregistré.

Les droits d'enregistrement s'élèvent à 2,5 % de la valeur de l'indivision.

Les frais de notaires sont proportionnels à la valeur des biens indivis. Ils comprennent les débours (coûts des démarches administratives) et les émoluments (rétribution tarifée des actes effectués).

Chaque indivisaire s'acquitte d'une partie des frais, selon sa quote-part indivise.