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Comment fonctionne l'indivision et quand prend-elle fin ?

Indivision

SOMMAIRE

  • Définition et fonctionnement
  • Avantages et inconvénients
  • L'acquisition en indivision
  • Indivision et succession
  • FAQ

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Si vous possédez un bien conjointement avec une ou plusieurs autres personnes, vous êtes soumis au régime de l'indivision. L'indivision peut résulter d'un achat en commun ou d'un héritage ou d'une transmission de patrimoine. La fin de cette propriété collective répond à des règles strictes.

Qu'est-ce que l'indivision ? Définition et fonctionnement

Il y a indivision lorsque plusieurs personnes (appelés des indivisaires) se partagent un même bien mobilier ou immobilier.
Ils détiennent sur ce bien des droits indivis de même nature.

En d'autres termes, les coïndivisaires se partagent la propriété, la jouissance et la gestion du bien.

Attention, les dispositions de l'indivision ne s'appliquent pas en cas de démembrement de propriété. En effet, l'usufruit et la nue-propriété ne sont pas des droits de même nature.

L'indivision survient dans 2 cas :

  • Lors d'une acquisition commune (indivision choisie) ;
  • Dans le cadre d'une succession (indivision subie).
Quid de la clause de tontine ?

La clause de tontine insérée dans un acte d'acquisition permet à deux concubins, par exemple, de bénéficier de la pleine propriété du bien. Au décès du premier conjoint, le survivant devient seul propriétaire du logement (sans rachat de part et sans droits de succession). Il est réputé avoir toujours été propriétaire de la totalité du bien.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'indivision ?

Les avantages 

L'indivision permet d'accéder à la propriété d'un bien plus facilement. Le montant du prix d'acquisition est partagé entre chaque acquéreur. Leurs droits indivis dépendent de leur contribution financière.

Dès lors que plusieurs acquéreurs achètent conjointement ou héritent ensemble d'un même bien, ils sont de facto soumis à l'indivision, sans formalité.

Les inconvénients

Les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité. Lorsque tous les coïndivisaires ne sont pas d'accord (travaux par exemple), la situation peut être bloquée.

Par ailleurs, chaque indivisaire doit payer sa quote-part d'impôts, de charges, de frais de réparation… Elle dépend de sa part dans l'indivision.

Un indivisaire peut vendre sa quote-part à un tiers au risque de voir un héritage immobilier sortir de la famille. 
Rappelons néanmoins que les autres coïndivisaires sont prioritaires. 

Sans oublier que tous les biens immobiliers en indivision doivent être déclarés.

L'acquisition en indivision : procédure et démarches 

Le principe d'un achat conjoint

Lorsque deux ou plusieurs personnes achètent un bien ensemble, elles acquièrent des droits indivis proportionnels au montant de leur investissement. 

Chaque coïndivisaire finance sa part selon le mode de financement qu'il choisit (comptant, au moyen d'un prêt…).

Il ne faut pas confondre co-indivisaires et copropriétaires :

  • Les co-indivisaires détiennent des droits (c'est-à-dire une quote-part) sur un même logement ;
  • Les copropriétaires détiennent chacun la pleine propriété d'un logement dépendant d'une copropriété. Celle-ci est composée de plusieurs logements, et par conséquent, de plusieurs copropriétaires.

La convention d'indivision entre les propriétaires

Il est possible de signer une convention afin d'encadrer la gestion de l'indivision. Ce contrat peut prévoir la désignation d'un gérant chargé d'administrer l'indivision.

La convention d'indivision doit faire l'objet d'un écrit, sous peine de nullité. Lorsqu'il existe des biens immobiliers, cet acte est nécessairement régularisé devant notaire.

La convention est conclue :

  • Soit pour une durée indéterminée. Dans ce cas, les règles s'appliquent tant qu'il n'y a pas partage des biens. Le partage peut être demandé à tout moment par un indivisaire, sans justification ;
  • Soit pour une durée déterminée (5 ans maximum, renouvelables sur décision expresse des coïndivisaires ou par tacite reconduction). Alors, les coïndivisaires ne peuvent pas sortir de l'indivision durant toute la durée de la convention, sauf pour « justes motifs ».

La revente des droits indivis pour sortir de l'indivision

Dans le cas d'une vente de quote-part

Lorsqu'un indivisaire souhaite vendre sa part indivise, il doit respecter les étapes et les conditions suivantes :

  1. Il signifie à ses coïndivisaires son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  2. Les coïndivisaires disposent d'un délai d'un mois à compter de la réception du courrier, soit pour manifester leur intention de racheter la part vendue puisqu'ils ont un droit de préemption, soit pour renoncer.

À l'expiration de ce délai :

  • Si un indivisaire souhaite racheter la quote-part, la signature de l'acte authentique (appelé licitation amiable) doit intervenir dans les 2 mois ;
  • Si personne n'exerce son droit de préemption, le vendeur peut céder sa quote-part à un tiers.

Dans le cas d'une vente de l'intégralité du bien décidée à l'unanimité

C'est le cas le plus simple. Tous les coïndivisaires se mettent d'accord à l'unanimité sur le prix de vente. Le montant de la cession est ensuite partagé en fonction des droits détenus par chacun.

Dans le cas d'une vente de l'intégralité du bien décidée à la majorité des 2/3

Il est possible de vendre un bien sans l'accord unanime de tous les coïndivisaires.

En effet, la loi autorise la vente d'un bien lorsque les indivisaires souhaitant vendre représentent au moins 2/3 des droits indivis.

Voici les différentes phases :

  1. Les vendeurs formulent leur volonté de forcer la vente devant un notaire ; 
  2. Le notaire notifie l'intention de vendre aux autres indivisaires dans le délai d'un mois par voie de commissaire de justice ;
  3. Les coïndivisaires peuvent s'opposer à la vente dans un délai de 3 mois.

À défaut d'accord, le notaire constate l'opposition dans un procès-verbal de difficultés. Les demandeurs saisissent le tribunal afin d'obtenir l'autorisation de vendre. Le juge peut autoriser l'aliénation du bien indivis si elle ne porte pas une « atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires ». 

Indivision et succession

Le principe de l'indivision successorale

Lorsqu'un bien immobilier dépend de la succession du défunt, les héritiers dont les droits sont de même nature (par exemple, les enfants) deviennent propriétaires ensemble et indistinctement de ce bien. On parle d'indivision successorale.

Le notaire chargé de la succession attribue une quote-part sur le bien à chaque héritier concerné.

L'indivision prend fin au moment du partage des biens de la succession.

Les droits des héritiers indivis sur un bien

Jouissance des biens indivis 

Si un héritier souhaite occuper un bien détenu en indivision, il doit :

  • Obtenir l'autorisation des autres indivisaires ;
  • Respecter la destination du bien ;
  • Verser une indemnité d'occupation aux autres indivisaires, sauf décision contraire.

Les décisions 

Les règles dépendent de la nature de la décision :

  • Concernant les actes conservatoires (liés à la conservation du bien) : l'indivisaire qui occupe le logement peut prendre seul les décisions (exemple : le remplacement d'une chaudière) ;
  • Concernant les actes de gestion courante : l'accord de la majorité des 2/3 est requis (majorité des 2/3 des droits indivis, et non des 2/3 des héritiers) ;
  • Concernant les actes de disposition (vente, donation du vivant…) : ils nécessitent un accord à l'unanimité.

La fin de l'indivision successorale

Un héritier peut faire cesser l'indivision à tout moment, sauf jugement contraire :

  • Par la vente de sa quote-part à un autre indivisaire ou à un tiers ;
  • À la suite du partage des biens de la succession ;
  • Par la vente du bien, avec l'accord des autres indivisaires. 

FAQ

Qui peut vivre dans une maison en indivision ?

Tous les coïndivisaires bénéficient d'un droit d'usage et de jouissance des biens indivis.

Quand prend fin l'indivision ?

L'indivision se termine lors du partage des biens de succession, ou de la vente du bien.

Quel est l'intérêt de l'indivision et quels sont les risques ?

Acheter en indivision permet de partager le montant du prix, ainsi que les dépenses de gestion du bien. Les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité. En cas de désaccord, la situation peut être bloquée.

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