Le principe d'un achat conjoint
Lorsque deux ou plusieurs personnes achètent un bien ensemble, elles acquièrent des droits indivis proportionnels au montant de leur investissement.
Chaque coïndivisaire finance sa part selon le mode de financement qu'il choisit (comptant, au moyen d'un prêt…).
Il ne faut pas confondre co-indivisaires et copropriétaires :
- Les co-indivisaires détiennent des droits (c'est-à-dire une quote-part) sur un même logement ;
- Les copropriétaires détiennent chacun la pleine propriété d'un logement dépendant d'une copropriété. Celle-ci est composée de plusieurs logements, et par conséquent, de plusieurs copropriétaires.
La convention d'indivision entre les propriétaires
Il est possible de signer une convention afin d'encadrer la gestion de l'indivision. Ce contrat peut prévoir la désignation d'un gérant chargé d'administrer l'indivision.
La convention d'indivision doit faire l'objet d'un écrit, sous peine de nullité. Lorsqu'il existe des biens immobiliers, cet acte est nécessairement régularisé devant notaire.
La convention est conclue :
- Soit pour une durée indéterminée. Dans ce cas, les règles s'appliquent tant qu'il n'y a pas partage des biens. Le partage peut être demandé à tout moment par un indivisaire, sans justification ;
- Soit pour une durée déterminée (5 ans maximum, renouvelables sur décision expresse des coïndivisaires ou par tacite reconduction). Alors, les coïndivisaires ne peuvent pas sortir de l'indivision durant toute la durée de la convention, sauf pour « justes motifs ».
La revente des droits indivis pour sortir de l'indivision
Dans le cas d'une vente de quote-part
Lorsqu'un indivisaire souhaite vendre sa part indivise, il doit respecter les étapes et les conditions suivantes :
- Il signifie à ses coïndivisaires son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Les coïndivisaires disposent d'un délai d'un mois à compter de la réception du courrier, soit pour manifester leur intention de racheter la part vendue puisqu'ils ont un droit de préemption, soit pour renoncer.
À l'expiration de ce délai :
- Si un indivisaire souhaite racheter la quote-part, la signature de l'acte authentique (appelé licitation amiable) doit intervenir dans les 2 mois ;
- Si personne n'exerce son droit de préemption, le vendeur peut céder sa quote-part à un tiers.
Dans le cas d'une vente de l'intégralité du bien décidée à l'unanimité
C'est le cas le plus simple. Tous les coïndivisaires se mettent d'accord à l'unanimité sur le prix de vente. Le montant de la cession est ensuite partagé en fonction des droits détenus par chacun.
Dans le cas d'une vente de l'intégralité du bien décidée à la majorité des 2/3
Il est possible de vendre un bien sans l'accord unanime de tous les coïndivisaires.
En effet, la loi autorise la vente d'un bien lorsque les indivisaires souhaitant vendre représentent au moins 2/3 des droits indivis.
Voici les différentes phases :
- Les vendeurs formulent leur volonté de forcer la vente devant un notaire ;
- Le notaire notifie l'intention de vendre aux autres indivisaires dans le délai d'un mois par voie de commissaire de justice ;
- Les coïndivisaires peuvent s'opposer à la vente dans un délai de 3 mois.
À défaut d'accord, le notaire constate l'opposition dans un procès-verbal de difficultés. Les demandeurs saisissent le tribunal afin d'obtenir l'autorisation de vendre. Le juge peut autoriser l'aliénation du bien indivis si elle ne porte pas une « atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires ».