Aider un proche (donation d'usufruit temporaire)
Il est possible de faire une donation d'usufruit à ses enfants pour les aider financièrement. En leur donnant ce droit sur un logement, vous leur permettez d'y habiter, ou de le louer pour percevoir le montant des loyers.
Cet usufruit est généralement consenti pour une durée comprise entre 3 et 10 ans.
Le bénéficiaire d'une donation temporaire d'usufruit ne doit pas dépendre du foyer fiscal du donateur.
Attention, la donation d'usufruit ne doit pas constituer un détournement de fiscalité, et le moyen de soustraire les loyers perçus des revenus imposables. Par conséquent, cette donation doit être justifiée par la situation financière des enfants. Ces derniers doivent percevoir les loyers de manière incontestable.
Au terme de la donation, le donateur retrouve la pleine propriété de son bien.
Les droits de mutation d'un usufruit à durée fixe sont estimés à 23 % de la valeur en pleine propriété (par période de 10 ans). L'âge de l'usufruitier n'est ici pas pris en compte.
Cette donation d'usufruit temporaire, comme toutes les donations, bénéficie d'un abattement en ligne directe de 100 000 euros, renouvelable tous les 15 ans.
Prenons un exemple :
Cas n° 1 : vous donnez à votre enfant l'usufruit temporaire d'un studio d'une valeur de 100 000 €, pour une durée de 5 ans.
La valeur de l'usufruit donné est de : 100 000 € x 23 % = 23 000 €.
Les droits de donation sont calculés de la manière suivante :
23 000 € - 100 000 € (abattement) = aucuns droits à payer. Il vous reste un reliquat d'abattement disponible de 77 000 €.
Cas n° 2 : vous donnez à votre enfant l'usufruit temporaire d'un studio d'une valeur de 100 000 €, pour une durée de 15 ans.
La valeur de l'usufruit donné est de : 100 000 € x 46 % (c'est-à-dire 2 fois 23 %) = 46 000 euros.
Les droits de donation sont de :
46 000 € - 100 000 € (abattement) = aucuns droits à payer. Il vous reste un reliquat d'abattement disponible de 54 000 €.
Transmettre son patrimoine de son vivant (donation en nue-propriété)
Vous pouvez, grâce au démembrement de la propriété d'un bien, donner à vos héritiers la nue-propriété en conservant l'usufruit.
Dès lors, vous continuez d'y habiter ou de percevoir les loyers s'il est en location. Si vous décidez de vendre le bien, il vous faudra l'accord des nus-propriétaires.
Si vos héritiers souhaitent vendre le bien, vous devrez aussi intervenir à l'acte de vente pour accepter.
Vous bénéficiez de l'abattement de 100 000 €.
Prenons un exemple
Vous donnez la nue-propriété d'un bien immobilier à votre enfant. Vous êtes âgé de 63 ans. Le bien a une valeur en pleine propriété de 300 000 €.
Conformément au barème en vigueur (article 669 du CGI), la valeur de votre usufruit d'après votre âge est de 50 %.
Vous êtes redevable des droits de donation suivants :
300 000 € x 50 % = 150 000 € - abattement de 100 000 € = 50 000 €
Selon le tarif des droits, vous devrez vous acquitter de :
50 000 € x 20 % = 10 000 €.
Préparer sa succession (option usufruit)
Dans le cadre du règlement d'une succession, il est possible de bénéficier de l'usufruit sur le bien immobilier qui appartenait au défunt. C'est notamment le cas de l'époux survivant qui peut opter pour l'usufruit de tout ce qui compose la succession (biens mobiliers et immobiliers).
Le conjoint survivant ou partenaire de PACS survivant est exonéré de droits de succession.
Prenons un exemple
L'actif de succession au moment de votre décès s'élève à 500 000 €.
Votre conjoint survivant est âgé de 72 ans. Son usufruit a une valeur de 40 %, soit :
500 000 x 40 % = 200 000 €. Il ne paiera pas de droits de succession en sa qualité de conjoint survivant.
Votre enfant bénéficie de la nue-propriété du bien, soit 60 % de sa valeur, 300 000 €.
Après abattement de 100 000 €, sa part taxable est de : 200 000 €.
Droits à payer : 200 000 € x 20 % = 40 000 €.