Qu’est-ce que la nue-propriété et quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Pour comprendre ce qu'est la nue-propriété, il faut décortiquer la propriété.

Démembrement de propriété (pleine propriété, nue-propriété et usufruit)

La nue-propriété est issue, comme l'usufruit, du démembrement de la pleine propriété.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Les droits

Le nu-propriétaire possède la propriété du bien (on dit qu'il détient les murs).

Il a le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre, le donner, de conclure un bail commercial,...

Les obligations

Le nu-propriétaire est tenu de  :

• Respecter le droit de jouissance de l'usufruitier ;
• Assumer les grosses réparations du logement ;
• Supporter les charges extraordinaires qui ne sont pas liées à une détérioration ou à une usure normale.

Les droits et obligations de l'usufruitier

Les droits

L'usufruitier a l'usage et la jouissance du bien.

Il peut y loger, et percevoir les fruits qu'il génère (loyers par exemple), mais le nu propriétaire peut-il être logé gratuitement ?.

Les obligations

L'usufruitier doit :

• Respecter l'usage prévu du bien dont il a l'usufruit ;
• Maintenir le logement en bon état de conservation ;
• Assurer les réparations d'entretien ;
• Régler le montant de la taxe foncière et taxe d'habitation.

Un prix réduit

En n'achetant que la nue-propriété, le prix du bien est amputé de la valeur de l'usufruit. Celle-ci dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus il est jeune, plus l'usufruit a de valeur, plus le prix d'acquisition de la nue-propriété est faible.

Voici le barème en vigueur :

Exemple :

X possède un bien d'une valeur de 100 000 euros. Il souhaite conserver l'usufruit. Il ne vend donc que la nue-propriété. Il est âgé de 68 ans. 
Son usufruit vaut 40 %, soit 40 000 €. 
Le prix du bien en nue-propriété est de : 100 000 € - 40 000 € = 60 000 €.

Un remembrement sans frais

Lorsque l'usufruit s'éteint (décès de l'usufruitier ou fin de l'usufruit provisoire), le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, sans frais à payer.

Une fiscalité allégée

Le nu-propriétaire n'est pas assujetti à la taxe foncière ni à la taxe d'habitation. 

La valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans son patrimoine immobilier. Il n'est par conséquent pas pris en compte pour le calcul de l'IFI.

Pendant la durée de l'usufruit, il peut déduire des revenus fonciers issus d'autres biens immobiliers, les intérêts de son emprunt si un bailleur social détient l'usufruit. 

Il déduit de sa déclaration d'impôts les dettes liées à l'acquisition ou la conservation du logement.

Impossibilité de disposer du bien : aucun loyer, pas de défiscalisation

Le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien et percevoir les revenus générés pendant la phase de démembrement. Ainsi, seul l'usufruitier est en mesure de collecter les revenus issus de la location.

Il ne reçoit pas les loyers pendant toute la durée de l'usufruit, il ne peut donc déduire les intérêts de son emprunt, car il n'a pas de revenus locatifs.

Il est fréquent dans le cadre d'une succession que le conjoint survivant conserve l'usufruit d'un bien immobilier. Les enfants héritent alors de la nue-propriété.

Au décès du conjoint survivant, l'usufruit s'éteint. Les enfants héritiers récupèrent la pleine propriété automatiquement, sans frais, sans formalités ni droits de succession.

Le propriétaire d'un bien a la possibilité, de son vivant, de donner la nue-propriété à ses enfants en se réservant l'usufruit. Il s'agit d'une transmission de patrimoine par anticipation. 

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée.

L'extinction de l'usufruit n'entraîne ni démarches ni frais (sauf si la donation intervient moins de 3 mois avant le décès de l'usufruitier).