SOMMAIRE
- Cas de diagnostic immobilier obligatoire
- Refus d’accès au logement possible en cours de bail
- Recours si le locataire bloque un diagnostic immobilier
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Avant la signature du bail, les diagnostics immobiliers sont obligatoires et le locataire ne peut pas s’y opposer.
Une fois installé, le locataire peut refuser l’accès pour de nouveaux diagnostics, sauf exceptions précises prévues par la loi.
En cas de blocage, le dialogue est recommandé, voire une médiation ou une action en justice si le refus cause un réel préjudice.
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Le bailleur a parfois besoin de faire réaliser des diagnostics immobiliers en location. Avant la signature du contrat, le locataire ne peut pas s’opposer à un diagnostic amiante, DPE ou gaz. En revanche, une fois installé dans les lieux, il peut refuser l'accès, sauf exception clairement prévue par la loi.
Cet article aide le bailleur à comprendre dans quelles situations ce refus est possible et comment réagir en cas de blocage.
Quand est ce qu'un diagnostic immobilier est-il obligatoire ?
Le diagnostic obligatoire en location doit impérativement être réalisé avant la signature du bail. Il s’agit d’une obligation légale, non négociable.
Le consentement du locataire n’est pas requis, puisque ce dernier n’occupe pas encore les lieux.
Un refus à ce stade bloquerait simplement la signature du contrat.
Le propriétaire a l'obligation de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet pour la mise en location initiale du bien.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Constat de risque d'exposition au plomb ;
- Diagnostic amiante ;
- Diagnostic des installations de gaz ;
- Diagnostic des installations électriques ;
- Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT ou ERP) ;
- Diagnostic bruit (exposition aux nuisances sonores aériennes).
Le bailleur engage sa responsabilité en cas de manquement à ses obligations. Cela peut être le cas s’il ne fournit pas les diagnostics immobiliers obligatoires, ou si ceux-ci contiennent des erreurs. Si le locataire saisit le tribunal, le juge peut alors décider d’une réduction de loyer, accorder des dommages et intérêts, voire prononcer l’annulation du bail.
Le locataire peut-il refuser l’accès au logement en cours de bail ?
Ce que dit la loi sur la jouissance paisible
Pendant toute la durée du bail, le locataire bénéficie de la jouissance paisible du logement, conformément à l’.
À ce titre, il peut refuser l’accès à toute personne, y compris au bailleur.
Certaines exceptions sont prévues, mais elles sont strictement encadrées. Il s’agit notamment :
- des visites en fin de bail, pour une vente ou une relocation ;
- des travaux urgents.
En dehors de ces cas, la loi ne prévoit aucune obligation spécifique concernant les diagnostics.
Le locataire n’a donc pas à autoriser leur réalisation s’il ne le souhaite pas.
Diagnostics utiles mais non imposables en cours de bail
Le bailleur peut avoir un intérêt à réaliser certains diagnostics avant la fin du bail, notamment pour :
- préparer la vente du logement ;
- mettre à jour un diagnostic expiré (comme le DPE) ;
- planifier des travaux nécessitant un diagnostic préalable (ex. diagnostic amiante avant travaux).
Même dans ces cas, l’accès au logement ne peut se faire sans l’accord du locataire.
Le bailleur ne peut pas l’y contraindre, y compris durant le préavis de départ.
En cas de renouvellement du bail, le propriétaire peut devoir fournir des diagnostics à jour. Cela dépend de la durée de validité des diagnostics immobiliers, qui varie selon leur nature (10 ans pour un DPE, 6 ans pour l’installation gaz).
La loi ne précise pas comment accéder au logement pour les réaliser. Le locataire peut théoriquement refuser, mais cela compliquerait le renouvellement de son bail.
Que faire si le locataire bloque un diagnostic immobilier ?
Si le locataire refuse un diagnostic, une communication claire est primordiale. Le propriétaire devrait lui expliquer clairement la raison du diagnostic et proposer plusieurs créneaux de passage en tenant compte des disponibilités du locataire.
Une trace écrite (email ou lettre simple) est préférable pour formaliser l'échange. Le propriétaire peut insister en lui adressant une mise en demeure.
En cas d'échec des discussions privées, le bailleur peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette instance neutre aide les parties à trouver un terrain d'entente.
Si le refus du locataire bloque une vente ou entraîne un préjudice réel pour le propriétaire, celui-ci peut envisager des poursuites auprès du tribunal judiciaire. Mais cette démarche longue et coûteuse présente aussi une issue incertaine.
FAQ
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
Avant la signature du bail, le bailleur doit fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Il comprend notamment le DPE, le diagnostic plomb, amiante, gaz, électricité, l’état des risques (ERP) et, selon les cas, le diagnostic bruit. Ces diagnostics sont obligatoires en location et doivent être remis avant l’entrée du locataire.
Un locataire peut-il refuser un diagnostic en cours de bail ?
Oui, le locataire peut refuser l’accès au logement pour un diagnostic, car il bénéficie de la jouissance paisible du bien. La loi ne prévoit aucune obligation d’autoriser un diagnostic pendant le bail, sauf cas particuliers comme des travaux urgents ou des visites en fin de bail.
Qui peut réaliser un DPE pour une location ?
Seul un diagnostiqueur professionnel certifié par un organisme accrédité peut réaliser un DPE. Il doit être indépendant, impartial et disposer d’une assurance professionnelle. Sa certification doit être en cours de validité et facilement vérifiable par le bailleur ou le locataire.
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Sources
- Service-public.fr - Le locataire doit-il accorder un droit de visite du logement à son propriétaire ?
- Legifrance.gouv.fr - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
- Service-public.fr - Recours à la Commission Départementale de Conciliation
SOMMAIRE
- Cas de diagnostic immobilier obligatoire
- Refus d’accès au logement possible en cours de bail
- Recours si le locataire bloque un diagnostic immobilier
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