Diagnostics obligatoires en location : comment ça marche ?

Les diagnostics obligatoires en immobilier apportent au locataire des informations supplémentaires sur le logement, par exemple concernant la performance énergétique, l’état des installations électriques et le gaz. Au fil du temps, les lois concernant les diagnostics en location sont de plus en plus strictes vis-a-vis des propriétaires. L’objectif est de proposer des logements décents et d’assurer la sécurité des locataires. 

Voici la liste des différents diagnostic immobilier à fournir dans le cadre d’une location immobilière. 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne de précieuses informations sur la consommation énergétique et les taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement (ou bâtiment). Les futurs occupants peuvent ainsi estimer leur consommation d’énergie et prévoir leur budget.  

Le DPE est obligatoire pour tous les logements loués à usage d’habitation (location vide ou meublée) et pour les activités professionnelles (bail commercial ou professionnel). 

Depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie finale du logement doit être inférieure à 450 kWh/m²/an pour ne pas être considéré comme une passoire thermique. Si votre logement dépasse ce seuil, vous ne pourrez pas le louer, à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Le niveau de performance énergétique demandé va être de plus en plus exigeant dans les années qui viennent :

• À compter du 1er janvier 2025, le logement devra être classée entre A et F ;
• À compter du 1er janvier 2028, entre A et E ;
• À compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D.

Par ailleurs, les logements occupés de moins de 4 mois par an sont exemptés de DPE.

De plus, réaliser un bilan énergétique est obligatoire pour les propriétaires pour toute mise en vente d'un bien, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un immeuble en mono-propriété ou d'un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

Le constat de risque d’exposition au plomb, CREP ou diagnostic Plomb est un document obligatoire qui donne des informations sur la présence de plomb dans un logement. Ainsi l’objectif est d’analyser chaque revêtement contenant du plomb et de les classer selon leur état de conservation de 1 (non-dégradé) à 3 (dégradé). 

Les peintures des volets dans d'anciens logements contenaient du plomb. La poussière de plomb est en effet nocive pour la santé des occupants. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) permet de protéger les locataires contre le risque d’intoxication au plomb. On parle de saturnisme, qui est particulièrement grave chez les jeunes enfants et les femmes enceintes. 

Le CREP est obligatoire pour les logements (appartement, maison individuelle) construit avant 1949.

L’état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante

L'état d'amiante ou diagnostic amiante est un document qui informe le locataire de la présence ou de l’absence d’amiante dans différents matériaux ou produits d’un logement. 

L’état d'amiante est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er juillet 1997. Date à laquelle l'amiante est interdite dans les constructions car dangereuse pour la santé des occupants. 

L’état de l'installation intérieure de l'électricité

Intitulé aussi diagnostic sur l'installation intérieure électrique et gazière ce document sert à évaluer la sécurité des installations électriques d’un logement. L’état de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire si l’installation électrique a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

L’état de l'installation intérieure du gaz 

Le diagnostic gaz permet d’évaluer les risques éventuels de fuite de gaz dans un logement qui peuvent mettre en danger les locataires. L’état de l’installation intérieure du gaz est obligatoire si elle est en fonctionnement depuis plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon,...)

En tant que propriétaire vous êtes dans l’obligation de transmettre au locataire des informations sur les risques et pollutions auxquels le logement loué est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). Le diagnostic état des risques et pollutions est obligatoire si le logement est situé dans une zone à risques. 

Ces informations peuvent être obtenues en consultant le site Géorisques.

Le diagnostic Bruit

Le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes (ENSA) sert à informer les locataires d’un bien immobilier de l’existence d'éventuelles nuisances sonores aériennes à proximité du logement. 

Ce diagnostic est obligatoire si le logement est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports. 

Vous pouvez consulter le plan d'exposition au bruit (PEB) sur le service d'information en ligne du gouvernement.

Depuis la fin des années 90, les pouvoirs publics ont mis en place différents diagnostics immobiliers obligatoires pour protéger les locataires. L’objectif de ces diagnostics est d’informer les occupants sur l’état du logement et les performances énergétiques.

Les premiers diagnostics immobiliers obligatoires concernaient essentiellement les ventes, mais se sont étendus à la location. Au fil du temps, les lois et les réglementations sur les diagnostics immobiliers en location sont de plus en plus strictes afin de sécuriser les logements et protéger l'environnement (réduction des consommations d'énergie).

Comment transmettre les diagnostics immobiliers obligatoires en location ?

Les diagnostics obligatoires en location sont intégrés dans un dossier intitulé dossier diagnostic technique (DDT). Les propriétaires ont l’obligation de les annexer au bail lors de la signature (ou du renouvellement) du contrat immobilier. Les diagnostics peuvent être envoyés par mail, sauf si le locataire refuse.

Pour réaliser diagnostic obligatoire en location, vous devez faire appel à un professionnel certifié par le COFRAC ou Comité français d’accréditation ou d’un autre organisme officiel. 

Conseil : n’oubliez pas de vérifier que l’entreprise dispose d'une assurance civile professionnelle.  

Pour trouver un professionnel indépendant et certifié, vous pouvez consulter l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers mis en place par le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. 

La réalisation d’un diagnostic obligatoire en location est à la charge du propriétaire. Il est important de savoir que les prix des diagnostics ne sont pas réglementés en France. Par conséquent les tarifs peuvent donc varier d’une entreprise à l’autre et dépendent de plusieurs critères :

• La surface du logement ;
• La date de construction ;
• La zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier ;
• La notoriété du professionnel ou de l'entreprise.

Cependant, le prix moyen d’un diagnostic se situe entre 80 € et 200 € 

De nombreuses entreprises proposent un pack diagnostic qui contient plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Les tarifs varient entre 150 € et 400 €.

Chaque diagnostic dispose d’une durée de validité spécifique. Voici la durée de validité des diagnostics immobiliers cités dans l’article.  

• Diagnostic performance énergétique (DPE) : 10 ans ;
• Diagnostic plomb (CREP) : 6 ans ;
• Diagnostique état des risques et pollutions (ERP) : 6 mois ;
• Diagnostic amiante : illimité si le diagnostic est réalisé après 2012 ;
• Diagnostic Gaz : 6 ans ;
• Diagnostic électrique : 6 ans ;
• Diagnostic Bruit : 6 mois.