État des Risques et Pollutions : Tout ce qu’il faut savoir à propos de ce formulaire

Un État des Risques et Pollutions, appelé aussi ERP, est un formulaire qui informe le futur acquéreur ou locataire d’un bien immobilier des risques naturels liés à la localisation du bien et qu'il peut être exposé (inondation, sismicité, avalanche, volcan, miniers, risques d'effondrement liés aux cavités souterraines artificielles, usine de produits chimiques, etc.).

Il est à compléter par le propriétaire du logement et doit être transmis au futur occupant à la promesse de vente ou au bail de location. Pour que l’ERP soit valide, il doit être daté. Le locataire ou l’acheteur doit par la suite l’avoir paraphé puis signé en fin de bail ou d’acte de vente.

Afin d’y voir plus clair sur ce formulaire et pour bien comprendre son utilité, voici les origines et l'évolution de l’ERP en France. 

Zoom sur la loi IAL

Si vous devez fournir un formulaire ERP, sachez que ce document est le résultat concret de la loi IAL, qui signifie “Information des Acquéreurs et Locataires”. Le texte de loi a été rédigé le 30 juillet 2003. Il est issu de la volonté du gouvernement français d’apporter plus d’informations aux futurs acheteurs et locataires d’un bien immobilier sur les risques naturels et de pollution existant du bien (naturels, technologiques, miniers, pollution des sols, radon, séismes). Ainsi, la loi se traduit par une obligation d’information sur les risques pour les vendeurs et bailleurs de biens immobiliers situés dans des zones réglementées.

ERNT, ERNMT, ESRIS et  ERP, quelles différences ? 

Le diagnostic a connu plusieurs évolutions en fonction du Plan de Prévention (PPR) du gouvernement. Voici les dates clés :

• 2006, création du diagnostic ERNT : l'État des Risques Naturels et Technologiques est rendu obligatoire. Il prend en compte les risques naturels (inondations, feux de forêts, les glissements, les avalanches, etc. Et les risques technologiques qui précisent la présence d’usines (activité nucléaire, industrie, route de transport de marchandises dangereuses). 
• 2013 : L’ERNMT l'État des Risques naturels, Miniers et technologiques. Les risques miniers sont intégrés aux diagnostics. 
• Janvier 2018, l’ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols) qui prend en compte la pollution des sols. 
• Août 2018, l’ERP, qui ajoute les zones à potentiel risque radon, un gaz toxique présent dans le sol de certaines régions et qui peut s’introduire dans l’air intérieur. 

L’État des Risques et Pollutions prend en compte diverses catastrophes liées à la situation géographique et historique d’un lieu. Les risques présents sur le formulaire ERP sont : 

• Les risques naturels : les habitants de certaines régions sont exposés à un événement catastrophique d’origine naturelle (les avalanches, feux de forêts, inondations, mouvements de terrain, tempêtes, séismes et éruptions volcaniques, etc.). 
• Les risques miniers : zones de danger où la présence de cavités souterraines artificielles et abandonnées peut provoquer des effondrements, appelés marnières. 
• Les risques radons : Il s’agit de risques de résidus et déchets radioactifs, liés à la comme l’uranium et le radium présents dans la croûte terrestre.
• Les risques technologiques : Ils correspondent à de potentiels accidents industriels d’établissement classés Seveso présents dans un périmètre plus ou moins proche du bâtiment (accidents nucléaires, ruptures de barrage, transport de matières dangereuses.
• La pollution des sols : liée à d'anciennes activités industrielles. 

Non, les nuisances sonores ne font pas l’objet d’un article dans l’ERP mais il existe un diagnostic bruit. En effet, le bruit inquiète le corps médical depuis quelques décennies. La gêne occasionnée par des nuisances sonores aériennes impacte effectivement la santé mentale. C’est pourquoi un formulaire annexe a été créé. Il s’agit de l’ENSA ou l’État des Nuisances Sonores et Aériennes. Il concerne en majeur partie la présence d’aéroport et aérodrome à proximité du lieu d’habitation du locataire. L’ENSA est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour toute transaction immobilière.

Importance et utilisation de l’ENSA

Il est possible d’obtenir et de remplir l’état des nuisances sonores et aériennes en même temps que l’état des risques et pollutions. Cette action aide à l’appréciation positive d’une annonce de location ou de mise en vente d'un bien immobilier.

Oui, l’ERP est obligatoire. Il est inclus dans le DDT signifiant Dossier Diagnostic Technique. L’état des risques et pollutions doit être remis à l’acquéreur ou au futur locataire. Et ce, avant la signature de l’acte de vente ou du bail. En cas d’omission, la transaction peut être annulée et un recours en justice est possible. 

Les propriétaires de biens de certaines villes françaises sont concernés par cette obligation d’information. Il s’agit de zones géographiques précises listées par des arrêtés préfectoraux. 

• Les zones délimitées par un plan de prévention des risques naturels ou des risques miniers ;
• Les zones de sismicité de niveau 2 à 5 ;
• Les zones à potentiel radon de niveau 3 ;
• Le périmètre d'exposition aux risques technologiques ;

Pour savoir si votre bien se trouve sur une zone à risque, rendez-vous sur le site Géorisques. Ainsi, le diagnostic ERP permet de vérifier si votre bien immobilier est situé dans le périmètre du plan de prévention des risques PPR, PPRN, PPRM ou PPRT.

Si c’est le cas, alors l’ERP sert à informer précisément le futur locataire ou acquéreur du bien sur le statut de ce PPR. Cela permet aussi de savoir si des travaux liés aux risques de pollution sont prévus. Ces informations sont cruciales pour informer les propriétaires et futurs occupants des risques auxquels ils s’exposent.

En tant que propriétaire vous devez obligatoirement réaliser l’ERP 6 mois maximum avant l’acte de vente ou l’entrée du nouveau locataire. Dans le cas contraire, l’état des risques et pollutions est considéré comme invalide au vu de la réglementation. Le diagnostic ERP est donc valable pour 6 mois, pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. 

À la différence des autres diagnostics immobiliers, ce document ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un professionnel. En tant que vendeur ou bailleur, vous pouvez le remplir vous-même. 

Cependant cette démarche peut prendre du temps, ainsi si vous souhaitez éviter de faire des recherches en ligne ou de vous déplacer, il vous suffit de contacter un diagnostiqueur certifié qui peut réaliser votre ERP rapidement. Cela vous permet d'obtenir un diagnostic fiable, mais aussi d’être couvert. En effet, en cas de litige avec le locataire, ou acheteur, la responsabilité civile du professionnel prend en charge les frais d’indemnisation.

Toutes les informations concernant les risques naturels, miniers, technologiques et de pollution sont consultables directement sur internet. Pour vous aider dans votre démarche, vous pouvez consulter le site du gouvernement géorisque.gouv.fr.

Il est également possible de vous déplacer directement auprès de la mairie de la commune ou dans les préfectures. 

Une fois que vous avez votre formulaire, vous devez reporter toutes les informations que vous avez récoltées et le compléter des cartographies et des informations liées à votre logement : sinistres indemnisés, prescription et réalisation de travaux.

Si vous réalisez vous-même votre état des risques et pollutions, le diagnostic est entièrement gratuit. Par contre, si vous faites appel à un professionnel certifié vous serez facturé. Étant donné que les prix ne sont pas réglementés, le montant de votre diagnostic peut varier d’un professionnel à l'autre. Les prix oscillent généralement entre 10 et 30 € par ERP. Il arrive souvent que ces derniers soient inclus dans un pack comportant plusieurs diagnostics techniques différents. Nous vous conseillons de réaliser plusieurs devis avant de choisir. 

Si vous oubliez de réaliser l’état des risques et pollutions ou si votre diagnostic a dépassé les 6 mois de validité, vous engagez votre responsabilité civile ou pénale et la vente ou la mise en location peut être annulée à tout moment. La loi IAL appuie fort sur la nécessité d’être transparent auprès des futurs acquéreurs ou locataires d’un bien. C’est pourquoi, en cas d’absence d’ERP, le vendeur ou bailleur encourt une amende pouvant atteindre 300 000 €.

Le vendeur ou bailleur risque une peine de prison maximale de 2 ans. Cette peine est infligée par la DGCCRF. Il s’agit de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes.