Comment calculer la surface habitable d’un logement ?

La méthode de calcul de la surface habitable est définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cette surface correspond à la somme des surfaces de plancher des pièces d’un logement dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, après déduction de certaines surfaces non habitables.

Dans la pratique, calculer la surface habitable passe par 3 étapes :

1. Calculer la superficie de chaque pièce en multipliant sa longueur par sa largeur ;
2. Faire la somme des surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Les espaces avec une hauteur sous plafond inférieure ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable ;
3. Déduire les surface occupée par des éléments de construction.

Le calcul prend uniquement en compte les surfaces destinées à l’habitation permanente, comme :

• Les chambres ;
• Le salon ;
• La cuisine (ouverte ou fermée) ;
• La salle de bains ;
• Les toilettes ;
• Les dégagements, couloirs et placards intégrés (s’ils sont dans le volume habitable).

Toutes les autres surfaces sont exclues pour ne citer que les combles non aménagés, la cave ou encore le sous-sol.

Prenons l'exemple d'un appartement composé d'un living, d'une chambre partiellement mansardée, d'une seconde chambre, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'un dégagement/couloir d'une cave et d'un balcon. 

Étape 1 : Calculer la superficie de chaque pièce (L x l)

Étape 2 : Faire la somme des superficies et exclure les surfaces avec hauteur < 1,80 m

Surface totale = 56 m²

La chambre 1 est mansardée : 3 m² sont sous une pente de toit avec une hauteur < 1,80 m.

Il faut donc déduire 3 m² et on obtient 53 m².

Étape 3 : Déduire les éléments de construction (murs, cloisons, embrasures)

On applique généralement une marge de 1 à 2 m² pour tenir compte des éléments de construction fixes (murs porteurs, cloisons, conduits...).

Pour l'exemple,  il faut encore déduire 1,5 m². 

La surface habitable est donc de 51,5 m².

Rien n’interdit à un bailleur de calculer lui-même la surface habitable du logement qu’il propose à la location. Toutefois, ce calcul doit être exact.

Une erreur entrainant un écart de plus de 5% peut entraîner une réduction proportionnelle du loyer à la demande du locataire.

Par ailleurs, l’estimation visuelle ou la simple addition des surfaces indiquées dans un ancien plan n’est pas suffisante. Le calcul doit tenir compte de la hauteur sous plafond, des éléments à exclure, et être réalisé pièce par pièce.

Il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel :

• En l’absence de plan fiable ou de documents récents ;
• Si le logement présente des zones mansardées ou des hauteurs variables ;
• Pour tout bail locatif, dès lors que la surface doit figurer dans le contrat ;
• En cas de vente d’un lot en copropriété, car un mesurage Carrez sera nécessaire.

Le diagnostic de surface est souvent couplé aux autres diagnostics obligatoires (DPE, plomb, électricité, etc.). Il permet d’obtenir une mesure fiable, opposable en cas de litige, avec un document signé et daté.

Ce mesurage est généralement facturé entre 70 et 150 € selon la surface du bien.