Le logement mis en location
Le calcul de la surface habitable

Surface habitable : Définition et calcul

Lorsque vous souhaitez mettre en location votre bien, que ce soit dans le cadre d’un bail de colocation, location meublée ou location non-meublée, vous devez connaître la surface habitable exacte de votre bien. Mais avant de vous lancer dans les calculs, il est judicieux que nous définissions ce qu’est la surface habitable.

Qu’est-ce que la surface habitable ? 

Tout d’abord, il faut savoir que la surface habitable n’est utilisée que lorsque l’on parle de biens destinés à l’habitation. 

La surface habitable correspond à la surface de plancher, dont on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. C’est le résultat d’un calcul qui est obtenu en m² et qui définit l’espace réellement disponible pour les occupants

Le métrage retenu pour la location est défini par la loi Boutin et diffère légèrement de la loi Carrez. Certains éléments ne rentrent pas dans le calcul de la surface habitable : 

  • Les espaces inférieurs à 1m80 de hauteur ;
  • Les caves ; 
  • Les sous-sols ;
  • Les combles non-aménagés ; 
  • Les garages
  • Les balcons ; 
  • Les terrasses ; 
  • Les remises.
Bon à savoir

Avec la promulgation de la loi ALUR, le locataire peut demander une baisse de loyer si la surface habitable mesurée selon la loi Boutin est inférieure de plus de 5% à la surface communiquée sur le bail.

Comment calculer la surface habitable ? 

Afin de connaître la surface habitable de votre bien, vous devez effectuer le calcul suivant : pour chaque pièce, vous devez multiplier la largeur par la longueur, afin d’obtenir un résultat en m²

Pour obtenir la surface habitable totale de votre logement, vous devez additionner le résultat pour chaque pièce. Néanmoins, ce calcul exclut les espaces suivants : 

  • Les combles non-aménagés ;
  • Les sous-sols et les caves ;
  • Les garages et les remises ;
  • Les dépendances ;
  • Les balcons, terrasses et loggias ;
  • Les vérandas et/ou espaces vitrés.
Calculer soi-même ?

Vous pouvez bien sûr réaliser ce calcul vous-même, tout comme vous pouvez décider de faire appel à un professionnel, notamment un géomètre qualifié qui permettra d’obtenir des résultats précis et fiables.

Quelles pièces entrent dans le calcul de la surface habitable ? 

  • Une buanderie ;
  • Un cellier (dans le cas où l’accès est intérieur au logement) ;
  • Les placards et débarras s’ils possèdent une hauteur minimum d’1m80 ; 
  • Les couloirs ; 
  • La cuisine ; 
  • Les WC ; 
  • La salle de bain ;
  • Les chambres ; 
  • Les espaces de vie.

Pourquoi calculer la surface habitable ? 

Le calcul de la surface habitable d’un logement permet d’apprécier précisément sa taille. C’est une unité de mesure qui donne aux experts un outil commun lors de la construction, de l’estimation, de la vente d’un bien. C’est également ce calcul qui sert d’estimer au mieux le prix d’un bien. Une surface habitable bien définie sera un gage de qualité et de sérieux, tant pour le propriétaire que pour les futurs acquéreurs. 

Quelle est la surface habitable minimum ? 

La surface minimale lorsque vous souhaitez mettre un bien en location est de 9m². En dessous de cette surface, le logement n’est pas considéré comme décent et ne peut donc être mis en location. 

En bref : La surface de 9m² est le minimum dans le cadre d’une pièce de vie avec une hauteur sous plafond de minimum 2m20.

Exemple pour une pièce de 10m² sans point d’eau

Par exemple, si vous possédez une pièce de 10m² et que vous souhaitez la mettre en location, vous devrez faire des travaux pour aménager un point d’eau (une petite douche, des WC).

Or, l’espace occupé par la douche et les WC ne sera pas comptabilisé dans la surface habitable ! Vous n’aurez plus le minimum de 9m² de pièce à vivre et ne pourrez donc plus mettre ce bien en location.

Dans le cadre d’un logement mis en colocation, chaque locataire doit disposer d’une surface privative minimale de 9m² et de 2m20 de hauteur sous plafond.

Surface habitable et Loi Carrez, quelles différences ? 

Connaître la surface habitable de son bien est obligatoire lorsqu’on souhaite le mettre en location. Cette information doit obligatoirement figurer dans le contrat de location non-meublé. Ce n’est toutefois pas obligatoire dans le cadre d’une location meublée ou saisonnière. 

La superficie Loi Carrez ne se calcule que dans le cas de la vente d’un bien en copropriété, et doit être mentionnée dans l’acte notarié. Elle concerne la superficie privative du logement. 

Dans son calcul, il faut prendre en compte toutes les surfaces construites appartenant au logement telles que : 

Ces espaces ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie habitable qui, elle, comptabilise seulement les espaces aménagés et occupables directement.