Qu'est-ce qu'une monopropriété et quels en sont les spécificités, les avantages et les inconvénients ?

Définition

La monopropriété, aussi appelée propriété individuelle, concerne les immeubles détenus par un seul individu ou une seule entité légale. Elle n'est pas soumise au statut et aux règles de la copropriété.

Cette forme de propriété s'applique aux maisons individuelles ainsi qu'aux immeubles collectifs détenus par un seul propriétaire (personne physique ou morale).

Le bien peut servir de résidence pour le propriétaire ou faire l'objet d'une ou de plusieurs locations s'il est composé de plusieurs logements.

Généralement, les monopropriétés appartiennent à :

• Des organismes HLM ;
• Des personnes morales privées (sociétés foncières, compagnies d'assurance, caisses de retraite…) ;
• Ou des personnes physiques (particuliers).

Le monopropriétaire jouit de droits exclusifs sur son bien. Il peut l'utiliser, le gérer, le vendre ou le louer sans avoir à partager ces droits avec d'autres intervenants.

Règles communes d'une propriété individuelle et d'une copropriété

Dans le cadre d'une location de monopropriété, le propriétaire doit délivrer au locataire, comme dans le cadre d'une copropriété, un logement décent conformément au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Les installations doivent répondre aux normes en vigueur.

Au moment de la signature du bail, il remet au locataire le dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci atteste de la qualité du logement. Il comprend les diagnostics obligatoires en fonction de la date de construction, la situation géographique du bien, etc. :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l'immeuble en monopropriété ;
• L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) ;
• Le diagnostic d'amiante ;
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
• L'état de présence de termites ;
• L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz ;
• L'état des installations d'assainissement non collectif.

Une monopropriété ne fonctionne pas comme un immeuble en copropriété, notamment en matière de gestion, de répartition des charges et d'assurance.

Absence de syndic

En copropriété, le syndic (professionnel ou bénévole) gère l'immeuble, notamment les parties communes. Il se charge de l'entretien de la cage d'escalier, de l'ascenseur, il intervient en cas de dégât des eaux…
Par ailleurs, il s'occupe de la répartition des charges entre les copropriétaires. Celle-ci est calculée en fonction de leurs tantièmes conformément au règlement de copropriété.

S'agissant d'une monopropriété n'appartenant qu'à une seule personne, il n'existe pas de gestionnaire ni de règlement de copropriété.

Le propriétaire assume, seul, la responsabilité de l'entretien et des réparations nécessaires. Il décide seul des travaux à entreprendre, des changements de destination, etc. 

Il gère aussi la répartition des charges locatives lorsque l'immeuble est loué à plusieurs locataires.

Le monopropriétaire peut établir un règlement intérieur.

Répartition des charges locatives, une obligation incombant au propriétaire

En l'absence de syndic, il appartient au propriétaire de répartir les charges locatives entre tous les occupants. 

La loi ne fixe pas de règle en matière de partage des frais. Cependant, ils doivent être répartis de manière équitable selon la surface et le nombre de logements.

Le propriétaire est tenu de communiquer au locataire, par écrit, le mode de répartition comme en copropriété et conformément aux termes de l’article 23 de la loi de 1989.

Une fois définies, les règles de répartition ne peuvent plus être modifiées durant l'année en cours.

Les occupants d'une monopropriété ne sont pas toujours informés des dépenses nécessaires au bon fonctionnement des espaces communs (cage d'escaliers, ascenseur, chauffage collectif, espaces verts, etc.). Des litiges peuvent alors apparaître.

Dès lors, les parties peuvent saisir la commission de conciliation puis le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le bien.

Assurance facultative

Contrairement aux biens en copropriété, les propriétés individuelles ne sont légalement pas soumises à l'obligation d'assurance.

Par conséquent, le propriétaire n'est pas obligé de souscrire une assurance habitation, bien que celle-ci soit fortement recommandée.

Les risques en cas d'absence d'assurance peuvent être sévères. En effet, en cas de sinistre dans le bâtiment (par exemple, chute sur un sol glissant) ou de dommages causés à un tiers, les frais de réparation et le paiement des indemnités, le cas échéant, sont à la charge du propriétaire.

Le monopropriétaire peut souscrire plusieurs contrats d'assurance pour couvrir son bien :

• L'assurance MRI pour les espaces partagés. Elle garantit la responsabilité civile du propriétaire, et assure les dommages causés et subis par l'immeuble.
• L'assurance PNO pour les parties privatives. Elle couvre les incidents non couverts par le contrat d'assurance du locataire, protège les logements vacants entre deux locations…

Les avantages pour le monopropriétaire

– L'autonomie du propriétaire

Le propriétaire dispose d'une grande liberté en matière de gestion et de prise de décision. Il garde le plein contrôle sur son bien. En effet, il peut l'adapter, le modifier ou l'entretenir comme il le souhaite.

Ses décisions ne nécessitent ni accord extérieur, ni vote, ni majorité comme dans une copropriété. Il décide seul du budget qu'il affecte à l'entretien ou à l'amélioration de l'immeuble.

– Rapidité des décisions

Le monopropriétaire, non soumis aux règles strictes de la copropriété, peut prendre ses décisions rapidement concernant l'entretien, les réparations, les améliorations ou les modifications du bien.

Il n'est pas confronté aux obligations et délais contraignants de l'assemblée générale (convocation dans les 6 mois de la fin de l'exercice comptable, rédaction de l'ordre du jour, majorité pour les votes des résolutions, etc.).

Le propriétaire peut librement choisir les prestataires, négocier les contrats de service et définir les priorités de gestion selon ses besoins et ses exigences.

– Économies financières

En l'absence de syndic, le monopropriétaire est exempté des charges courantes d'une copropriété (frais de gestion du syndic, contributions au fonds de réserve, dépenses liées aux décisions collectives, etc.). 
Ces frais non exigibles peuvent représenter une économie significative des dépenses annuelles.

– Investissement rentable

Il est généralement plus économique d'acquérir un immeuble de rapport que plusieurs logements en copropriété. 

De plus, une acquisition globale (immeuble entier) peut profiter de frais réduits liés à une transaction unique :

• Frais de dossier bancaire unique ;
• Frais de notaires (un seul acte) ;
• Frais d'agence ;
• Impôts fonciers.

Les inconvénients de la propriété individuelle

– Responsabilité plus importante

L'autonomie engendre, de fait, une responsabilité accrue du propriétaire. En effet, il doit veiller seul, aux normes de sécurité, à la réglementation en vigueur, etc.

En cas de négligence, le propriétaire est le seul responsable des conséquences, qu'elles soient juridiques, financières ou sécuritaires.

– Obligations exigeantes

Le monopropriétaire s'occupe de la répartition des charges entre les locataires, de l'édition des quittances de loyer…

Il veille à l'entretien régulier de l'immeuble, gère les réparations éventuelles, etc.

– Relations avec les locataires

Les monopropriétaires bailleurs, en l'absence de syndic, gèrent directement les relations avec les locataires (sauf s'ils font appel à une agence locative) : 

• Collecte des loyers ;
• Gestion des problèmes quotidiens ;
• Gestion d'éventuelles procédures d'éviction ;
• etc.