Monopropriété ou copropriété : 3 différences pour savoir les distinguer

La monopropriété désigne un bien appartenant à un seul propriétaire. Il peut s’agir d’une maison individuelle ou d’un immeuble. Cela signifie qu'un individu, une société, ou une entité légale unique possède l'ensemble de l'immeuble sans avoir à partager la propriété avec d'autres parties. Dans ce cas, le propriétaire unique a le contrôle exclusif sur les décisions concernant l'immeuble, y compris la gestion, l'entretien, les rénovations, et la location ou la vente de l'espace.

Dans la plupart des cas, les monopropriétés appartiennent à :  

• Des organismes HLM ;
• Des personnes morales privées (comme des compagnies d’assurance, foncières, caisses de retraite, etc.). 

Ils peuvent également être détenus par des particuliers comme des familles qui possèdent l’ensemble de l’immeuble. Ces derniers peuvent vivre sur place ou mettre tous les logements à la location. 

S’il existe des différences entre la copropriété et les monopropriétés, certaines obligations leurs sont communes.

Dans le cadre de toute location, le propriétaire doit proposer au locataire un logement décent et ne portant pas atteinte à sa sécurité ou à sa santé. Il est également dans l’obligation de remettre au locataire plusieurs documents lors de la signature du contrat de location qui sont liés au contrat :

• La notice d'information ;
• L'état des lieux d'entrée, lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie, lors de la restitution des clés ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
• L'état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• L'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon,...), si le logement est dans une zone concernée ;
• Le diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée.

Un propriétaire est une personne physique ou morale (entreprise) qui possède l'entière propriété d'un bien immobilier. Ce qui signifie qu'elle en détient tous les droits légaux et peut en disposer comme bon lui semble dans les limites de la loi.

Un copropriétaire est une personne qui détient une part de propriété dans un bien avec d'autres personnes. Dans le cas d’une immeuble, cela signifie qu'une personne possède un ou plusieurs logements en copropriété avec d'autres individus.

Ainsi, les droits et les responsabilités des copropriétaires sont gérés par un syndic de copropriété. Ce dernier définit l’ensemble des règles de propriété et les obligations financières des copropriétaires.

Un immeuble en monopropriété fonctionne différemment d’un immeuble partagé en copropriété. Étant donné que l’immeuble appartient qu'à un seul propriétaire, c’est à lui de gérer l’ensemble des biens à la place d’un syndic de copropriété.

1 / Absence de syndic de copropriété

Au sein de chaque copropriété, il doit y avoir un syndic pour administrer et gérer les finances de l’immeuble. Le syndic peut être un professionnel ou un non-professionnel, dans ce cas, c’est l’un des copropriétaires qui gère bénévolement la gestion de l’immeuble. 

Ainsi, le syndic d’une copropriété gère les finances et l’administration de l’immeuble. Il va notamment déterminer la répartition des charges. Il s’occupe également d’assurer sa conservation, son entretien et de réaliser les travaux nécessaires en cas d'urgence. 

Dans le cas d’une monopropriété, il n’y a pas de syndic et de règlement de copropriété. Le propriétaire est donc le seul responsable de la gestion financière dont la répartition des charges locatives, de l’entretien et des éventuelles réparations du bien. 

2 / La répartition des charges locatives est à la charge du propriétaire

Les charges locatives doivent être réparties entre les locataires par le propriétaire lui-même. Ces dernières désignent les dépenses collectives nécessaires à l’entretien des parties communes. 

Il n’y aucune loi qui fixe la répartition des charges dans une monopropriété. C’est au propriétaire de les répartir de façon équitable en fonction du nombre de logements et de la surface de ces derniers. Le propriétaire doit informer le locataire, par écrit, en expliquant précisément les règles de répartition. 

Il arrive souvent que la répartition des charges dans une monopropriété entraine des litiges, par exemple que les locataires ne comprennent pas à quoi correspondent les dépenses liées à l’entretien d’un immeuble : cage d’escalier, espaces verts, gardiennage, parking ou garage, chauffage collectif, eau, escaliers, ascenseurs, façades… En cas de conflits, seuls les tribunaux compétents peuvent régulariser la situation.

3 / L’assurance logement n’est pas obligatoire, mais recommandée 

En copropriété, les propriétaires sont dans l’obligation de souscrire une assurance habitation afin d’être couvert en cas de dommages causés dans les parties communes ou aux autres copropriétaires.

En revanche, pour les monopropriétés, le propriétaire n’est pas obligé d’assurer son bien. Néanmoins, il est fortement conseillé de prendre une assurance. En effet, en cas de dommages causés dans les parties communes, comme un dégât des eaux, une rampe d’escalier abimé et causant un accident à un locataire, le propriétaire de l’immeuble est responsable. Il devra par conséquent assumer à ses frais les réparations et les éventuelles indemnisations au locataire.

Une gestion plus autonome et plus libre  

La gestion d’une monopropriété apporte une plus grande autonomie étant donné qu’elle ne dépend que d’un seul propriétaire. Ainsi, les décisions sont prises directement par le mono propriétaire, qui peut fixer les règles de gestion et d’entretien comme il le souhaite. Pas besoin de consulter les autres propriétaires comme avec un syndic de copropriété.

Une gestion plus flexible

Le propriétaire a la liberté de modifier, d’aménager ou d’utiliser son bien selon ses propres besoins et préférences, sans avoir à tenir compte des opinions ou des intérêts des autres copropriétaires.

Une prise de décision plus rapide 

Dans le cas d’une copropriété, les décisions sont souvent prises collectivement lors d'assemblées générales ou par le biais de comités de gestion. Cela peut entraîner des désaccords et des conflits entre les copropriétaires. Ce type de situation peut allonger les délais des prises de décisions et retarder des travaux urgents.

En revanche, pour un immeuble géré en monopropréité, le propriétaire peut choisir rapidement et librement les entreprises qui interviennent pour les réparations. Il gère lui-même ses priorités en fonction de ses besoins et ses exigences. 

Des coûts de gestion moins élevés

Étant donné qu’il n’y a pas de syndic, la propriété individuelle n'implique généralement pas de frais de copropriété réguliers. Le propriétaire est donc responsable des coûts d'entretien du bien. 

Un investissement potentiel

La monopropriété peut offrir des opportunités d'investissement immobilier plus directes permettant de tirer profit de la valorisation du bien à long terme sans avoir à partager les bénéfices avec d'autres propriétaires.

Une responsabilité plus importante

En monopropriété, le propriétaire est responsable de toute la gestion du bien et de la sécurité : frais d'entretien, réparations imprévues, norme de sécurité. Cela peut représenter une source de stress plus importante, car sa responsabilité est engagée en cas de négligence.

La relation avec les locataires

En l'absence de syndic, le propriétaire d’une monopropriété gèrent seul les relations avec les locataires. Cela signifie qu’il doit récupérer les loyers, gérer tous les problèmes et les litiges liés à la gestion de l’immeuble, mais aussi les expulsions en cas de nuisances.