Comment réussir son premier investissement locatif ? 

Un investissement immobilier bien préparé permet de percevoir des loyers réguliers, de constituer un patrimoine qui prend de la valeur avec le temps et de diversifier ses placements.

Un patrimoine durable et des revenus passifs

La mise en location d'un bien, qu'il s'agisse d'un logement ou d'une place de parking, contribue à bâtir un patrimoine tangible, transmissible et moins exposé aux fluctuations que les marchés boursiers.

Certains investisseurs optent par exemple pour l’achat appartement déjà loué, qui garantit un revenu immédiat grâce à un locataire en place.

Le bien peut ensuite être revendu avec une plus-value ou conservé pour générer des revenus stables, notamment dans les zones tendues où le risque de vacance locative est faible.

Les loyers perçus participent au remboursement du prêt immobilier et deviennent, une fois le crédit soldé, un complément de salaire ou de retraite.

L'effet levier du crédit et la fiscalité avantageuse

L’effet de levier du crédit permet d’acquérir un bien sans mobiliser toute son épargne, optimisant ainsi la capacité d’investissement et d'emprunt.

Par ailleurs, certains régimes fiscaux réduisent fortement, voire annulent, l’imposition sur les loyers perçus. D’autres permettent d’imputer un déficit foncier sur le revenu global, améliorant ainsi la rentabilité nette du projet.

Pour certains profils, il peut même être intéressant de mobiliser un prêt à taux zéro (PTZ) (sous conditions d’éligibilité), afin de réduire le coût du financement initial.

Un moyen de diversifier son patrimoine

L’immobilier locatif permet de compléter d’autres types d’investissements (épargne, assurance-vie, placements financiers).

Certains vont plus loin et choisissent d’acheter un immeuble de rapport déjà loué, afin de mutualiser les loyers de plusieurs logements et réduire le risque de vacance.

1. Définir ses objectifs dès le départ

Avant toute recherche de bien, il est nécessaire de définir clairement ses objectifs patrimoniaux :

• générer un revenu régulier ; 
• faire fructifier un capital sur le long terme ;
• optimiser sa fiscalité et réduire son imposition. 

Ces objectifs influencent tous les choix stratégiques : type de bien, mode de location (vide ou meublée), régime fiscal, durée de détention, etc.

2. Évaluer le coût global du projet

Le prix d’achat ne représente qu’une partie de l’investissement locatif. Pour estimer la rentabilité réelle, il convient d'intégrer, dès le départ, plusieurs frais annexes :

• Frais d’acquisition : droits de mutation, rémunération du notaire (souvent supérieurs aux 8% retenus dans les simulations).
• Frais bancaires : garantie, frais de dossier, intérêts d'emprunt.
• Travaux éventuels : remise aux normes, rafraîchissement, ameublement.
• Assurance PNO, taxe foncière, charges de copropriété.

Exemple : pour un bien d'une valeur de 150 000 €, les frais annexes et premiers travaux peuvent représenter 20 000 €, soit plus de 13 % du coût total.

3. Analyser le marché local avant l'achat du bien

L’emplacement influence le montant des loyers, les risques de vacance locative et la valorisation du bien à long terme.

Un secteur bien desservi par les transports en commun et proche des commerces, écoles ou bassins d’emploi, offre généralement plus de sécurité. 

Aussi, avant tout achat, il est indispensable d’évaluer la tension locative, c’est-à-dire le rapport entre le nombre de logements disponibles et le nombre de locataires qui recherchent un logement. Plus la demande est forte par rapport à l’offre, plus les revenus seront potentiellement stables.

Pour évaluer le marché, il est possible de s’appuyer sur :

• les données de l’Observatoire des loyers ;
• les statistiques de l’Insee ;
• les tendances observées sur les plateformes d’annonces immobilières.

4. Choisir un bien adapté aux locataires visés

Le logement doit répondre aux besoins des locataires ciblés :

• un studio ou T1 en centre-ville pour des étudiants ;
• un T2 ou T3 bien desservi pour des jeunes actifs ;
• un T3 ou T4 en périphérie pour des familles à la recherche d’espace.

Outre la surface, l'investisseur doit aussi veiller à l'état général du logement, l'agencement, la luminosité, les équipements (cuisine aménagée, rangements, stationnement…), sa performance énergétique et la qualité de l’environnement.

5. Préparer le dossier de financement bancaire pour un achat à crédit

Avant d’accorder un crédit, les banques examinent le profil de l'emprunteur, notamment sa situation professionnelle stable, son taux d'endettement, ainsi que sa capacité d'épargne, d'emprunt, et de gestion. 

Un apport personnel est presque toujours exigé. Il couvre le plus souvent les frais d’acquisition (notaire, garantie, frais de dossier), et représente en général 10 à 15 % du montant total du projet. 

Il peut être judicieux de faire appel à un conseiller pour faciliter les démarches et améliorer les conditions de financement.

Le régime fiscal du bailleur dépend du type de location (vide ou meublée), du montant de ses revenus locatifs et de son profil d'investisseur. 

Location vide : micro-foncier ou régime réel 

On distingue deux régimes fiscaux applicables en location nue : 

• Micro-foncier : ce régime est réservé aux bailleurs dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il permet d'appliquer un abattement automatique de 30 %, mais pas de déduire les charges réelles. 
• Régime réel : il permet de déduire l’ensemble des frais réels. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Comment choisir ?
Le micro-foncier est adapté si les charges annuelles représentent moins de 30 % des loyers. Le régime réel devient plus intéressant si les charges dépassent ce seuil ou si d’importants travaux sont prévus, car il permet d’optimiser la fiscalité et de créer un déficit foncier imputable.

Location meublée : les deux options du régime LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique au bailleur qui met en location un logement meublé, sous réserve de respecter certaines conditions de revenus et d’usage.

Voici les deux régimes fiscaux possibles :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. 
• Régime réel LMNP : déduction des charges réelles et possibilité d’amortir le bien, le mobilier et certains frais d’acquisition. 

Comment choisir ?
Le micro-BIC est pertinent pour les locations avec peu de frais et une gestion simple. Le régime réel LMNP est à privilégier en cas d’emprunt ou de dépenses importantes, car l’amortissement du bien et du mobilier permet souvent de neutraliser l’imposition pendant plusieurs années.

Régimes spécifiques de défiscalisation

Certains dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, sous conditions :

• Denormandie : il est réservé aux logements anciens à rénover ou locaux transformés en habitation, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit se situer dans une zone éligible, et être loué nu durant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt peut atteindre 21 %.
• Loc’Avantages : ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, ce dispositif concerne les logements nus loués à un prix inférieur au marché, à des locataires sous conditions de ressources. La signature d'une convention avec l’Anah est obligatoire. La réduction d'impôt peut atteindre 65 %.

Comment choisir ?
Ces régimes s’adressent surtout aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier et profiter d'un avantage fiscal important malgré des contraintes précises. 

Tableau comparatif des principaux régimes fiscaux

Pour réussir un premier investissement locatif, l'investisseur doit anticiper plusieurs erreurs susceptibles de réduire la rentabilité ou de compliquer la gestion.

Acheter un appartement selon ses goûts personnels

Un logement destiné à la location ne se choisit pas comme une résidence principale.
L’investisseur doit s’appuyer sur des critères objectifs : tension locative, rentabilité prévisionnelle, potentiel de valorisation.

Une sélection basée sur des préférences personnelles (décoration, style, agencement) peut conduire à écarter un bien réellement rentable ou, au contraire, à payer trop cher un logement peu attractif.

Négliger les frais réels et les imprévus

Les frais annexes et les imprévus impactent la rentabilité d'un bien. Ainsi, les travaux, les charges de copropriété, les périodes de vacance et les risques d'impayés doivent être estimés dès l'élaboration du plan de financement et intégrés dans le calcul du rendement.

Sous-estimer la charge de gestion locative

La gestion d’un bien peut être assurée directement par le propriétaire ou confiée à une agence. La gestion directe permet de percevoir l’intégralité des loyers sans frais. Elle demande toutefois plus de temps, de la disponibilité et une bonne connaissance du droit locatif. 

À l’inverse, la gestion déléguée à un professionnel réduit la charge quotidienne, notamment en cas d’éloignement géographique ou d’investissements multiples. Elle engendre néanmoins des frais généralement compris entre 6 et 10 % des loyers perçus qui viennent diminuer la rentabilité.