Comment fonctionne l'assurance protection juridique du propriétaire bailleur ?

L’assurance protection juridique du bailleur est une garantie qui intervient en cas de litige lié à la gestion locative d’un bien immobilier.

L'assurance protection juridique prévoit :

• Une assistance juridique : le contrat comprend une assistance pour la rédaction de courriers et de mises en demeure. Par ailleurs, l'assureur met à disposition de l'assuré des experts en droit immobilier. Ces derniers répondent aux questions posées par le propriétaire pour l'aider à anticiper ou gérer un litige ;
• La prise en charge des frais de procédure : l’assurance couvre les honoraires d’avocat, de commissaire de justice, et les frais d’expertise. La prise en charge est limitée aux seuils définis dans le contrat d’assurance ;
• Un accompagnement pour la résolution amiable des conflits : l’assureur peut engager une médiation avec le locataire, la copropriété ou un prestataire afin d’éviter une procédure judiciaire. Les frais sont également couverts dans la limite des plafonds prévus par le contrat.

Les conflits avec un locataire (impayés, dégradations, expulsion)

Le cas le plus fréquent concerne les impayés de loyers. Même si une procédure d’expulsion peut durer plusieurs mois, l’assistance juridique permet de mandater un avocat et de prendre en charge une partie des frais.

L’assurance couvre également :

• Les litiges liés à des dégradations volontaires ;
• Les départs sans remise en état ;
• L’exécution forcée du bail en cas de manquement grave du locataire.

Contentieux avec la copropriété ou le syndic

Un bailleur peut se retrouver en désaccord avec le syndic (appels de charges contestés, travaux imposés, non-respect du règlement de copropriété). La protection juridique finance alors les démarches pour contester ou défendre ses droits devant l’assemblée ou le tribunal.

Litiges contre des prestataires ou artisans

En cas de malfaçons, de retards importants ou de facturations abusives lors de travaux d’entretien ou de rénovation, l’assurance prend en charge l’accompagnement et les frais juridiques pour engager la responsabilité du professionnel.

Litiges liés à une décision administrative

L’assurance aide à contester, si nécessaire, une décision administrative contraignante comme une expropriation, le refus d'une autorisation de travaux, etc.

L'assurance protection juridique du bailleur peut prendre en charge les frais liés à certaines procédures en cas de conflit avec l'occupant du logement.

Une assurance protection juridique n'est pas indispensable contrairement à l'assurance propriétaire non occupant (PNO). Pour autant, elle est vivement conseillée dans certaines situations et notamment :

• En cas de multipropriété locative : un bailleur possédant plusieurs biens augmente mécaniquement le risque d’être confronté à un litige (locataires, syndics, artisans…) ;
• En cas de location régie par un bail commercial ou mixte : les enjeux financiers et la complexité juridique sont supérieurs à ceux d’un bail d’habitation classique ;
• En cas de travaux fréquents dans les logements : le risque de litiges avec des prestataires (malfaçons, retards) justifie une protection renforcée ;
• En l'absence d’expérience en gestion locative : un bailleur qui ne maîtrise pas toutes les procédures gagne en sérénité en déléguant la défense de ses droits à une assurance spécialisée.

Le montant de la prime dépend de plusieurs facteurs (spécificités de la location, la grille tarifaire de l'assureur, le niveau d'accompagnement…). Toutefois, une assurance protection juridique coûte habituellement : 

• Entre 20 à 60 € par mois s'il correspond à une garantie additionnelle souscrite dans le cadre de l'assurance PNO ;
• Entre 80 à 200 € par an s'il s'agit d'un contrat d'assurance indépendant. 

Lorsqu’un litige survient, l'assuré doit :

1. Déclarer le sinistre à l’assureur : cette déclaration s'effectue par courrier, téléphone ou à l'aide d'une plateforme dédiée. La déclaration doit être faite rapidement (souvent dans un délai de 5 à 10 jours) ;
2. Transmettre les pièces justificatives : le propriétaire doit fournir tous les éléments utiles : bail, courriers échangés, devis, factures, constats ou procès-verbaux. Ces documents permettront à l’assureur d’étudier la recevabilité du dossier ;
3. Traitement du dossier : l’assureur vérifie si le litige entre bien dans le champ du contrat et informe le bailleur des plafonds applicables et des éventuelles exclusions ;
4. Accompagnement et/ou prise en charge : selon le cas, l’assureur propose une solution amiable (négociation, mise en demeure) ou prend en charge les frais liés à une procédure judiciaire (honoraires d’avocat, frais d’huissier, expertise).

Avant toute souscription d’une assurance protection juridique, le propriétaire bailleur doit vérifier 3 éléments importants :

• Les plafonds d’indemnisation : ce type de contrat d'assurance prévoit un plafond des prises en charges. Connaitre ce montant évite les mauvaises surprises ;
• Les exclusions de garanties : certains types de litiges peuvent être exclus de la couverture, comme les conflits fiscaux, familiaux ou pénaux. Il convient de bien lire les conditions générales du contrat ;
• Les délais de carence : l’assurance ne prend généralement effet qu’après une période de carence définie par l’assureur. Cette durée peut varier, et doit être prise en compte avant de signer le contrat.