Attention
Si la souscription d’une assurance en responsabilité civile n’est pas obligatoire pour un syndic bénévole, elle reste vivement recommandée. Au même titre qu’un syndic professionnel, le bénévole pourrait voir sa responsabilité engagée.
Publié le 11 août 2022Mis à jour le 11 avril 2023
Publié le 11 août 2022Mis à jour le 11 avril 2023
Le saviez-vous ? Aujourd’hui les honoraires d’un syndic professionnel représentent entre 30 % et 40 % des charges de copropriété. C’est donc un budget conséquent à prendre en compte pour le copropriétaire. Et si en plus votre syndic ne justifie pas d’une qualité de services équivalente, il y a de quoi se questionner… Est-il alors possible de faire baisser les prix ? Et si oui comment ? La réponse est simple : en faisant jouer la concurrence, et pas n’importe laquelle !
Le syndic bénévole, ça vous parle ? Ce modèle de syndic de copropriété permet de se passer d’un syndic professionnel et par la même occasion de réduire les charges de copropriété. C’est donc une solution intéressante pour qui souhaite limiter les charges communes. Mais comment passer d’un syndic professionnel à une copropriété auto-gérée et quels sont les avantages et inconvénients du syndic bénévole ? C’est ce que nous allons voir ensemble.
La loi de 1965 impose la présence d’un syndic au sein d’une copropriété. Légalement, une copropriété sans syndic est interdite. Mais il n’empêche que si la présence d’un syndic est indispensable, ce dernier peut tout à fait revêtir plusieurs formes. Et justement l’une d’entre elles correspond au syndic bénévole.
Le syndic bénévole, c’est un copropriétaire élu à la majorité absolue en AG pour exercer les fonctions de syndic. Il conserve des obligations identiques à celles d’un syndic professionnel, mais en tant que bénévole, il n’a pas l’obligation de détenir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou encore de souscrire à une assurance responsabilité civile.
Parmi les autres formes de syndics, on peut également compter :
On ne peut toutefois pas s’improviser syndic bénévole. Pour être investi de ce rôle, trois conditions sont requises, à savoir :
Le syndic bénévole à des missions identiques à celle d’un syndic professionnel. À ce titre, il doit veiller au bon fonctionnement de l’immeuble ce qui inclut :
De façon générale, le syndic bénévole doit donc assurer l’entretien, la conservation et l’administration de la copropriété. Cela passe aussi par la préservation des parties communes (jardins communs, couloirs, escaliers, etc.). Le syndic bénévole est finalement le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Nous avons abordé dans cet article le rôle, le fonctionnement, mais également les différentes missions du syndic bénévole, répondons maintenant à la question : comment le devenir ? Si vous désirez devenir syndic bénévole, la première étape consiste à le faire savoir auprès des autres copropriétaires en mettant en exergue les points forts de l’autogestion (transparence, réduction des coûts, etc.).
Une fois les autres copropriétaires au courant de vos intentions, vous devez faire inscrire cette volonté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il va donc falloir porter à la connaissance de votre syndic actuel votre souhait de devenir syndic bénévole. Comment ? En le lui notifiant par courrier recommandé avec accusé de réception ou bien par remise en mains propres contre récépissé. Si la demande est faite dans les règles, le syndic se voit dans l’obligation d’intégrer votre requête à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Arrive ensuite la dernière étape pour devenir syndic bénévole : le vote des autres copropriétaires durant l’assemblée générale. Et pour être élu, la majorité absolue est nécessaire.
Que se passe-t-il ensuite ? En tant que nouveau syndic bénévole vous devez exiger à l’ancien syndic le transfert de l’ensemble des documents et archives propres à la copropriété (PV, AG, grand livre, règlement de copropriété, etc.). L’ancien syndic dispose alors d’un mois à la cessation de ses fonctions pour réaliser le transfert.
Si le syndic bénévole exerce les mêmes missions qu’un syndic professionnel, dispose-t-il d’une rémunération identique ? Et bien non. C’est la grande différence avec un syndic professionnel. Le bénévole perçoit des contre-parties pour les dépenses qu’il a engagées dans l’exercice de sa mission (remboursement lié aux frais d’envoi, assurances, recours à des professionnels, etc.), mais c’est tout. Enfin, la plupart du temps. Il existe en effet de rares cas durant lesquels les syndics bénévoles perçoivent une rémunération. Néanmoins cette rémunération ne doit pas excéder celle issue des revenus principaux du syndic bénévole. Autrement dit, elle doit rester accessoire.
Avoir recours à un syndic bénévole présente plusieurs avantages. Le premier bénéfice que l’on pourrait citer, c’est la réduction des coûts. En effet, confier la gestion de la copropriété à l’un des copropriétaires au lieu d’un syndic professionnel permet de supprimer les honoraires de syndic ce qui représente une économie budgétaire considérable. Ce gain est d’autant plus intéressant qu’il permet d’augmenter la rentabilité des copropriétaires.
Attention
Ce n’est pas parce qu’il s’agit d’un syndic bénévole que ce dernier ne doit percevoir aucune rémunération. Le syndic doit notamment obtenir le remboursement des frais engagés pour le compte de la copropriété. Il peut également percevoir une rémunération pour le travail effectué du moment que cette dernière reste accessoire et inférieure à ses autres sources de revenus.
Le second bénéfice d’un syndic bénévole réside dans son implication. Comme le syndic est aussi un copropriétaire, il est davantage partie prenante dans la gestion de la copropriété qu’un syndic professionnel. Il est au même titre que les autres copropriétaires touchés par l’entretien de la copropriété ainsi que des travaux à réaliser, il a donc tout intérêt à privilégier les meilleures prestations et accroître sa vigilance pour que la gestion de la copropriété soit la plus efficace possible.
Si le statut de copropriétaire du syndic bénévole entraîne une meilleure implication, c’est aussi un bon moyen d’obtenir davantage de transparence. L’absence d’intermédiaire rend le lien entre syndic bénévole et copropriétaire meilleur. De même, le suivi des dossiers est plus simple à gérer.
Réduction des coûts, transparence, implication… Le syndic bénévole semble être la meilleure option pour une copropriété. Alors pourquoi en France 98 % des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel ?
La première raison pour laquelle le syndic professionnel est la forme de syndic la plus répandue en France, c’est qu’elle permet de gagner du temps. Parfois beaucoup de temps. Organiser la vie d’une copropriété nécessite en effet un engagement important de la part syndic que ce soit en en organisation, en connaissance et en temps. Pour ce faire, le copropriétaire en charge de cette tâche doit réunir ces 3 conditions :
Au regard de l’ampleur des missions d’un syndic, on peut donc en conclure que le syndic bénévole s’adaptera bien aux petites copropriétés, mais qu’en revanche la tâche sera beaucoup plus complexe au sein de copropriétés plus conséquentes.
Avant de faire appel à un syndic bénévole, il est également important de s’interroger sur l’expertise du copropriétaire en question. En effet, l’exercice de syndic nécessite de réaliser des tâches administratives de façon minutieuse (convocation aux assemblées générales, résiliation des contrats…), sous réserve de voir sa propre responsabilité en tant que syndic bénévole engagée. Pour tenir au mieux ses fonctions, réaliser une veille juridique afin de se tenir informer des évolutions légales est également indispensable.
Conseil donc, nous vous recommandons d’opter pour un syndic bénévole qui dispose déjà d’un bon bagage juridique et comptable sur le sujet. Ce dernier est chargé de faire respecter la loi et d’appliquer le règlement de copropriété, il ne doit donc pas être étranger à ces différentes notions.
En définitive, si une copropriété peut prendre différentes formes (bénévole, professionnelle, coopérative), il reste important d’adapter le modèle de syndic à la nature de votre copropriété. Dans les faits, on retrouve souvent les syndics bénévoles au sein des petites copropriétés et inversement. Il n’existe pas un choix meilleur qu’un autre, à vous d’adapter le modèle à vos besoins.
En France, avoir un syndic est obligatoire dans une copropriété. C’est la loi de 1965 régissant le statut des copropriétés qui est venue poser cette condition.
Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est chargé de l’exécution du règlement de copropriété ainsi que des décisions prises en AG. Il doit également administrer l’immeuble, veiller à sa conservation et son entretien courant. En cas d’urgence, le syndic doit également faire exécuter les travaux nécessaires.
Pour créer un syndic coopératif, la première étape consiste à adresser au syndic actuel une demande par courrier recommandé avec accusé de réception en indiquant la volonté de passage en syndic coopératif à l’ordre du jour. Une fois l’AG venue, le passage en syndic coopératif devra être approuvé à la majorité absolue par l’ensemble des copropriétaires.
Lorsqu’on parle d’immatriculation d’une copropriété, il s’agit de s’inscrire auprès du registre national. Cette démarche est obligatoire et doit être réalisée à l’initiative du syndic professionnel ou bénévole.
En tant que syndic bénévole vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance en responsabilité civile. Seuls les professionnels disposent de cette condition. Néanmoins, la souscription d’une assurance en tant que non professionnel est conseillée et même vivement recommandée. Faute, erreur, négligence… Votre responsabilité pourrait se voir engagée au même titre qu’un syndic professionnel.
SOMMAIRE
La loi de 1965 impose la présence d’un syndic au sein d’une copropriété. Légalement, une copropriété sans syndic est interdite. Mais il n’empêche que si la présence d’un syndic est indispensable, ce dernier peut tout à fait revêtir plusieurs formes. Et justement l’une d’entre elles correspond au syndic bénévole.
Le syndic bénévole, c’est un copropriétaire élu à la majorité absolue en AG pour exercer les fonctions de syndic. Il conserve des obligations identiques à celles d’un syndic professionnel, mais en tant que bénévole, il n’a pas l’obligation de détenir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou encore de souscrire à une assurance responsabilité civile.
Parmi les autres formes de syndics, on peut également compter :
On ne peut toutefois pas s’improviser syndic bénévole. Pour être investi de ce rôle, trois conditions sont requises, à savoir :
Le syndic bénévole à des missions identiques à celle d’un syndic professionnel. À ce titre, il doit veiller au bon fonctionnement de l’immeuble ce qui inclut :
De façon générale, le syndic bénévole doit donc assurer l’entretien, la conservation et l’administration de la copropriété. Cela passe aussi par la préservation des parties communes (jardins communs, couloirs, escaliers, etc.). Le syndic bénévole est finalement le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Nous avons abordé dans cet article le rôle, le fonctionnement, mais également les différentes missions du syndic bénévole, répondons maintenant à la question : comment le devenir ? Si vous désirez devenir syndic bénévole, la première étape consiste à le faire savoir auprès des autres copropriétaires en mettant en exergue les points forts de l’autogestion (transparence, réduction des coûts, etc.).
Une fois les autres copropriétaires au courant de vos intentions, vous devez faire inscrire cette volonté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il va donc falloir porter à la connaissance de votre syndic actuel votre souhait de devenir syndic bénévole. Comment ? En le lui notifiant par courrier recommandé avec accusé de réception ou bien par remise en mains propres contre récépissé. Si la demande est faite dans les règles, le syndic se voit dans l’obligation d’intégrer votre requête à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Arrive ensuite la dernière étape pour devenir syndic bénévole : le vote des autres copropriétaires durant l’assemblée générale. Et pour être élu, la majorité absolue est nécessaire.
Que se passe-t-il ensuite ? En tant que nouveau syndic bénévole vous devez exiger à l’ancien syndic le transfert de l’ensemble des documents et archives propres à la copropriété (PV, AG, grand livre, règlement de copropriété, etc.). L’ancien syndic dispose alors d’un mois à la cessation de ses fonctions pour réaliser le transfert.
Si le syndic bénévole exerce les mêmes missions qu’un syndic professionnel, dispose-t-il d’une rémunération identique ? Et bien non. C’est la grande différence avec un syndic professionnel. Le bénévole perçoit des contre-parties pour les dépenses qu’il a engagées dans l’exercice de sa mission (remboursement lié aux frais d’envoi, assurances, recours à des professionnels, etc.), mais c’est tout. Enfin, la plupart du temps. Il existe en effet de rares cas durant lesquels les syndics bénévoles perçoivent une rémunération. Néanmoins cette rémunération ne doit pas excéder celle issue des revenus principaux du syndic bénévole. Autrement dit, elle doit rester accessoire.
Avoir recours à un syndic bénévole présente plusieurs avantages. Le premier bénéfice que l’on pourrait citer, c’est la réduction des coûts. En effet, confier la gestion de la copropriété à l’un des copropriétaires au lieu d’un syndic professionnel permet de supprimer les honoraires de syndic ce qui représente une économie budgétaire considérable. Ce gain est d’autant plus intéressant qu’il permet d’augmenter la rentabilité des copropriétaires.
Attention
Ce n’est pas parce qu’il s’agit d’un syndic bénévole que ce dernier ne doit percevoir aucune rémunération. Le syndic doit notamment obtenir le remboursement des frais engagés pour le compte de la copropriété. Il peut également percevoir une rémunération pour le travail effectué du moment que cette dernière reste accessoire et inférieure à ses autres sources de revenus.
Le second bénéfice d’un syndic bénévole réside dans son implication. Comme le syndic est aussi un copropriétaire, il est davantage partie prenante dans la gestion de la copropriété qu’un syndic professionnel. Il est au même titre que les autres copropriétaires touchés par l’entretien de la copropriété ainsi que des travaux à réaliser, il a donc tout intérêt à privilégier les meilleures prestations et accroître sa vigilance pour que la gestion de la copropriété soit la plus efficace possible.
Si le statut de copropriétaire du syndic bénévole entraîne une meilleure implication, c’est aussi un bon moyen d’obtenir davantage de transparence. L’absence d’intermédiaire rend le lien entre syndic bénévole et copropriétaire meilleur. De même, le suivi des dossiers est plus simple à gérer.
Réduction des coûts, transparence, implication… Le syndic bénévole semble être la meilleure option pour une copropriété. Alors pourquoi en France 98 % des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel ?
La première raison pour laquelle le syndic professionnel est la forme de syndic la plus répandue en France, c’est qu’elle permet de gagner du temps. Parfois beaucoup de temps. Organiser la vie d’une copropriété nécessite en effet un engagement important de la part syndic que ce soit en en organisation, en connaissance et en temps. Pour ce faire, le copropriétaire en charge de cette tâche doit réunir ces 3 conditions :
Au regard de l’ampleur des missions d’un syndic, on peut donc en conclure que le syndic bénévole s’adaptera bien aux petites copropriétés, mais qu’en revanche la tâche sera beaucoup plus complexe au sein de copropriétés plus conséquentes.
Avant de faire appel à un syndic bénévole, il est également important de s’interroger sur l’expertise du copropriétaire en question. En effet, l’exercice de syndic nécessite de réaliser des tâches administratives de façon minutieuse (convocation aux assemblées générales, résiliation des contrats…), sous réserve de voir sa propre responsabilité en tant que syndic bénévole engagée. Pour tenir au mieux ses fonctions, réaliser une veille juridique afin de se tenir informer des évolutions légales est également indispensable.
Conseil donc, nous vous recommandons d’opter pour un syndic bénévole qui dispose déjà d’un bon bagage juridique et comptable sur le sujet. Ce dernier est chargé de faire respecter la loi et d’appliquer le règlement de copropriété, il ne doit donc pas être étranger à ces différentes notions.
En définitive, si une copropriété peut prendre différentes formes (bénévole, professionnelle, coopérative), il reste important d’adapter le modèle de syndic à la nature de votre copropriété. Dans les faits, on retrouve souvent les syndics bénévoles au sein des petites copropriétés et inversement. Il n’existe pas un choix meilleur qu’un autre, à vous d’adapter le modèle à vos besoins.
En France, avoir un syndic est obligatoire dans une copropriété. C’est la loi de 1965 régissant le statut des copropriétés qui est venue poser cette condition.
Le syndic représente le syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est chargé de l’exécution du règlement de copropriété ainsi que des décisions prises en AG. Il doit également administrer l’immeuble, veiller à sa conservation et son entretien courant. En cas d’urgence, le syndic doit également faire exécuter les travaux nécessaires.
Pour créer un syndic coopératif, la première étape consiste à adresser au syndic actuel une demande par courrier recommandé avec accusé de réception en indiquant la volonté de passage en syndic coopératif à l’ordre du jour. Une fois l’AG venue, le passage en syndic coopératif devra être approuvé à la majorité absolue par l’ensemble des copropriétaires.
Lorsqu’on parle d’immatriculation d’une copropriété, il s’agit de s’inscrire auprès du registre national. Cette démarche est obligatoire et doit être réalisée à l’initiative du syndic professionnel ou bénévole.
En tant que syndic bénévole vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance en responsabilité civile. Seuls les professionnels disposent de cette condition. Néanmoins, la souscription d’une assurance en tant que non professionnel est conseillée et même vivement recommandée. Faute, erreur, négligence… Votre responsabilité pourrait se voir engagée au même titre qu’un syndic professionnel.
Sources
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