Exemples de gestion approuvée (travaux, charges…)
Pour apprécier la gestion du syndic, les copropriétaires doivent tenir compte de son efficacité concernant :
- L'organisation des assemblées générales (envoi des convocations au moins 21 jours avant l'AG comme l'impose la loi, envoi des procès-verbaux…) ;
- La bonne tenue de la comptabilité des copropriétaires ;
- Le recouvrement des charges impayées ;
- La capacité à renégocier les contrats des fournisseurs à leur échéance ;
- La réactivité pour répondre aux différentes requêtes (par exemple dans le cas d'une vente) ;
- Le suivi des travaux dans les parties communes ;
- etc.
Effets du quitus
Ratification des actes passés
Lorsque le quitus est accordé par les copropriétaires, l'ensemble des actes dont l'assemblée générale a eu connaissance durant l'exercice écoulé est validé.
Le quitus accordé sans réserve porte sur les actions accomplies conformément au mandat reçu, mais aussi sur celles qui ont été réalisées au-delà des missions déléguées.
Décharge de responsabilité
Dès lors, le syndic de copropriété est exonéré de toute responsabilité civile quant aux actes de gestion ci-dessus visés (gestion des travaux, gestion administrative…).
Si le syndic s'est rendu coupable de faute dont le syndicat des copropriétaires a eu connaissance, celui-ci les valide également par le quitus.
Si le syndic a outrepassé ses pouvoirs, ceux-ci sont également validés. Ils ne peuvent plus faire l'objet d'une contestation ultérieure. La copropriété et les copropriétaires ne peuvent plus intenter de recours à l'encontre du syndic, sauf préjudice individuel subi par un ou plusieurs copropriétaires.
Aussi, le quitus vaut renonciation du syndicat des copropriétaires à toute action en justice pour faute de gestion.
Exceptions à la décharge de responsabilité
Lorsque le syndic a délibérément dissimulé certains actes fautifs ou certaines manœuvres (par exemple, un recours contre la copropriété), ceux-ci ne sont pas couverts par le quitus.
Les copropriétaires conservent la faculté de se retourner contre le mandataire, et d'engager sa responsabilité contractuelle. Ils peuvent aller jusqu'à le révoquer.
De plus, dans les cas les plus graves, ils peuvent engager la responsabilité pénale du syndic.
Un copropriétaire qui subit un préjudice personnel par une action du syndic peut introduire une action en justice pour dol, tromperie, dissimulation, etc.
Il doit apporter la preuve de ses accusations (Cour d'appel de Caen du 7 décembre 2010).
Prenons un exemple :
Vous êtes propriétaire d'une place de parking au sein d'un garage fermé en copropriété. La porte d'accès du garage est défectueuse. Après plusieurs signalements auprès du syndic, celui-ci ne donne pas suite, et ne mandate personne pour la réalisation des travaux nécessaires. La porte finit par tomber sur votre voiture au moment de votre passage.
Vous êtes en droit d'engager la responsabilité délictuelle du syndic, peu importe que le quitus ait déjà été voté. En effet, dans ce cas, le quitus perd son caractère exonératoire.