Existe-t-il un quorum en assemblée générale de copropriété ?

D'une manière générale, le quorum désigne le nombre de votants qui doivent être présents pour qu'une assemblée générale se tienne valablement, et que les votes soient valides. C'est le cas lors des assemblées générales d'entreprise, d'association, etc.
Cependant, les règles sont différentes en fonction de la nature de l'assemblée.

Dans le cadre d'une assemblée générale de copropriétaires ordinaire ou extraordinaire, une AG peut avoir lieu si au moins deux copropriétaires sont présents ou représentés. Aucun quorum n'est requis. En effet, les décisions sont prises en assemblée générale en fonction du nombre de tantièmes de parties communes détenus par les copropriétaires votants (et non en fonction du nombre de voix). 

Prenons un exemple :

Si vous détenez 150/1 000e de parties communes, votre vote ne compte pas pour 1 voix, mais pour 15 % des voix, soit : 150 x 100/1 000.

Toutefois, l'absence de quorum ne signifie pas l'absence de majorité. En effet, l'adoption des résolutions est conditionnée à une majorité définie en fonction de la nature de la décision.

Par exemple, la désignation du syndic doit être votée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. 
Dès lors, l'assemblée doit, de fait, être constituée d'un nombre de votants suffisant pour donner lieu à ce vote.
Néanmoins, rien n'empêche le vote des autres questions soumises au vote de la majorité simple.

Lors des assemblées générales des copropriétaires, les résolutions sont adoptées selon différentes majorités. Celles-ci dépendent de la nature des décisions inscrites à l'ordre du jour.

Il existe 4 majorités définies par la loi du 10 juillet 1965 :

La majorité simple dite de l'article 24

Les décisions prises à la majorité simple obtiennent le vote de la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés. 
Elles concernent notamment :

• Des travaux de gestion courante ;
• La suppression des vide-ordures pour raisons d'hygiène ;
• Des aménagements d'accessibilité aux personnes en situation de handicap ;
• Des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et la sécurité physique des occupants ;
• Des travaux de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et des équipements réglementaires ;
• La rectification du règlement de copropriété à la suite de modifications législatives et réglementaires ;
• etc.

La majorité absolue de l'article 25

Les décisions prises à la majorité absolue « de l'article 25 » obtiennent la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, des tantièmes des abstentionnistes et des absents. 

Lorsque la majorité n'est pas atteinte, si la décision recueille au moins le tiers des voix des copropriétaires, l'assemblée peut, à l'issue d'un second vote, voter la résolution à la majorité simple de l'article 24.

Ce type de majorité concerne notamment les décisions liées à :

• Des travaux de transformation, d'adjonction ou d'amélioration de l'immeuble ;
• L'installation de compteurs individuels (eau, chauffage…) ;
• Une demande d'autorisation d'un copropriétaire pour effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'extérieur de l'immeuble ;
• La désignation ou la révocation du syndic ou des membres du conseil syndical ;
• La modification de répartition des charges liée à un changement d'usage d'une partie privative ;
• L'installation d'une antenne collective ;
• La réalisation de travaux visant à réaliser des économies d'énergie ;
• etc.

La double majorité de l'article 26

Les décisions prises à la double majorité dite "de l'article 26" requièrent la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents détenant les deux tiers des voix.

Lorsque la majorité n'est pas atteinte, si la décision recueille le vote de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la résolution est soumise à un second vote à la majorité absolue de l'article 25.

Cette majorité concerne notamment :

• Une modification du règlement de copropriété liée à la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes ;
• La suppression du poste de concierge ;
• Un acte d'acquisition immobilière ou acte de disposition ;
• etc.

Vote à l'unanimité

Les décisions prises à l'unanimité nécessitent l'accord de tous les copropriétaires.
Elles concernent :

• La vente d'une partie commune ;
• La modification du règlement de copropriété lorsqu'elle ne concerne pas la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (exemple : changement de destination) ;
• La souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires, sauf cas particulier.

Les copropriétaires ont un nombre de voix qui correspond à leur quote-part dans les parties communes de la copropriété. Celle-ci est liée à la surface globale du bien qu'ils détiennent, et à la proportion que le bien représente par rapport à l'ensemble de la copropriété.

Lorsque les copropriétaires ne peuvent assister à l'assemblée générale, ils peuvent se faire représenter par le mandataire de leur choix. Celui-ci doit alors être en possession d'un pouvoir lui permettant d'assister à l'assemblée, et de voter au nom et pour le compte de son mandant. Mais d'ailleurs, comment fonctionne le pouvoir en assemblée générale de copropriété ?

Les voix des copropriétaires représentés sont prises en compte dans le calcul du nombre de voix des votants.

Alors qu'il n'existe pas de quorum en matière d'assemblée générale, le conseil syndical ne peut se réunir pour délibérer si plus d'un quart de ses sièges est vacant (article 25 du décret du 17 mars 1967). 

Toutefois, ce quorum ne s'applique pas dans le cas où les sièges sont occupés (mandats des membres en cours), mais que les conseillers ne sont pas présents lors d'une réunion.

Par le quitus donné au syndic les copropriétaires approuvent la gestion du syndic mais ils peuvent refuser de le donner s'ils estiment que celui-ci n'a pas assuré ses missions. Quelles sont les conséquences en cas de refus de quitus du syndic ?