Quand la majorité absolue est-elle requise en copropriété selon l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ?

La majorité absolue est atteinte lorsque, au cours d’une assemblée générale de copropriété, une résolution obtient plus de 50 % des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

Cela signifie en d'autres termes que les tantièmes des absents non représentés (sans procuration) sont pris en compte dans le total des tantièmes nécessaires pour atteindre la majorité, bien qu’ils ne participent pas activement au vote.

Exemple :

Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, la majorité absolue nécessite 501 tantièmes pour valider une résolution. 
Imaginons que les copropriétaires présents ou représentés totalisent 300 tantièmes. Les 201 tantièmes des absents non représentés sont inclus dans le total global, mais n'expriment aucune voix active.

Dès lors, avec seulement 300 tantièmes exprimés, la résolution ne peut pas être adoptée, car elle n'atteint pas le seuil des 501 tantièmes.

Comparons avec la majorité simple où seuls les tantièmes des copropriétaires présents ou représentés (300) sont pris en compte.
Dans ce cas, 151 tantièmes favorables suffiraient pour adopter la résolution, sans que les absents non représentés influent sur le calcul.

Certaines décisions importantes nécessitent un vote à la majorité absolue de l'article 25. Voici quelques exemples :

Aménagements touchant aux parties communes

Les travaux visant à modifier ou améliorer les parties communes incluent :

• L'installation d'un ascenseur dans un immeuble qui n'en possède pas ;
• La mise en place de systèmes de sécurité (interphones ou caméras) ;
• La modernisation des équipements collectifs (chaufferie, local à vélos) ;
• Les travaux d'économie d'énergie ou de réduction d'émission de gaz à effet de serre ;
• L'installation d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble.

Autorisations spécifiques de travaux individuels

C'est le cas lorsqu'un copropriétaire souhaite effectuer des travaux qui impactent les parties communes : 

• Ouverture d'un mur porteur ;
• Installation d'une véranda.

Actes d'acquisition ou de disposition de parties communes

Ces décisions peuvent concerner :

• L'achat d'un terrain pour créer un parking ou un espace vert au sein de la copropriété ;
• La vente d'un local non utilisé pour financer des travaux collectifs.

Nomination et révocation des organes de gestion

Les décisions liées à la gestion quotidienne de la copropriété doivent également obtenir la majorité absolue :

• La nomination ou la révocation du syndic ;
• La désignation des membres du conseil syndical.

Les règles de la majorité absolue lors du vote

Lors d'une assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes.

Pour qu'une résolution soit adoptée à la majorité absolue, il est nécessaire de recueillir plus de 50 % des tantièmes de l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents.

Le second vote à la majorité simple

Si une résolution n'atteint pas la majorité absolue, mais recueille au moins ⅓ des voix, l'article 25-1 de la loi de 1965 permet de recourir à un second vote à la majorité simple, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Ce vote peut être organisé immédiatement lors de la même assemblée ou lors d'une assemblée ultérieure.

Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte, et qu’il est impossible de recourir à un second vote (par exemple, si la résolution n’a pas atteint le seuil requis de ⅓ des voix pour un second vote à la majorité simple), la décision est bloquée. Cette situation survient souvent en cas de désaccords majeurs entre copropriétaires ou de faible participation.

Voici les principales options pour débloquer la situation :

1. Convocation d’une nouvelle assemblée générale : le syndic peut organiser une nouvelle AG pour soumettre la résolution à un nouveau vote. La résolution peut être révisée ou ajustée afin de rassembler un plus large consensus, et tenter d’obtenir son adoption ;
2. Recours au tribunal judiciaire : en cas de blocage persistant, le syndic ou un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut imposer une solution adaptée ou désigner un administrateur provisoire chargé de gérer la copropriété temporairement.

Ces solutions visent à éviter les situations de paralysie, et à protéger les intérêts collectifs des copropriétaires.

Outre la majorité absolue que nous avons détaillée, il existe d'autres règles de majorité en copropriété, adaptées à des décisions spécifiques selon leur impact ou leur importance.

La majorité simple (article 24)

La majorité simple repose sur les voix des seuls copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale. Elle s'applique aux décisions courantes ou mineures, sans impact important sur la copropriété. Parmi ces décisions, figurent :

• l'adoption du budget prévisionnel qui définit les charges courantes de la copropriété ;
• les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (réparations de la toiture ou des façades) ;
• la suppression d'un vide-ordures ;
• les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
• l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques sur les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé ;
• la réalisation d'un diagnostic technique global.

La double majorité (article 26)

La double majorité, prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, est requise pour des décisions d'importance majeure qui impactent de manière significative la copropriété. Elle impose une double condition :

1. La majorité des copropriétaires
   Plus de la moitié des copropriétaires doivent voter favorablement pour la résolution, qu'ils soient présents, représentés ou absents.
2. Les deux tiers des voix (tantièmes)
   Les copropriétaires qui votent favorablement doivent représenter au moins deux tiers des voix.

Cette majorité est indispensable pour valider des décisions sensibles, comme :

• la modification du règlement de copropriété relative à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
• la suppression d'un poste de gardien ou de concierge ;
• les travaux entraînant une modification des tantièmes (surélévation d'un immeuble par exemple).

Vote à l'unanimité

L'unanimité est la règle de majorité la plus exigeante en copropriété. Elle requiert l'accord de tous les copropriétaires, sans exception, qu'ils soient présents, représentés ou absents.

Cette majorité est réservée à des décisions rares, mais essentielles, qui touchent directement les droits ou les intérêts de l'ensemble des copropriétaires.

Elle s'applique notamment dans les cas suivants :

• la modification du règlement de copropriété lorsqu'elle entraîne par exemple le changement de destination de l'immeuble ;
• la modification de la répartition des charges de copropriété, sauf exception ;
• la vente d'une partie commune lorsque sa conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;
• la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires notamment pour la réalisation de travaux dans les parties communes votés en AG ;
• la suppression d'un service de conciergerie, lorsque cette décision porte atteinte à la destination de l'immeuble ou modifie les modalités de jouissance des parties privatives.