Que faire en cas de trouble anormal de voisinage ?

En droit, chacun doit supporter les désagréments normaux liés à la vie en collectivité. Mais lorsque ces nuisances deviennent intenses, répétées, ou durables, elles franchissent le seuil de la tolérance et sont considérées comme anormales.

La jurisprudence retient 3 critères pour qualifier une nuisance de trouble anormal de voisinage :

• L’intensité : une nuisance légère ou ponctuelle ne suffit pas. C’est la répétition ou la gravité qui caractérise l’anormalité ;
• La durée : un trouble passager (travaux limités dans le temps, par exemple) sera rarement sanctionné, sauf s’il est particulièrement excessif ;
• Le contexte : la localisation du bien joue un rôle important. Des nuisances sonores tolérées en zone urbaine dense ne le seront pas dans un environnement résidentiel calme.

Un trouble anormal de voisinage n’exige pas de faute de la part de son auteur : il suffit de prouver l’existence du trouble pour engager sa responsabilité.

Les autorités compétentes ne fournissent pas une liste exhaustive des troubles anormaux de voisinage. Toutefois, la jurisprudence permet de classer ces nuisances en 3 catégories :

• Les nuisances sonores : elles sont à prendre au sens large et peuvent aussi bien être liées à un comportement volontaire ou non (cris, musique à volume sonore excessif, marche en talons, aboiement d'un chien…), à une activité professionnelle telle que la réalisation d'un chantier en dehors des heures autorisées par le règlement de copropriété ;
• Les nuisances olfactives : leur origine est multiple et peut provenir d'une activité de restauration, de l'utilisation d'un barbecue, des animaux de compagnie ou du stockage inadéquat de denrées périssables ;
• Les nuisances visuelles : elles peuvent être causées par une construction sur le fonds voisin ou la pousse excessive des végétaux qui obstrue la luminosité naturelle d'une propriété. En ville, les nuisances visuelles sont fréquemment causées par la présence d'enseignes lumineuses, clignotantes ou non, pouvant perturber le sommeil des voisins.

Hormis ces éléments, certains troubles anormaux de voisinage sont liés à :

• La sécurité des occupants (ex : stockage inadapté de matières dangereuses et inflammables) ;
• La santé du voisinage (ex : émission de fumées).

En cas de litige entre voisins, il est préférable d’épuiser les solutions amiables avant de saisir la justice. Une procédure judiciaire reste longue, coûteuse et incertaine. Mieux vaut donc avancer par étapes pour tenter de désamorcer le conflit.

1. Discuter pour apaiser la situation

Le dialogue est souvent la première clé. Un voisin peut générer une nuisance sans en avoir conscience. Expliquer calmement la gêne occasionnée, en donnant des exemples concrets, permet parfois de régler le problème immédiatement et d’éviter son aggravation.

2. Adresser un courrier simple

Lorsque la discussion est impossible ou ne porte pas ses fruits, il faut acter les faits par l'envoi d'un courrier simple. Cela permet d'informer l'auteur de manière officielle et de constituer une première preuve en cas de procédure judiciaire ultérieure.

3. Envoyer une mise en demeure

En l’absence de réaction, l’étape suivante consiste à adresser une lettre de mise en demeure pour trouble de voisinage. Le courrier doit :

• Décrire précisément les faits
• Rappeler les démarches amiables déjà entreprises ;
• Fixer un délai pour faire cesser les nuisances.

4. Solliciter une médiation

Lorsque le conflit persiste, la médiation peut être une alternative efficace à la justice. Plusieurs options existent :

• L’intervention gratuite d’un conciliateur de justice ;
• Le recours à un médiateur professionnel (service payant) ;
• Ou encore la commission départementale de conciliation, notamment en cas de litige lié à un logement en copropriété.

5. Faire constater les troubles par un commissaire de justice

Pour préparer un éventuel contentieux, il est conseillé de faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier). Celui-ci établit un procès-verbal qui apporte la preuve objective de la réalité, de l’intensité et de la durée des nuisances.

6. Saisir le tribunal

Si toutes les démarches amiables échouent, il reste la voie judiciaire. Avec l’aide d’un avocat, la victime peut demander au tribunal judiciaire d’ordonner la cessation du trouble et d’obtenir des dommages et intérêts. Le juge peut aussi assortir sa décision d’une astreinte, c’est-à-dire de pénalités financières par jour de retard tant que les nuisances perdurent.

Le bailleur n’est pas systématiquement responsable des troubles causés par son locataire. Sa responsabilité peut être engagée s’il reste inactif après avoir été informé des nuisances.

Dès qu’il reçoit une plainte (voisin, syndic, mairie), il doit intervenir rapidement :

• Rappeler au locataire ses obligations de jouissance paisible du logement ;
• Lui adresser, si besoin, une mise en demeure de cesser les troubles ;
• Engager une procédure de résiliation du bail si la situation perdure.

Au sein d'une copropriété, le syndic peut aussi agir contre le bailleur s’il ne réagit pas. Le juge peut alors ordonner la résiliation du bail ou condamner le propriétaire solidairement avec son locataire.

Sélectionner soigneusement le locataire

Avant la signature du bail, il est important de vérifier la fiabilité et le sérieux du candidat. Un dossier complet, des échanges transparents et, si possible, les références de l’ancien bailleur permettent d’écarter les profils susceptibles de poser des difficultés de comportement.

Rappeler les règles de vie dès l’entrée dans les lieux

Lors de la remise des clés, il est conseillé de sensibiliser le locataire au respect du voisinage :

• Rappeler l’obligation légale de jouissance paisible du logement ;
• Évoquer les règles du règlement de copropriété (bruit, animaux, stationnement, poubelles, etc.) ;
• Préciser les horaires de tranquillité et les usages locaux (travaux, musique, etc.).

Ces rappels, formalisés dans une notice jointe au bail ou dans un courrier d’accueil, limitent les malentendus et fixent un cadre clair dès le départ.

Maintenir une communication régulière

Un bailleur contentieux entretient de bons rapports avec son locataire et le syndic. Cette proximité lui permet d’être informé rapidement en cas de nuisances et d’agir avant que la situation ne dégénère.

Agir dès le premier signalement

En cas de plainte d’un voisin, il faut intervenir sans délai : un rappel courtois au locataire suffit souvent à faire cesser les désagréments. L’inaction, en revanche, peut aggraver le conflit et engager la responsabilité du bailleur.

Entretenir le logement et les parties communes

Certaines nuisances peuvent résulter d’un manque d’entretien : canalisations bouchées, infiltration d’eau, odeurs dues à un défaut d’aération… Un suivi régulier des équipements et une réactivité en cas de signalement évitent que ces désordres ne se transforment en litiges.