Qu'est-ce qu'une nuisance olfactive et quels sont les recours contre ces dernières ?

Une nuisance olfactive est un trouble anormal du voisinage provoqué par la diffusion répétée ou persistante d’odeurs désagréables. Toute personne peut s'en plaindre si les mauvaises odeurs dépassent les inconvénients " normaux " de la vie en communauté. 

Une nuisance olfactive est ainsi reconnue come telle si :

• L'émission de mauvaises odeur est durable ou fréquente ; 
• Les émanations dépassent le seuil de tolérance admis dans l'immeuble ;
• L'origine des mauvaises odeurs peut être clairement identifiée(habitude d’un occupant, manque d’entretien, activité illicite…).

Contrairement à la nuisance sonore, la pollution olfactive n'est pas facilement mesurable. Le Code de la santé publique définit toutefois des critères pour qualifier le degré de nuisance olfactive.

Ainsi, la pollution olfactive peut être évaluée en fonction des cinq critères suivants :

• L’intensité ou la force de l'odeur ;
• La fréquence ;
• La durée ;
• L’environnement ou le cadre de vie ;
• La réglementation en vigueur.

Une mauvaise odeur n'est pas forcément une nuisance olfactive

Il convient de noter que l'environnement contribue à déterminer si une mauvaise odeur constitue une nuisance olfactive, même forte, régulière et persistante,. Par exemple, une odeur de fumier n'a rien d'anormal dans une zone agricole. En revanche, la même odeur dans un contexte urbain peut constituer un trouble anormal de voisinage.

Face à des nuisances olfactives émanant de son logement en location, le bailleur doit : 

1. Vérifier la réalité et la gravité des faits 

Avant toute chose, le bailleur doit s'assurer de la réalité de la nuisance. Pour cela, il peut : 

• Recueillir des témoignages ; 
• Interroger le syndic ; 
• Se rendre sur place après avoir obtenu l'accord du locataire.

2. Dialoguer avec le locataire 

Le propriétaire peut déjà aborder le sujet avec le locataire. Si les mauvaises odeurs persistent, un échange écrit est vivement conseillé. Cette précaution permettra d'avoir une trace écrite du trouble. 

3. Envoyer une mise en demeure 

En l’absence d’amélioration, il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier rappelle l’obligation de jouissance paisible (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) et exige la cessation immédiate du trouble. 

4. Saisir les instances compétentes

Si la situation perdure, il est possible de : 

• Solliciter la médiation d'un conciliateur ; 
• Demander l'intervention du syndic ;
• Saisir la commission départementale de conciliation ;
• Approcher les services d'hygiène municipaux si les mauvaises odeurs constituent un risque sanitaire.

5. Engager une procédure judiciaire en dernier recours

Si toutes les démarches amiables échouent, saisir le tribunal judiciaire peut permettre d’obtenir la résiliation du bail, à condition d’apporter la preuve du trouble.

Lorsqu’un locataire se plaint de mauvaises odeurs provenant d’un autre logement ou d’un voisin, le bailleur n’est pas directement responsable des nuisances, mais il a un devoir d’intervention minimale pour tenter d’y remédier.

En tant que propriétaire, il doit démontrer qu’il a entrepris des démarches pour préserver la jouissance paisible du logement loué, comme l’exige l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Concrètement, le bailleur doit avant tout conseiller et orienter son locataire sur les étapes à suivre. Son rôle est d’accompagner la démarche sans se substituer aux autorités compétentes. Il peut ainsi :

• Inviter le locataire à échanger directement avec le voisin concerné, afin de rechercher une solution amiable ;
• Recommander d’adresser un courrier de signalement au syndic de copropriété (si les logements sont situés dans un immeuble collectif), qui pourra constater la nuisance et rappeler les règles de bon voisinage ;
• Conseiller de contacter la mairie ou les services d’hygiène, notamment si les odeurs proviennent d’un local insalubre, d’un élevage illégal, d’un restaurant ou d’une installation non conforme ;
• Suggérer la médiation auprès d’un conciliateur de justice si le conflit persiste malgré les échanges.

Le bailleur peut également agir en parallèle auprès du syndic ou des services municipaux, afin de signaler la plainte et d’appuyer la demande de son locataire. Cette démarche prouve sa bonne foi et sa volonté de faire cesser le trouble.