Vente d’un bien loué en LMNP : ces 4 étapes que vous devez franchir

La vente d’un bien immobilier génère une plus-value assujettie à l’impôt. Le bailleur doit régler cet impôt au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. 

À cette occasion : 

1. Le notaire calcule la plus-value ; 
2. Il applique les abattements correspondant à la durée de détention ;
3. Il calcule l’impôt (19%) et les prélèvements sociaux (17,2%) ;
4. Il prélève directement la somme due sur le prix de vente et la reverse à l’administration fiscale. 

Le notaire déclare lui-même l’impôt sur la plus-value à l’aide du formulaire formulaire n°2048-IMM. Vous n’avez pas à reporter ce montant sur votre déclaration de revenus.

Toutefois, le bailleur (ou son expert-comptable) doit fournir :

• Le cumul exact des amortissements pratiqués ;
• La ventilation entre bâti et travaux le cas échéant.

Ces informations sont essentielles pour la réintégration des amortissements essentiels au calcul de la plus-value imposable.

À l’issue de la vente, le bien concerné doit également être dissocié de l’activité LMNP. Deux cas de figure peuvent être observés : 

1 - Le bailleur vend son unique bien loué en LMNP

Dans ce cas, le propriétaire doit consulter le guichet unique de l’INPI et mettre fin à son activité LMNP. Il suffit pour cela de déclarer une cessation d’activité en ligne.

Au terme de la procédure, le SIREN est radié.

2 - Le bailleur vend l’un de ses biens loués en LMNP

Il faut mettre à jour l’activité LMNP pour supprimer le bien concerné à l’activité LMNP. Pour cela, le propriétaire doit supprimer l’établissement correspondant au bien sur le site de l’INPI. 

Au terme de cette démarche, le SIRET correspondant au bien est radié. 

Le bailleur doit déclarer les derniers revenus perçus après la vente. Toutefois, les règles varient sensiblement selon le régime d’imposition : 

1 - Pour un bailleur LMNP au régime réel d’imposition : 

La dernière déclaration fiscale doit être transmise au guichet unique de l’INPI dans les 60 jours suivant la vente. Le bailleur doit transmettre une liasse fiscale complète (formulaire n°2031 et annexes 2033) incluant :

• Un bilan de clôture ;
• Un compte de résultat arrêté à la date de cession ;
• Le calcul définitif des amortissements jusqu’au jour de la vente.

2 - Pour un bailleur LMNP au régime micro-BIC : 

Les recettes encaissées entre le 1er janvier et la date de vente devront être déclarées l’année suivante dans la déclaration de revenus habituelle (formulaire 2042 C PRO).

Une vente en cours d’année implique également un ajustement des taxes locales :

1. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année. En pratique, un prorata temporis est généralement prévu dans l’acte de vente entre vendeur et acquéreur. Il convient de vérifier que ce prorata est bien mentionné et correctement calculé par le notaire afin d’éviter toute contestation ultérieure ;
2. La cotisation foncière des entreprises (CFE) reste due pour l’année entière si l’activité existait au 1er janvier. Toutefois, en cas de cessation en cours d’année, il est possible de demander un dégrèvement au prorata du temps d’exploitation. Cette demande doit être adressée au service des impôts des entreprises, accompagnée de la preuve de cessation d’activité.