L’actualité de la Gestion Locative résumée (Avril 2026)

Chaque année, la déclaration des revenus locatifs donne lieu à des millions de corrections et de rectifications fiscales. En 2025, l’administration a réclamé plus de 17 milliards d’euros aux contribuables, un niveau qui rappelle l’intensité des contrôles sur les déclarations, notamment immobilières.

Une simple case mal remplie ou un revenu oublié peut suffire à déclencher une demande de justification, voire un contrôle fiscal. Voici les 5 erreurs les plus fréquentes à éviter en 2026.

1. Déclarer ses loyers dans le mauvais formulaire

C’est l’une des erreurs les plus courantes chez les bailleurs, surtout en cas de changement de régime ou de première déclaration.

La règle est pourtant stricte :

• location nue : revenus fonciers (formulaire 2044) ;
• location meublée (LMNP) : revenus BIC, au régime micro BIC ou réel (formulaire 2042 C PRO).

Une confusion entre ces deux régimes entraîne immédiatement une incohérence dans le dossier fiscal. L’administration peut alors demander des explications, voire corriger d’office la déclaration.

En LMNP au régime réel, il faut également veiller à reporter correctement le résultat issu de la liasse fiscale sur la déclaration personnelle.

2. Oublier une partie des loyers perçus

Tous les loyers encaissés doivent être déclarés, sans exception.

Les oublis concernent souvent :

• les loyers encaissés en fin d’année ;
• les revenus issus d’une location saisonnière ;
• les places de parking louées séparément ;
• les revenus issus de plateformes type location courte durée.

Avec le développement des échanges de données entre plateformes et administration, ces oublis sont de plus en plus facilement détectés.

3. Déduire des charges non éligibles

Autre erreur fréquente : considérer que toutes les dépenses liées au bien sont déductibles.

En réalité, la fiscalité distingue trois catégories :

• les charges déductibles immédiatement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, travaux d’entretien) ;
• les dépenses amortissables, notamment en LMNP au réel (mobilier, gros travaux, valeur du bien) ;
• les dépenses non déductibles (travaux de reconstruction, remboursement du capital, dépenses personnelles).

Une mauvaise classification, notamment entre travaux déductibles et amortissables, est une source fréquente d’erreur en cas de contrôle.

C’est précisément sur ce point que de nombreux bailleurs se trompent, notamment en LMNP au réel, où les règles d’amortissement complexifient fortement la déclaration.

4. Sous-évaluer un bien soumis à l’IFI

Pour les contribuables concernés par l’IFI, la vigilance est essentielle.

L’impôt s’applique à partir de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable, apprécié au 1er janvier.

L’erreur la plus fréquente consiste à sous-estimer la valeur vénale des biens :

• estimation trop ancienne ;
• décote excessive ;
• oubli de dépendances (parking, cave, annexes) ;
• mauvaise valorisation de parts de SCI.

Ces écarts sont particulièrement surveillés, car ils impactent directement le montant de l’impôt dû.

5. Oublier une formalité spécifique en LMNP

Le statut LMNP implique plusieurs obligations déclaratives souvent sources d’erreurs :

• oubli de la liasse fiscale (2031 / 2033) en régime réel ;
• mauvaise déclaration sur la 2042 C PRO ;
• absence de numéro SIRET ;
• incohérence entre comptabilité et déclaration fiscale ;
• non-respect des délais.

Ces erreurs sont rarement volontaires, mais elles peuvent suffire à déclencher une demande de régularisation.

Dans ce contexte, certains bailleurs choisissent désormais de sécuriser leur déclaration via des outils spécialisés. C’est le cas de la nouvelle fonctionnalité fiscale de BailFacile, qui permet de gérer la déclaration LMNP de bout en bout : calcul des amortissements, génération de la liasse fiscale et transmission des éléments nécessaires à l’administration.

L’objectif est de réduire les erreurs de saisie et de simplifier un processus souvent jugé complexe par les bailleurs au régime réel.

Depuis la mise en place progressive de l’interdiction des logements énergivores, le marché locatif est profondément impacté. Les logements classés G sont déjà concernés par une interdiction de location depuis 2025, tandis que les logements classés F doivent l’être à partir de 2028.

Mais un projet gouvernemental récent change la logique initiale : certains logements F et G pourraient rester ou revenir sur le marché locatif, sous conditions strictes de rénovation.

L’essentiel de la réforme envisagée

Le gouvernement ne prévoit pas une suppression des interdictions, mais une évolution du calendrier d’application.

Le principe serait le suivant :

• permettre la location de certains logements énergivores ;
• uniquement si le propriétaire s’engage formellement à réaliser des travaux ;
• avec un encadrement dans le temps ;
• et un objectif de rénovation effective du bien.

Cette approche vise à éviter une sortie trop brutale de logements du marché locatif, dans un contexte déjà marqué par une pénurie dans de nombreuses zones.

Louer des passoires thermiques : sous quelles conditions ?

Les annonces récentes précisent un point central : la location serait conditionnée à un engagement réel de rénovation énergétique.

Concrètement, les propriétaires pourraient continuer à louer un logement classé F ou G si :

• un engagement de travaux est signé ;
• les travaux sont réalisés dans un délai encadré : 3 ans pour une maison individuelle et 5 ans pour un appartement ;
• les améliorations énergétiques sont effectivement mises en œuvre ;
• le logement est progressivement mis en conformité.

L’objectif affiché est d’éviter une situation où des logements quittent le marché locatif faute de rénovation immédiate, tout en maintenant une trajectoire de réduction des passoires thermiques.

Pourquoi ce changement de cap sur les passoires thermiques ?

Ce revirement repose sur un constat partagé par les pouvoirs publics : le rythme actuel de rénovation du parc immobilier est insuffisant pour respecter les échéances initiales.

Deux contraintes majeures apparaissent :

• d’un côté, l’objectif de réduction des logements énergivores ;
• de l’autre, une tension déjà forte sur le marché locatif.

Dans certaines zones, la suppression progressive des passoires thermiques risquerait de réduire encore l’offre disponible, aggravant les difficultés d’accès au logement.

Le gouvernement évoque donc une approche plus “pragmatique”, consistant à maintenir la location sous condition plutôt qu’interdire immédiatement.

Quels logements seraient concernés ?

Le dispositif ne concernerait pas tous les logements de manière automatique.

Les pistes évoquées dans les annonces et projets de loi ciblent notamment :

• les logements classés F et G encore loués ou louables ;
• les biens situés en zones tendues où la demande locative est forte ;
• les logements pour lesquels une rénovation immédiate est difficile ;
• les cas où un engagement de travaux peut être formalisé.

L’objectif est estimé à environ 650 000 à 700 000 logements remis ou maintenus sur le marché locatif grâce à ce mécanisme.

En pratique, le bailleur ne serait plus uniquement sanctionné par la note DPE, mais évalué sur sa capacité à améliorer le bien dans un calendrier défini. 

Mais à ce stade, il ne s’agit encore que d’un projet de loi, dont les modalités finales (sanctions, contrôle, critères précis) restent à définir.

Le gouvernement annonce un nouveau durcissement du cadre légal contre les occupations illégales de logements. Après la loi dite Kasbarian-Bergé de 2023, qui avait déjà renforcé la protection des propriétaires, une nouvelle réforme portée par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun vise à accélérer encore les procédures d’expulsion.

Un durcissement après la loi anti-squat de 2023

Selon les données de la Chambre nationale des commissaires de justice, 30 500 expulsions ont été réalisées en 2025, un niveau record, en hausse de 27 % sur un an. Un chiffre qui illustre à la fois la montée des tensions locatives et le renforcement progressif des dispositifs légaux.

La loi Kasbarian-Bergé de 2023 avait déjà profondément modifié le droit applicable aux occupations illégales.

Elle visait à mieux protéger les propriétaires contre les occupations sans droit ni titre, en simplifiant certaines procédures et en renforçant les sanctions.

Mais malgré ce cadre, les pouvoirs publics estiment que des zones d’ombre persistent, notamment dans les situations où l’occupation ne correspond pas strictement à un squat “classique”.

C’est dans ce contexte que le gouvernement souhaite aller plus loin.

La loi “Ripost” : des expulsions plus rapides dans certains cas

Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a présenté les grandes lignes d’un nouveau texte baptisé “Ripost”, destiné à accélérer les expulsions.

L’un des points centraux concerne la définition du squat et la rapidité d’intervention.

Selon les annonces faites :

• une personne entrée dans un logement sans bail signé serait considérée comme occupant sans droit ni titre ;
• même en cas d’entrée initiale avec accord informel ou remise de clés, l’absence de bail écrit suffirait à caractériser la situation ;
• dans certains cas, l’expulsion pourrait être engagée de manière quasi immédiate.

L’objectif affiché est de réduire les situations où des occupants restent dans les lieux pendant de longues procédures, alors même que leur statut juridique est contesté.

Impayés et expulsions : vers une réduction des délais de procédure

Au-delà du squat, le gouvernement vise également les procédures liées aux impayés de loyers, souvent jugées trop longues par les propriétaires.

Aujourd’hui, une procédure d’expulsion pour impayés peut durer en moyenne entre deux et trois ans, selon les cas et les décisions de justice.

Le ministre souligne que ces délais peuvent fragiliser financièrement les bailleurs, notamment lorsqu’ils doivent continuer à rembourser un crédit immobilier tout en ne percevant plus de loyers.

Le nouveau projet vise donc à :

• réduire les délais de traitement des procédures ;
• limiter les stratégies de paiement partiel permettant de prolonger les délais ;
• accélérer les décisions de justice dans les cas d’impayés persistants.

Ce que cela change pour les propriétaires-bailleurs

Pour les bailleurs, ce durcissement potentiel du cadre anti-squat et des procédures d’expulsion pourrait avoir plusieurs impacts concrets :

• une intervention plus rapide en cas d’occupation illégale ;
• une clarification du statut d’occupant sans bail ;
• une réduction possible des délais de récupération d’un logement ;
• mais aussi une évolution encore en discussion, dépendante du texte final.

En pratique, l’objectif affiché est de sécuriser davantage la propriété privée et de réduire les situations d’occupation prolongée sans titre légal.

La loi “Ripost” n’est pas encore adoptée. Les annonces actuelles fixent une orientation politique claire, mais les modalités précises devront être définies dans le futur projet de loi.

Les conditions exactes d’expulsion immédiate, les garanties procédurales et le rôle du juge restent donc à préciser.

Bonne nouvelle pour les propriétaires-bailleurs : le dispositif Jeanbrun, nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière lancé en 2026 pour succéder au Pinel, a vu ses conditions d’accès être assouplies et clarifiées.

L’objectif du gouvernement est clair : relancer l’investissement locatif privé dans un contexte de crise du logement et de recul de l’offre disponible.

Un dispositif plus simple que le Pinel sur plusieurs points

L’un des principaux changements tient à la fin du zonage géographique.

Contrairement au Pinel, qui imposait des zones A, A bis ou B1, le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France, ce qui simplifie fortement la lecture pour les investisseurs.

Autre évolution importante : le dispositif ne se limite plus au neuf.

Les bailleurs peuvent désormais investir :

• dans le neuf ;
• dans l’ancien avec travaux (sous réserve, dans ce second cas, de respecter un seuil minimal de travaux).

Dans l’ancien, les travaux doivent généralement représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, avec à la clé une amélioration significative de la performance énergétique du logement.

Cette ouverture à l’ancien constitue l’une des simplifications les plus attendues pour les bailleurs.

Quelles sont les nouvelles conditions pour en bénéficier ?

Le cadre a été rendu plus lisible autour de quelques critères clés.

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit :

• louer le bien nu ;
• le louer en résidence principale ;
• respecter un engagement de location de 9 ans ;
• appliquer des plafonds de loyers selon le niveau choisi ;
• pour l’ancien, réaliser le volume de travaux requis.

Le dispositif fonctionne ensuite via un amortissement fiscal annuel, généralement compris entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur du bien (hors quote-part du terrain).

En pratique, cela permet de réduire la base imposable des revenus fonciers, ce qui peut améliorer sensiblement la rentabilité nette.

Pourquoi cette simplification peut relancer l’investissement locatif ?

Le gouvernement cherche clairement à redonner de l’attractivité à l’investissement immobilier locatif.

Avec la fin du Pinel, de nombreux investisseurs avaient mis leurs projets en pause. Le dispositif Jeanbrun vise à répondre à cette baisse d’intérêt en proposant un mécanisme plus souple et potentiellement plus lisible fiscalement.

Le fait de pouvoir investir dans toute la France, sans contrainte de zonage, et de viser aussi l’ancien rénové, élargit fortement le champ des opportunités pour les bailleurs.

Reste toutefois une réserve importante : plusieurs études et retours d’investisseurs montrent que le dispositif ne convainc pas encore totalement, notamment en raison des loyers plafonnés et des contraintes de travaux.

La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt du 16 avril 2026 : un copropriétaire ne dispose que de deux mois pour contester une décision prise en assemblée générale.

Une précision importante pour les propriétaires-bailleurs, car certaines résolutions peuvent avoir un impact direct sur le bien loué : travaux, charges ou restrictions d’usage.

Le délai part dès le premier passage du recommandé

C’est le point central de la décision.

La Cour de cassation confirme que le délai de deux mois court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire.

Peu importe la date à laquelle le courrier est effectivement récupéré.

Dans l’affaire jugée :

• la lettre a été présentée une première fois le 11 mai ;
• le délai a donc commencé le 12 mai ;
• le copropriétaire a assigné le syndicat le 27 juillet.

Même s’il n’avait retiré le courrier que le 28 mai, son recours a été jugé hors délai.

Le retrait tardif du courrier ne change rien

La Cour rappelle que la loi ne distingue pas selon que le pli recommandé est retiré ou non.

Autrement dit, attendre plusieurs jours avant d’aller chercher le courrier ne prolonge pas le délai.

Cette règle vise à éviter qu’un copropriétaire puisse retarder l’exécution de décisions parfois urgentes, comme :

• le vote de travaux ;
• un appel de fonds exceptionnel ;
• la nomination ou le changement de syndic ;
• des décisions sur l’usage du lot.

Une fois les deux mois écoulés, la contestation devient irrecevable.

Pourquoi cette règle doit alerter les bailleurs ?

Pour un propriétaire bailleur, ce délai est particulièrement sensible.

Une assemblée générale peut voter des décisions ayant un impact direct sur :

• le montant des charges ;
• la réalisation de gros travaux ;
• des restrictions sur la location meublée ou saisonnière ;
• la valeur future du bien.

Mieux vaut donc surveiller de près les notifications du syndic et agir rapidement en cas de désaccord.

À partir du 1er janvier 2027, la fiscalité des logements vacants va évoluer avec l’arrivée d’une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Pour certains propriétaires, la facture pourrait devenir nettement plus élevée.

Une taxe unique qui remplace les anciens dispositifs

Jusqu’ici, deux taxes coexistaient :

• la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), appliquée de plein droit dans les zones tendues ;
• la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV), mise en place sur délibération des communes hors zones tendues.

À compter de 2027, elles seront remplacées par la TVLH. Cette nouvelle taxe s’appliquera :

• automatiquement en zone tendue ;
• sur décision de la commune ou de l’intercommunalité hors zone tendue.

Le logement doit être non meublé, à usage d’habitation et vacant au 1er janvier.

Le délai de vacance retenu reste de :

• au moins 1 an en zone tendue ;
• au moins 2 ans hors zone tendue.

Quels taux en 2027 ?

En zone tendue, les taux restent alignés sur le régime actuel :

• 17 % la première année d’imposition ;
• 34 % à partir de la deuxième année.

Mais la nouveauté importante, c’est que les communes pourront majorer ces taux.

Le plafond annoncé est de :

• 30 % la première année ;
• 60 % les années suivantes.

Hors zone tendue, les communes pourront fixer librement leur taux, dans la limite de 50 %.

Autrement dit, pour certains propriétaires, la facture pourrait quasiment doubler.

Des cas d’exonération existent toujours

Tous les logements vides ne seront pas automatiquement taxés.

Le propriétaire pourra être exonéré notamment si :

• le bien a été occupé au moins 90 jours consécutifs dans l’année ;
• la vacance est indépendante de sa volonté (mise en vente ou en location au prix du marché sans preneur) ;
• le logement nécessite des travaux importants dépassant 25 % de sa valeur.

Ces exceptions restent particulièrement importantes pour les bailleurs en rénovation ou en succession.

Ce que cela change pour les propriétaires

Pour les bailleurs, cette réforme renforce la pression fiscale sur les logements durablement laissés vides.

L’objectif du législateur est clairement d’inciter à :

• remettre le bien en location ;
• engager rapidement des travaux ;
• ou arbitrer par une vente.

Dans les zones tendues, la mesure vise directement les logements qui restent hors marché alors que la demande locative est forte.