Sommaire
- 1 - oublier de dissocier le terrain du bâti avant amortissement
- 2 - déduire des charges qui doivent être amorties
- 3 - faire des erreurs lors du report de la liasse 2031 vers la 2042 C PRO
- Comment corriger une liasse LMNP déjà déposée ?
L’essentiel à retenir
- Le bailleur LMNP doit dissocier le terrain du bâti avant de fixer les amortissements.
- Certaines charges doivent être amorties et non déduites immédiatement.
- La liasse fiscale doit justifier les recettes déclarées dans sa fiche d’impôt.
1 - oublier de dissocier le terrain du bâti avant amortissement
C’est l’une des erreurs les plus répandues en LMNP au régime réel.
En comptabilité, le terrain n’est jamais amortissable. Seule la valeur du bâti peut l’être. Or, de nombreux bailleurs amortissent la totalité du prix d’acquisition du bien, sans dissocier la part correspondant au terrain.
En cas de contrôle, l’administration peut :
- Rejeter toute ou une partie des amortissements pratiqués ;
- Recalculer le résultat fiscal sur plusieurs années ;
- Réclamer un rappel d’impôt assorti de pénalités.
La dissociation du terrain et du bâti n’est pas une option : elle conditionne la validité même des amortissements immobiliers.
2 - déduire des charges qui doivent être amorties
Autre erreur fréquente : déduire immédiatement des dépenses qui doivent être amorties.
Sont notamment concernés :
- Le mobilier et l’électroménager ;
- Certains travaux d’amélioration ;
- Les frais de notaire et frais d’acquisition.
Ces dépenses ne peuvent pas être intégralement déduites l’année où elles sont engagées. Elles doivent être inscrites à l’actif du bilan et amorties sur plusieurs années.
Lorsque ces montants sont déduits en charges :
- Le résultat est artificiellement minoré sur l’exercice ;
- L’erreur est facilement identifiée en cas de contrôle ;
- Les sommes sont réintégrées dans le résultat imposable.
Cette pratique expose le bailleur à un redressement fiscal, même lorsque l’erreur résulte d’une simple méconnaissance des règles comptables.
3 - faire des erreurs lors du report de la liasse 2031 vers la 2042 C PRO
Même avec une liasse fiscale correctement établie, une erreur peut survenir au moment de la déclaration de revenus.
Le résultat fiscal figurant sur le formulaire 2031 doit être reporté à l’identique sur la déclaration 2042 C PRO. En pratique, de nombreux bailleurs commettent des erreurs de report :
- Mauvais montant déclaré ;
- Déficit non reporté ou mal ventilé ;
- Case incorrecte cochée.
Ces incohérences peuvent entraîner :
- Des demandes de justificatifs de l’administration ;
- Des corrections défavorables effectuées par l’administration ;
- Ou un rejet partiel de la déclaration.
Cette erreur est d’autant plus fréquente que la déclaration 2042 C PRO reste peu lisible pour les non-initiés.
Comment corriger une liasse LMNP déjà déposée ?
Tant que l’administration fiscale n’a pas engagé de contrôle formel, le bailleur peut déposer une liasse fiscale rectificative. Cette nouvelle déclaration remplace la précédente. Elle doit être envoyée par voie dématérialisée, en utilisant le même portail (EDI ou EFI) que pour le dépôt initial.
Pour ce faire, le bailleur doit :
- Reprendre l’ensemble des éléments comptables concernés (amortissements, charges, immobilisations…) ;
- Rectifier les erreurs dans le formulaire 2031 et ses annexes (2033-A à 2033-G) ;
- Générer une nouvelle liasse complète et la déposer dans les délais impartis.
La rectification est considérée comme spontanée si elle précède tout contrôle. Dans ce cas, aucune pénalité n’est généralement appliquée, même si un rappel d’impôt est dû.
SOMMAIRE
- 1 - oublier de dissocier le terrain du bâti avant amortissement
- 2 - déduire des charges qui doivent être amorties
- 3 - faire des erreurs lors du report de la liasse 2031 vers la 2042 C PRO
- Comment corriger une liasse LMNP déjà déposée ?
