Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Pour être admises en déduction, les dépenses doivent répondre à plusieurs conditions cumulatives fixées par l’administration fiscale :

• Être engagées dans l’intérêt direct de l’activité de location meublée ;
• Être justifiées par des pièces probantes ;
• Être rattachées à l’activité de location meublée et aux recettes imposables correspondantes ;
• Correspondre à une charge et non à une dépense immobilisable.

Les charges déductibles en LMNP représentent des dépenses courantes liées à l’entretien du bien, à sa gestion ou à son exploitation. Elles sont, en principe, déductibles l’année de leur paiement.

Charges d’entretien et de fonctionnement du logement

Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles lorsqu’elles permettent de maintenir le logement en bon état.

Elles concernent notamment :

• L’entretien et la réparation des équipements du logement (chaudière, appareils électroménagers, systèmes de chauffage) ;
• La remise en état des installations techniques (électricité, plomberie) ;
• Le remplacement d’équipements défectueux (chauffe-eau, radiateurs, électroménager) ;
• La rénovation des surfaces (peintures, murs, revêtements de sol) ;
• Le remplacement à l’identique d’éléments usés (robinetterie, prises, équipements sanitaires, éléments de cuisine).

Ces charges incluent également des dépenses liées au fonctionnement courant du logement, dès lors qu’elles restent à la charge du propriétaire :

• Dépenses d’énergie (électricité, eau, gaz) ;
• Fournitures et consommables utilisés pour la location, en particulier en location meublée de courte durée (produits d’entretien, linge, petits équipements).

Charges de copropriété

Les charges de copropriété supportées par le propriétaire bailleur sont déductibles en LMNP lorsqu’elles restent à sa charge. Elles correspondent aux dépenses liées au fonctionnement, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble.

Elles comprennent notamment :

• Les frais d’entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, maintenance) ;
• Les honoraires du syndic ;
• Les dépenses d’administration de la copropriété ;
• Les travaux votés en assemblée générale non récupérables auprès du locataire.

Les provisions versées au syndic sont déductibles au moment de leur paiement. Une régularisation intervient après l’approbation des comptes afin de distinguer les charges récupérables et celles non récupérables. Seule la part non récupérable peut être déduite.

Taxe foncière et impôts locaux déductibles en LMNP

La taxe foncière sur les propriétés bâties constitue une charge déductible en LMNP au régime réel, lorsqu’elle est supportée par le propriétaire.

Elle comprend notamment :

• La taxe foncière principale sur les propriétés bâties ;
• Les taxes additionnelles locales figurant sur l’avis d’imposition.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) due au titre de l’activité de location meublée peut également être déduite.

Primes d’assurance

Les primes d’assurance constituent des charges déductibles en LMNP lorsqu’elles se rapportent à la location du bien. Elles protègent le logement, sécurisent les loyers et couvrent la responsabilité du bailleur.

Elles comprennent :

• L’assurance propriétaire non occupant (PNO) qui protège le bien en cas de sinistre en l’absence de locataire ou en complément de l’assurance habitation du locataire ;
• L’assurance contre les loyers impayés (GLI) qui garantit le bailleur contre les défauts de paiement et, selon les contrats, les frais de contentieux ;
• L’assurance multirisque immeuble lorsqu’elle est supportée directement par le propriétaire dans le cadre d’une copropriété.

Frais de gestion et d’administration

Les dépenses engagées pour la gestion de la location meublée sont déductibles lorsqu’elles sont liées à l’activité.

Elles concernent la gestion locative, le suivi administratif et les obligations comptables, et comprennent :

• Les honoraires d’agence immobilière pour la mise en location du bien, la recherche de locataires ou la rédaction du bail ;
• Les frais de gestion locative facturés par un professionnel chargé de l’administration du bien ;
• Les honoraires d’expert-comptable pour l’établissement de la comptabilité, des déclarations fiscales et de la liasse LMNP ;
• Les frais bancaires liés au compte utilisé pour l’activité (frais de tenue de compte, commissions, frais de virement) ;
• Les frais liés aux formalités administratives (états des lieux, correspondances, documents locatifs) ;
• Les frais de déplacement liés à la gestion du bien (visites, états des lieux, suivi de travaux), tels que les frais de carburant, de péage ou de stationnement.

Charges liées aux services et aux abonnements

Certaines dépenses de services ou d’abonnements sont déductibles en LMNP lorsqu’elles sont nécessaires à la gestion ou à la commercialisation du bien. Elles permettent d’assurer le suivi de l’activité et de faciliter la relation avec les locataires.

Elles comprennent notamment :

• L’abonnement internet lorsqu’il est mis à disposition du locataire ou utilisé pour la gestion du logement ;
• Les abonnements à des logiciels de gestion locative ou de comptabilité permettant de suivre les loyers, les charges et les obligations fiscales ;
• Les commissions et frais prélevés par les plateformes de réservation, notamment en location de courte durée ;
• Les prestations de services liées à la gestion du bien, comme certaines offres de conciergerie ou de gestion externalisée.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt pour financer un bien loué en meublé constituent des charges déductibles lorsque le loueur relève du régime réel.

Ils représentent le coût du crédit supporté par le propriétaire. À ce titre, ils sont pris en compte dans le calcul du résultat fiscal dès lors qu’ils sont directement liés à l’activité de location meublée et justifiés par les documents bancaires.

Sont notamment déductibles :

• Les intérêts du prêt immobilier contracté pour l’acquisition du bien ;
• Les intérêts liés à un emprunt destiné à financer des travaux ;
• Les frais de dossier facturés par l’établissement bancaire ;
• Les frais de garantie liés au financement, tels que les frais de caution ou d’hypothèque ;
• Certains frais accessoires directement rattachés à l’opération de financement.

Certaines dépenses ne peuvent pas être déduites du résultat LMNP, soit parce qu’elles ne sont pas liées à l’exploitation, soit parce qu’elles relèvent d’un traitement comptable différent.

Dépenses non déductibles en location meublée

Ne sont pas déductibles :

• Le remboursement du capital d’un emprunt ;
• Les dépenses personnelles sans lien avec la location ;
• Les charges récupérables auprès du locataire ;
• Les frais kilométriques calculés selon un barème forfaitaire (non autorisé en LMNP).

Dépenses à amortir en LMNP

D’autres dépenses ne peuvent pas être déduites en tant que charges, car elles augmentent la valeur du bien ou s’inscrivent dans un investissement.

Elles doivent être inscrites à l’actif et amorties sur plusieurs années.

Il s’agit notamment :

• Des frais de notaire ;
• Des droits d’enregistrement ;
• De certains frais de garantie liés au financement lorsqu’ils sont intégrés au coût d’acquisition ;
• Des travaux d’amélioration ou d’aménagement qui augmentent la valeur du bien.

Ces dépenses sont inscrites à l’actif et amorties sur plusieurs années.

Traitement des dépenses mixtes en LMNP

Lorsqu’une dépense est utilisée à la fois pour l’activité de location et à titre personnel, seule la part réellement liée à l'exploitation peut être déduite.
Une ventilation doit être effectuée afin de justifier la part retenue.

Par exemple, un abonnement internet utilisé à la fois pour la gestion du bien et à titre personnel ne peut être déduit qu’à hauteur de la part réellement affectée à l’activité.

La déduction des charges en LMNP au régime réel repose sur plusieurs étapes, depuis l’enregistrement des dépenses jusqu’à leur déclaration fiscale.

Enregistrement des charges en comptabilité

Chaque dépense doit être comptabilisée au moment de son paiement.

Un suivi régulier des dépenses (mensuel ou trimestriel) permet d’éviter les oublis et de faciliter l’établissement de la liasse fiscale.

Les charges sont prises en compte selon leur nature afin de déterminer le résultat imposable de l’activité.

Conservation des justificatifs

Chaque charge doit être justifiée par un document probant (facture, contrat, relevé bancaire).

Les justificatifs doivent être conservés de manière organisée (classement par année ou par type de dépense), sous format papier ou numérique.

Déclaration des charges dans la liasse fiscale LMNP

Les charges sont intégrées dans la déclaration de résultats BIC, sur le formulaire n° 2031 et ses annexes. Cette déclaration est généralement réalisée avec l’aide d’un expert-comptable ou d’un logiciel spécialisé.

Elles viennent diminuer le résultat fiscal qui est ensuite reporté dans la déclaration de revenus du foyer.

Qualification des dépenses en LMNP

Chaque dépense doit être correctement qualifiée :

• Une charge déductible est imputée immédiatement ;
• Une dépense immobilisable est inscrite à l’actif et amortie.

En cas de doute sur la nature d’une dépense, le propriétaire doit déterminer si elle maintient le bien en état ou si elle en augmente la valeur, afin d’éviter toute erreur de traitement.

En LMNP au régime réel, la déduction des charges peut conduire à un déficit lorsque leur montant dépasse les recettes locatives. Ce mécanisme permet de compenser les résultats de l’activité dans les conditions prévues par la fiscalité des BIC.

Déficit généré par les charges en LMNP

Le déficit résulte des dépenses engagées pour l’exploitation du bien, notamment :

• Les charges d’entretien et de réparation ;
• Les charges de copropriété ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les frais de gestion.

Les intérêts d’emprunt sont plus élevés en début de financement, ce qui accentue le montant des charges déductibles sur les premières années.

Imputation du déficit LMNP

Le déficit constaté en LMNP ne peut pas être imputé sur le revenu global.

Il est imputable uniquement sur les bénéfices issus de la même activité de location meublée non professionnelle, réalisés au cours des exercices suivants.

Report du déficit LMNP

Le déficit peut être reporté sur les bénéfices issus de la location meublée pendant une durée maximale de dix ans.

Il permet de compenser les résultats futurs et d’atténuer la charge fiscale au fil des exercices.

Limite liée aux amortissements

Les amortissements ne peuvent pas créer ni augmenter un déficit en LMNP.

Ils sont déductibles uniquement dans la limite du résultat positif. Lorsque leur montant dépasse ce résultat, la fraction non utilisée est reportée et pourra être déduite ultérieurement, sans limitation de durée.

Les charges déductibles et les amortissements réduisent le résultat imposable, mais reposent sur des logiques différentes.
La comparaison suivante permet d’en comprendre les effets en pratique.