Sommaire
- Un seuil divisé par cinq : une nouvelle donne pour les bailleurs
- Micro-BIC vs régime réel : ce qui change
- Le régime réel : un atout fiscal, mais un casse-tête
- Une campagne d’information en cours
Un seuil divisé par cinq : une nouvelle donne pour les bailleurs
La loi dite « anti-Airbnb », promulguée en novembre 2024, réduit drastiquement le plafond du régime micro-BIC :
- Avant : plafond à 77 700 €, avec abattement forfaitaire de 50 %.
- Dès 2025 : plafond limité à 15 000 €.
- Conséquence : au-delà, passage obligatoire au régime réel.
Concrètement, un bailleur percevant 20 000 € de loyers via Airbnb en 2025 sera imposé au réel dès 2026, même s’il n’a jamais tenu de comptabilité détaillée.
Micro-BIC vs régime réel : ce qui change
| Critères | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil applicable | Jusqu’à 15 000 € de loyers | Obligatoire au-delà de 15 000 € |
| Mode de calcul | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles et amortissements |
| Avantages | Simplicité déclarative | Forte réduction possible de l’impôt |
| Inconvénients | Pas de déduction réelle | Complexité comptable, justificatifs indispensables |
| Public concerné | Petits bailleurs avec peu de frais | Propriétaires avec charges, travaux ou emprunt |
En résumé : le micro-BIC reste intéressant pour de petites locations, mais au-delà du seuil, le réel s’impose et demande une vraie rigueur.
Le régime réel : un atout fiscal, mais un casse-tête
Le régime réel permet de déduire travaux, frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière et amortissement du logement. Autant de leviers qui réduisent l’impôt, parfois jusqu’à l’annuler.
Mais pour en profiter :
- Les factures doivent être conservées.
- Une liasse fiscale doit être déposée en mai 2026.
- Le calcul de l’amortissement suppose souvent un expert-comptable.
« Pour des loueurs habitués à la simplicité du micro-BIC, le passage au réel risque de représenter un certain choc », alerte Baptiste Bochart, juriste chez JD2M.
Les dépenses engagées en 2025 doivent être correctement documentées pour être déductibles. Exemple : un propriétaire qui fait installer un chauffe-eau ne pourra l’imputer que s’il garde les factures.
Pour se préparer, les bailleurs doivent :
- Archiver leurs justificatifs (travaux, assurances, mobilier).
- Anticiper le changement de régime : micro-BIC si < 15 000 €, réel obligatoire au-delà.
- Se former ou déléguer la gestion comptable, notamment pour l’amortissement.
Une campagne d’information en cours
La DGFiP mène une campagne via « Gérer mon bien immobilier » afin d’inciter les bailleurs à anticiper. Objectif : éviter une vague d’erreurs déclaratives au printemps 2026.
Car si le régime réel peut se révéler très avantageux, mal préparé il risque de tourner au cauchemar administratif.
