Sommaire
- Un phénomène en forte hausse en 2025
- Pourquoi les garants changent-ils en cours de bail ?
- Le réflexe indispensable : rédiger un avenant
- Une discipline nouvelle pour les bailleurs
Un phénomène en forte hausse en 2025
Les chiffres récents soulignent l’importance du garant :
- En 2025, les impayés de loyer concernent 1,97 % des logements gérés par des professionnels, mais grimpent à 5,33 % quand le propriétaire gère en direct.
- Pire encore, les expulsions locatives bondissent de 87 % en un an : près de 24 000 PV d’expulsion ont été délivrés en 2024, contre 12 825 en 2023.
Autrement dit, la présence d’un garant fiable n’a jamais été aussi essentielle. Pourtant, cette garantie peut vaciller. Divorce, perte d’emploi, décès ou recours à d’autres dispositifs : il arrive qu’un garant se retire en plein bail, obligeant le bailleur à réagir vite.
Pourquoi les garants changent-ils en cours de bail ?
Ce qui passait autrefois pour une exception devient une situation courante. Plusieurs tendances l’expliquent :
- Pression économique : inflation et hausse des loyers fragilisent les garants familiaux.
- Accidents de vie : perte d’emploi, surendettement, séparation ou décès réduisent leur capacité d’engagement.
- Nouvelles pratiques : certains locataires remplacent leur garant par une caution bancaire ou par la garantie Visale.
Pour les bailleurs, cela signifie qu’un locataire solvable hier peut, du jour au lendemain, se retrouver sans filet de sécurité.
Le réflexe indispensable : rédiger un avenant
Bonne nouvelle : le retrait d’un garant n’impose pas de refaire tout le bail. La solution est la signature d’un avenant au bail, signé par le bailleur, le locataire et le nouveau garant.
Cet avenant doit :
- constater le retrait de l’ancien garant,
- identifier clairement le nouveau garant,
- rappeler l’étendue de son engagement (loyers, charges, réparations).
À cet avenant doit s’ajouter un nouvel acte de cautionnement, reprenant les mentions légales obligatoires (montant maximal garanti, durée, portée de la caution). Sans ce document, l’avenant perd sa valeur protectrice et expose le bailleur.
Une discipline nouvelle pour les bailleurs
Dans un marché locatif marqué par la hausse des impayés, ignorer un changement de garant revient à se priver de son principal filet de sécurité. Pour limiter le risque, les propriétaires doivent :
- vérifier la solvabilité du nouveau garant ;
- formaliser systématiquement le changement par écrit ;
- envisager des solutions complémentaires comme l’assurance loyers impayés.
En 2025, l’avenant au bail n’est plus une simple formalité. C’est un outil de survie financière pour préserver la rentabilité locative.
