Charges locatives : vers une réforme du décret de 1987 ?

Dans un courrier adressé en mai 2025 à la ministre du Logement, la Fédération des élus des EPL (FedEpl), accompagnée de la Fédération des OPH, de l’USH et d’Action Logement, alerte sur le décalage croissant entre la liste actuelle des charges récupérables et les pratiques de gestion locative.

En cause :

• Des équipements absents du décret : les bornes de recharge pour véhicules électriques, les systèmes de ventilation double flux, ou les dispositifs connectés de chauffage ne sont pas mentionnés.
• Des obligations environnementales croissantes : l’entretien de certains dispositifs imposés dans les rénovations énergétiques ne peut pas toujours être répercuté au locataire.
• Des pratiques disparates selon les bailleurs : faute de cadre actualisé, les contentieux se multiplient.

La demande des signataires est simple : mettre à jour le décret du 26 août 1987 pour clarifier ce qui est récupérable ou non, en phase avec les standards techniques et écologiques actuels.

Cette interpellation intervient alors que le gouvernement travaille sur un nouveau statut du bailleur privé, annoncé pour 2026. Le rapport du ministère de la Transition écologique publié en juin 2025 évoque une remise à plat des relations locatives, notamment sur les plans :

• des incitations fiscales ;
• de la gestion locative ;
• et de la transparence des charges.

Ce contexte ouvre la porte à une révision réglementaire coordonnée, qui pourrait inclure une mise à jour de la liste des charges récupérables dans le cadre d’un bail « rénové » aligné avec les objectifs de performance énergétique.

Le rapport recommande notamment que le nouveau statut repose sur « un contrat de location harmonisé, avec une meilleure lisibilité pour les locataires comme pour les bailleurs, y compris sur les charges ». Une refonte du décret de 1987 y trouverait naturellement sa place.

Si aucune liste officielle n’a encore été dévoilée, les professionnels du secteur identifient plusieurs dépenses aujourd’hui non récupérables mais jugées légitimes à répercuter :

• Entretien des équipements liés à la performance énergétique : filtres de ventilation double flux, capteurs de chauffage connectés, systèmes de régulation.
• Frais d’abonnement aux outils numériques de gestion de consommation (relevés à distance, télérelève, etc.).
• Maintenance des équipements collectifs récents : bornes de recharge, éclairages LED avec détecteurs de présence, ascenseurs nouvelle génération.
• Entretien obligatoire des installations liées à la sécurité : alarmes incendie connectées, détection CO², etc.

Ces éléments pourraient faire l’objet d’une actualisation du décret ou d’une nouvelle annexe standard au contrat de location.

Pour les propriétaires bailleurs, cette réforme représenterait un levier important pour mieux couvrir leurs coûts, notamment dans un contexte de rénovation énergétique accélérée et de rentabilité locative fragilisée.

Aujourd’hui, l’absence de mise à jour du décret de 1987 oblige certains bailleurs à assumer seuls des frais d’entretien de plus en plus fréquents, ou à tenter de les intégrer dans le loyer – ce qui est encadré et parfois contesté.