Sommaire
- 2025-2027 : trois années décisives pour éviter la sortie du marché locatif
- Comment fonctionne le super-déficit porté à 21 400 € ?
- Un dispositif rentable, mais qui impose un dossier irréprochable
- Comment prioriser ses biens et optimiser sa stratégie patrimoniale ?
2025-2027 : trois années décisives pour éviter la sortie du marché locatif
Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G est interdite.
Les biens notés F suivront en 2028.
Concrètement, un bailleur propriétaire d’un logement très énergivore doit s’adapter rapidement pour éviter :
- l’impossibilité légale de louer ;
- une vacance prolongée ;
- une forte décote en cas de revente ;
- l’impossibilité d’augmenter le loyer.
La prolongation du super-déficit foncier jusqu’en 2027 soulage un calendrier devenu intenable pour nombre d’investisseurs. Le dispositif permet désormais d’étaler les chantiers et de sécuriser les diagnostics dans un contexte où artisans et diagnostiqueurs sont saturés.
Comment fonctionne le super-déficit porté à 21 400 € ?
Le plafond classique de 10 700 € est doublé jusqu’au 31 décembre 2027, uniquement pour les travaux de rénovation énergétique permettant une amélioration effective du DPE.
Travaux éligibles
- Isolation (murs, toitures, planchers)
- Remplacement d’un système de chauffage ancien
- Amélioration de la ventilation
- Menuiseries performantes
Travaux non éligibles
- Simple rafraîchissement (peinture, revêtements)
- Aménagement esthétique (cuisine, salle de bain non liés au DPE)
- Extensions ou modifications structurelles
Exemple concret
Un bailleur engage 30 000 € de travaux pour passer un logement F → D.
- 21 400 € imputés sur le revenu global grâce au super-déficit (21 400 × 30 % = 6 420 € d’impôt économisé immédiatement).
- 8 600 € restants imputés sur les revenus fonciers (30 000 – 21 400 = 8 600 €).
Le coût net après avantage fiscal immédiat : 23 580 € (30 000 – 6 420 = 23 580 €)
Le solde des 8 600 € réduira la fiscalité future sur les loyers.
Un dispositif rentable, mais qui impose un dossier irréprochable
L’administration fiscale renforce ses contrôles sur ce mécanisme exceptionnel. Pour éviter un redressement, le bailleur doit réunir :
- Diagnostics DPE avant/après
- Factures détaillées précisant la nature énergétique des travaux
- Attestations d’amélioration énergétique
- Preuve de paiement effective avant 31 décembre 2027
Il est fortement conseillé de s’appuyer sur un expert-comptable ou un logiciel de gestion locative pour classifier correctement les dépenses et éviter de mélanger des travaux non éligibles avec des travaux ouvrant droit à l’avantage.
Comment prioriser ses biens et optimiser sa stratégie patrimoniale ?
La transition énergétique oblige désormais les bailleurs à raisonner en stratégie de portefeuille.
Les priorités logiques :
- Biens G : interdits depuis 2025, souvent urgents et coûteux.
- Biens F : à rénover avant 2028 pour éviter la vacance forcée.
- Biens E : potentielle “valeur verte” à renforcer avant un futur durcissement.
Le déficit foncier doublé peut aussi déclencher des arbitrages structurants :
- céder un bien irréformable,
- concentrer les travaux sur les biens revalorisables,
- intégrer la performance énergétique dans la stratégie de fixation des loyers et de valorisation patrimoniale.
Les outils digitaux de gestion locative permettent de centraliser les pièces justificatives, de planifier les travaux et d’assurer un suivi précis de l'amélioration DPE.
SOMMAIRE
- 2025-2027 : trois années décisives pour éviter la sortie du marché locatif
- Comment fonctionne le super-déficit porté à 21 400 € ?
- Un dispositif rentable, mais qui impose un dossier irréprochable
- Comment prioriser ses biens et optimiser sa stratégie patrimoniale ?
