Le résumé de l'actualité locative pour mai 2023

Le secteur du logement connaît actuellement de nombreux défis avec notamment une production insuffisante de logements, des prix élevés et une demande toujours croissante. La crise du logement affecte principalement les ménages les plus modestes mais aussi la classe moyenne qui peinent à trouver un logement abordable et adapté à leurs besoins.

Face à ces enjeux, plusieurs acteurs du secteur appellent à la création d'un nouveau statut du bailleur privé. L'objectif : dynamiser le marché et favoriser l'accès au logement. Cette proposition est issue des consultations du Conseil National de la Refondation (CNR).

Comment ? En faisant du propriétaire bailleur un agent économique à part entière, en somme une micro-entreprise. Ce nouveau statut permettrait ainsi de soutenir la production de logements afin de répondre aux besoins, sans s'en remettre exclusivement aux investisseurs institutionnels. Il s'agirait également de se substituer au régime fiscal Pinel ainsi qu'à l'ensemble des niches fiscales actuellement mobilisables. Cela permettrait une remise à plat de la fiscalité immobilière basée sur l'amortissement.

Mais ce nouveau statut du bailleur privé pourrait également susciter des résistances de la part de certains acteurs du secteur du logement qui pourraient craindre une remise en cause de leurs avantages fiscaux actuels. Il est donc nécessaire pour le gouvernement de mener une concertation approfondie avec l'ensemble des parties prenantes pour assurer l'acceptabilité de cette réforme.

Affaire à suivre ! Plus de détails viendront dans les semaines qui suivent.

Une incitation fiscale pour la rénovation énergétique

Le gouvernement a décidé de doubler le montant de l'incitation fiscale sur le déficit foncier pour la période 2023-2025. Limité jusque-là à 10 700 euros par an, le nouveau plafond est rehaussé à 21 400 euros par an.

Cette mesure s'applique à la réalisation de travaux de rénovation énergétique sur des passoires thermiques. Ainsi des logements classés “E, F ou G” devraient atteindre un score minimal de “D” après les travaux. 

Pour rappel, le mécanisme de déficit foncier permet aux propriétaires de bénéficier d'un allégement d'impôts lorsque les charges supportées pour la location d'un logement dépassent les revenus fonciers.

Les objectifs du doublement du déficit foncier

L'objectif principal du doublement du déficit foncier est de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre dans le secteur du bâtiment. En encourageant la rénovation énergétique des passoires thermiques, cette mesure permet de lutter contre le changement climatique et de favoriser la transition énergétique. La finalité concrète : réduire la part des logements énergivores sur le marché.

Dans la même veine, le gouvernement se penche sur la création d'un taux d'usure vert, qui s'appliquera, d'une part à l'acquisition de passoires thermiques et, d'autre part à l'achat de logements énergétiquement performants. Cette mesure aura pour objectif d'encourager les établissements bancaires à financer l'acquisition de biens immobiliers plus respectueux de l'environnement.

Le gouvernement souhaite ainsi généraliser et uniformiser la prise en compte de la valeur verte dans la distribution de crédits, en prenant en compte la performance énergétique des biens immobiliers dans les analyses de dossiers de prêts.

Les avantages du taux d'usure vert pour les emprunteurs et les investisseurs

L'application d'un taux d'usure vert majoré pour les passoires thermiques peut faciliter l'accès au crédit pour les emprunteurs souhaitant acheter et rénover ce type de bien. Le taux d'usure vert peut également inciter les investisseurs à se tourner davantage vers des logements énergétiquement performants.

Les défis à relever pour la mise en place du taux d'usure vert

Sa mise en place nécessite l'adoption d'une réglementation adaptée pour encadrer l'application de ce dispositif. Les autorités compétentes et les acteurs clés du marché immobilier, tels que les banques, les courtiers, les investisseurs et les emprunteurs devront définir les critères précis pour l'application du taux d'usure majoré et veiller à leur respect par les établissements prêteurs.

Le plafonnement actuel des augmentations de loyer, mis en place pour maintenir le pouvoir d'achat des ménages, pourrait être prolongé. La loi relative aux mesures d'urgence en faveur du pouvoir d'achat a instauré cette mesure, qui devait initialement expirer le 30 juin. Cependant, le député Thomas Cazenave a proposé un projet de loi visant à maintenir temporairement le plafonnement de l'indice de référence des loyers (IRL) à un maximum de 3,5 % jusqu'au premier trimestre 2024.

Le ministère du logement s'est montré très favorable à cette proposition, notamment au bénéfice des locataires modestes et des classes moyennes. L'extension du bouclier locatif protégera ainsi les ménages des augmentations de loyer jusqu'au début de l'année 2024, même si l'inflation diminue.

Pour rappel, les propriétaires peuvent réviser les loyers chaque année en fonction de l'évolution de l'IRL. Cet indice est calculé chaque trimestre sur la base de l'évolution des prix à la consommation au cours des 12 derniers mois.

Taux variable, révisable et fixe : quelles différences?

Il est important de bien comprendre les différences entre les types de taux proposés par les banques avant de choisir son crédit immobilier :

• Le prêt à taux fixe : il s'agit du type de prêt le plus courant, où le taux d'intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. L'emprunteur connaît ainsi à l'avance le montant de ses mensualités et peut mieux planifier son budget.
• Le prêt à taux variable : dans ce cas, le taux d'intérêt est indexé sur un indice de référence (généralement l'Euribor) et peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des conditions du marché. Les mensualités de remboursement peuvent donc varier au cours du temps, ce qui implique une certaine incertitude pour l'emprunteur.
• Le prêt à taux révisable : il s'agit d'une variante du prêt à taux variable, où le taux d'intérêt est révisé à intervalles réguliers (par exemple, tous les ans) en fonction d'un indice de référence. Ce type de prêt peut être assorti d'une protection à la hausse, limitant ainsi le risque pour l'emprunteur, mais cela peut entraîner un coût supplémentaire.

Pourquoi les banques proposent-elles à nouveau des taux variables ?

Plusieurs raisons expliquent le retour des prêts à taux variable sur le marché du crédit immobilier :

• La pression de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui incite les banques à diversifier leur offre de crédit pour limiter leur sensibilité aux hausses de taux de marché.
• Le contexte économique, marqué par la remontée des taux d'intérêt et la mise en place de nouvelles régulations sur l'octroi des crédits (comme les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière).

Les taux variables sont-ils vraiment plus dangereux que les taux fixes ?

Depuis la crise financière de 2008, les autorités ont renforcé l'encadrement des prêts à taux variable pour protéger les emprunteurs. Ainsi, ceux-ci doivent être clairement informés de la nature du crédit et de l'indice de référence utilisé pour le calcul des révisions de taux. De plus, ils doivent disposer d'une option de conversion en taux fixe à tout moment et recevoir plusieurs simulations en fonction de scénarios de hausse ou de baisse de l'indice de référence.

Il est donc important de bien évaluer les risques et les avantages d'un prêt à taux variable en fonction de sa situation personnelle et de ses projets immobiliers. Dans certains cas, opter pour un taux variable peut s'avérer moins coûteux sur le long terme, notamment si les taux d'intérêt restent stables ou diminuent.

Le gouvernement a annoncé des réformes concernant la location de logements en France. Parmi celles-ci figure une proposition de suppression de la protection au logement des locataires de plus de 65 ans.

Pour rappel, les locataires de plus de 65 ans bénéficient actuellement d'une protection contre la résiliation de leur bail. Cette protection empêche le propriétaire de mettre fin au bail sans raison valable, comme par exemple la reprise du logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un membre de sa famille. En place depuis 1982, cette interdiction est considérée comme une mesure importante pour protéger les locataires âgés et ayant de faibles revenus. En effet, pour récupérer son logement, le bailleur doit proposer à ses locataires âgés une solution de relogement adaptée à leurs besoins.

Les partisans de cette réforme soutiennent que cela peut encourager les propriétaires à louer leur logement à des personnes plus jeunes, ce qui stimulera le marché locatif. Ils estiment également que cette protection est obsolète et qu'elle entrave la liberté des propriétaires.

Cependant, les opposants à cette réforme soutiennent qu'elle peut entraîner une augmentation des expulsions de locataires âgés qui sont souvent plus vulnérables et ont moins de chances de trouver un nouveau logement. Ils estiment également que la réforme générera une augmentation des loyers pour les locataires plus âgés.

Cette décision suscite évidemment des inquiétudes chez les locataires âgés et les organisations de défense des droits des locataires. Une réponse sera donnée d’ici au 30 juin.