Sommaire
- Il pensait expulser sa locataire… la justice lui donne tort
- La faille : des charges jamais régularisées ni justifiées
- Leçon pour les bailleurs : un impayé mal calculé ne vaut rien
Il pensait expulser sa locataire… la justice lui donne tort
Persuadé d’être dans son bon droit face à plusieurs mois d’impayés, un propriétaire francilien avait demandé la résiliation du bail et l’expulsion de sa locataire.
La cour d’appel de Paris lui avait donné raison. Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 septembre 2025, a cassé la décision : faute d’avoir régularisé les charges locatives, le bailleur ne pouvait pas réclamer les arriérés correspondants.
Autrement dit, l’impayé invoqué n’était pas prouvé.
Non seulement le bail est maintenu, mais le propriétaire est condamné à verser 3 000 € à sa locataire pour ses frais de procédure.
La faille : des charges jamais régularisées ni justifiées
Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables doivent être régularisées au moins une fois par an.
Cela suppose de :
- Comparer les provisions versées et les dépenses réelles ;
- Envoyer au locataire, un mois avant, le décompte détaillé ;
- Conserver les justificatifs pendant six mois.
Dans ce cas précis, la locataire versait 155 € de provisions par mois, soit 1 860 € par an, alors que les dépenses réelles s’élevaient à :
- 1 198,82 € en 2016,
- 1 438,89 € en 2017,
- 1 822,95 € en 2018.
Des montants inférieurs aux provisions, preuve qu’une régularisation annuelle aurait dû être faite. En ne la pratiquant pas, le bailleur a privé le juge d’un fondement clair pour calculer la dette réelle.
Résultat : l’impayé est annulé, l’expulsion refusée, et 3 000 € à payer.
Leçon pour les bailleurs : un impayé mal calculé ne vaut rien
Cet arrêt rappelle que même en cas de loyers ou charges impayés, la procédure doit être irréprochable.
Les juges vérifient toujours :
- La régularité des décomptes ;
- La preuve des dépenses réelles ;
- Et la transmission des pièces au locataire.
Un dossier mal préparé peut faire tomber toute demande d’expulsion, même légitime.
Autrement dit, une erreur de gestion peut coûter un bail… et des milliers d’euros.
La régularisation annuelle des charges est technique et souvent négligée.
Grâce à BailFacile, les bailleurs peuvent :
- Automatiser le calcul des charges récupérables ;
- Générer et envoyer des décomptes conformes à la loi ;
- Archiver les justificatifs et suivre la traçabilité des paiements.
Un moyen simple d’éviter les erreurs de procédure et de protéger ses droits en cas d’impayés.
