5 astuces fiscales pour booster la rentabilité des bailleurs en 2025

En location nue, deux régimes fiscaux coexistent :

• Le microfoncier, appliqué par défaut, accorde un abattement de 30 % sur les loyers.
• Le régime réel, plus complexe, permet de déduire toutes les charges (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Pour un bailleur, le réel devient intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers annuels. C’est souvent le cas lorsqu’un emprunt est en cours ou que des travaux ont été réalisés.

À retenir : opter pour le réel peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, réduisant directement l’impôt.

Le déficit foncier reste l’un des outils les plus puissants pour réduire la fiscalité locative.
Lorsqu’un bailleur dépense plus qu’il ne perçoit en loyers (travaux, rénovation, entretien), la différence vient diminuer son revenu imposable.

Cet avantage s’applique à condition que le logement soit loué au moins trois ans après la déduction. En cas de revente ou de vacance prolongée, le fisc peut reprendre l’avantage accordé.
Bien utilisé, ce mécanisme permet de neutraliser plusieurs années d’imposition tout en valorisant le bien.

Lors de la revente, les plus-values sont soumises à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Mais la patience est récompensée :

• exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans ;
• exonération totale (impôt + prélèvements) après 30 ans de détention.

Un bailleur patient peut donc revendre sans impôt tout en profitant de la valorisation naturelle de son bien.
À long terme, la plus-value nette devient un moteur discret mais puissant de rentabilité.

La location meublée offre un cadre fiscal souvent plus favorable.
Sous le régime micro-BIC, un abattement de 50 % s’applique sur les loyers perçus.
En réel BIC, le bailleur peut amortir le bien, le mobilier et les frais d’acquisition, ce qui réduit considérablement son revenu imposable.

Attention toutefois : la réforme prévue pour 2026 pourrait restreindre ces avantages (plafonds abaissés, amortissements limités).
Les bailleurs ont donc intérêt à sécuriser leur statut LMNP avant ces changements.

La Direction générale des finances publiques (DGFiP) et plusieurs rapports parlementaires ont évoqué pour 2026 la mise en place d’un nouveau “statut du bailleur privé”, visant à simplifier et harmoniser la fiscalité locative.

Les pistes évoquées portent sur :

• Révision des plafonds du micro-BIC ;
• Encadrement des amortissements pour les meublés ;
• Harmonisation des régimes fonciers et BIC.

Autrement dit, 2025 est une année charnière pour préparer sa stratégie fiscale.
Revoir son mode de détention (indivision, SCI, meublé…) ou regrouper ses travaux avant la réforme peut permettre d’en maximiser les effets déductibles.