Statut du bailleur privé : la réforme fiscale qui peut tout changer dès décembre 2025

La tension s’aggrave sur le marché locatif.

En 2025, seuls 24,3 % des achats immobiliers ont été réalisés à des fins locatives, contre 25,2 % un an plus tôt. Le neuf s’effondre : à peine 15 000 mises en chantier enregistrées depuis janvier, soit une baisse de 80 % par rapport à la période pré-Covid.

Dans ce contexte, le rapport Daubresse-Cosson — présenté le 30 juin 2025 — propose un nouveau statut fiscal du bailleur privé, avec des avantages clairs pour relancer la construction et remettre à niveau la rentabilité locative.

Voici les mesures phares proposées, qui pourraient s’appliquer aux opérations conclues à partir du 1er décembre 2025 :

• Amortissement fiscal de 4 à 5 % par an sur 20 ans, même pour les logements anciens (sous condition de travaux).
• Abattement forfaitaire relevé à 50 % pour les revenus issus de la location nue (contre 30 % actuellement), jusqu’à 30 000 € par an.
• Bonus d’amortissement de 0,5 à 1,5 % pour les loyers jugés « abordables ».
• Suppression de l’IFI sur les biens loués en résidence principale.
• Exonération totale de plus-value après 20 ans de détention, contre 22 ou 30 ans aujourd’hui.

Ces mesures visent à réduire l’écart de traitement fiscal entre location nue et meublée, et à rendre la fiscalité plus stable, plus lisible pour les bailleurs.

Concrètement, plusieurs bénéfices se dessinent pour les propriétaires :

• Réduction forte de l’impôt grâce à l’abattement accru et à l’amortissement déductible.
• Moins de vacance locative, en misant sur des loyers maîtrisés éligibles au bonus fiscal.
• Sortie facilitée : avec une exonération totale au bout de 20 ans, la revente devient plus attractive.
• Vision long terme : la stabilité fiscale promise permet de construire une stratégie patrimoniale plus sereine.

Selon les projections, cette réforme pourrait générer 90 000 logements locatifs supplémentaires par an et 100 000 emplois dans le BTP d’ici 2030.

Le texte final n’est pas encore adopté, mais plusieurs points appellent à la vigilance :

• Seules les acquisitions ou changements de régime après le 1er décembre 2025 seront éligibles.
• Changement possible de régime fiscal : certains bailleurs devront peut-être passer du micro-foncier au réel pour profiter des amortissements.
• Loyers maîtrisés : conditions précises à venir (plafonds par zone, type de bail, etc.).
• Travaux éligibles à l’amortissement : des précisions seront attendues sur les types de rénovation acceptés.

Dès maintenant : faites des simulations, identifiez les biens à requalifier et appuyez-vous sur un outil de gestion locative adapté à ces nouveaux paramètres.