Encadrement des loyers : une proposition de loi pourrait le pérenniser après 2026

Depuis la loi ELAN, les communes situées en zone tendue peuvent imposer un loyer de référence au mètre carré, selon :

• Le secteur géographique ;
• Le type de location (vide ou meublée) ;.
• L’année de construction de l’immeuble

Un complément de loyer est possible, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (exposition, vue, équipements…), sous réserve de justification.

Les logements classés F ou G au DPE sont exclus du complément de loyer. Les logements conventionnés avec l’ANAH ou loués via la loi 1948 ne sont pas concernés.

Même en cas de changement de locataire, le loyer ne peut être augmenté librement. Trois cas seulement permettent une revalorisation :

• Réalisation de travaux représentant au moins 6 mois de loyer ;
• Loyer manifestement sous-évalué (preuve à l’appui) ;
• Vacance locative de plus de 18 mois.

Et même dans ces cas, la hausse est plafonnée. Par exemple, en cas de sous-évaluation, l’augmentation ne peut excéder la moitié de l’écart constaté avec le marché.

Ce qu’un bailleur peut faire :

• Revaloriser dans le cadre de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ;
• Prévoir un loyer juste dès la première mise en location, avec justificatifs ;
• Capitaliser sur des travaux pour justifier une hausse, à condition de respecter les seuils.

L’encadrement des loyers est pour l’instant prévu jusqu’au 23 novembre 2026, dans les zones expérimentales (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux...).

Deux scénarios sont actuellement en débat :

• Pérennisation nationale (proposition de loi déposée) ;
• Fin du dispositif si aucune reconduction n’est votée.

Les défenseurs du système mettent en avant une baisse de loyer de 4,4 % dans les zones concernées et une économie annuelle moyenne de 984 € pour un locataire parisien.

Mais les critiques s’accumulent du côté des bailleurs :

• Rentabilité locative fragilisée ;
• Moins de fluidité dans le marché ;
• Risque de désengagement progressif des investisseurs.

À Paris, certains arrondissements permettent encore des rendements bruts entre 3 % et 5 %, mais ces niveaux restent très dépendants du cadre réglementaire à venir.

Face au flou à venir, les bailleurs avisés doivent adopter une posture proactive :

• Surveiller régulièrement les arrêtés préfectoraux de leur commune ;
• Documenter chaque justification (travaux, vacance, sous-évaluation) ;
• Conserver les états des lieux et devis pour pouvoir défendre une hausse ;
• Anticiper l’évolution législative à l’approche de novembre 2026.

Et par dessus tout, ne jamais signer ou renouveler un bail sans vérifier la grille applicable, sous peine de devoir régulariser, voire rembourser un trop-perçu.